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Immobilienmarkt Schweiz: unsere Prognose für 2024

Seit der Jahrtausendwende kannten Immobilienpreise in der Schweiz bloss eine Richtung: nach oben. Auch 2023 sind die Preise gestiegen. Aber nicht mehr so stark wie in den letzten 20 Jahren. Steht der Immobilienmarkt vor der Trendwende? Und wie entwickeln sich die Hypothekarzinsen bis Ende 2024?

Bern: Immobilienmarkt Schweiz
Die Immobilienpreise sind auch im Jahr 2023 gestiegen. Allerdings nicht mehr so strak wie in den letzten 20 Jahren.
(rh) Nach einem Rückgang im 1. Quartal 2023 (minus 1,2 Prozent) stieg der vom Bundesamt für Statistik berechnete Preisindex für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2023 um 1,2 Prozent und im 3. Quartal um 0,2 Prozent. Im Jahresvergleich (3. Quartal 2023 vs. 3. Quartal 2022) stiegen die Preise für Wohneigentum in der Schweiz um 1,3 Prozent; Eigentumswohnungen (plus 1,4 Prozent) etwas stärker als Einfamilienhäuser (plus 1,2 Prozent). In der Tendenz bestätigen die Immobilienexperten von Wüest Partner in ihrer Studie «Immobilienmarkt Schweiz: 2023|4» diese Preisentwicklung: plus 1,9 Prozent im Vergleich zum 3. Quartal 2022 für Eigentumswohnungen und plus 0,6 Prozent für Einfamilienhäuser. Gemäss Siwss Real Estate Offer Index wurden am 27. Dezember 2023 im gesamtschweizerischen Durchschnitt Eigentumswohnungen für 8'717.31 Franken (plus 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr) und Einfamilienhäuser für 7'403.26 Franken (minus 1 Prozent) pro Quadratmeter online ausgeschrieben. Seit der Einführung des Indexes Anfang 2011 sind die Preise für Einfamilienhäuser um 36 Prozent und für Eigentumswohnungen sogar um 50 Prozent gestiegen.

Einfamilienhäuser

EFH Leerstandquote (Juni 2023) Angebotspreis (Median)*  Transaktionspreis*
Schweiz 0,6 % CHF 1'265'000 CHF 1'200'000
Basel 0,1 % CHF 1'804'670 CHF 2'661'000
Bern 0,1 % CHF 1'673'720 CHF 2'247'000
Genf 1,0 % CHF 2'580'200 CHF 3'386'000
Lausanne 0,1 % CHF 1'978'860 CHF 2'651'000
Zürich 0,2 % CHF 2'950'810 CHF 4'178'000
* 3. Quartal 2023, Preis pro Haus | Quelle: Immobilienmarkt Schweiz 2023|4, Wüest Partner, Zürich

Eigentumswohnungen

ETW Leerstandquote(Juni 2022) Angebotspreis (Median)*  Transaktionspreis*
Schweiz 0,5 % 7'480 CHF/m2 8'500 CHF/m2
Basel 0,2 % 10'780 CHF/m2 12'550 CHF/m2
Bern 0,0 % 9'080 CHF/m2 10'680 CHF/m2
Genf 0,5 % 15'710 CHF/m2 19'870 CHF/m2
Lausanne 0,2 % 12'140 CHF/m2 15'300 CHF/m2
Zürich 0,0 % 16'900 CHF/m2 19'550 CHF/m2
* 3. Quartal 2023, Preis pro Quadratmeter (ohne Parkplätze) | Quelle: Immobilienmarkt Schweiz 2023|4, Wüest Partner, Zürich

Immobilienpreise: Hat die Trendwende begonnen?

In den letzten 20 Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser um durchschnittlich 3,4 Prozent und für Eigentumswohnungen um 3,8 Prozent pro Jahr gestiegen, vom 3. Quartal 2022 bis zum 3. Quartal 2023 «nur» um 1,2 beziehungsweise 1,4 Prozent. Seit der fünften Zinserhöhung nach dem Ende der Niedrigzinsphase ist das Angebot leicht gestiegen und die Nachfrage leicht gesunken. Ein Indiz dafür ist die Insertionszeit, die im Jahresverlauf für Einfamilienhäuser um 8 auf 61 Tage und für Eigentumswohnungen um 4 auf 67 Tage gestiegen ist. Ausserdem wurden weniger Suchabonnemente eingerichtet, aber mehr Immobilien zum Verkauf ausgeschrieben – und die Zahl der Handänderungen ging in vielen Regionen zurück. Obwohl immer weniger Kaufinteressenten bereit sind, jeden Preis zu bezahlen, können die Verkäufer ihre Preisvorstellungen (noch) durchsetzen. Dennoch übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot. Dies nicht zuletzt, weil Bauland knapp ist und die Zuwanderung – aus dem Ausland in die Schweiz und vom Land in die Städte und Agglomerationen – hoch ist.

Prognose: Die Immobilienpreise werden 2024 leicht steigen, die Preise für Eigentumswohnungen stärker als für Einfamilienhäuser. Gleichzeitig dürfte sich die Preisschere zwischen guten und weniger guten Lagen weiter öffnen.

Droht der Schweiz eine Immobilienblase?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase und ist im dritten Quartal 2023 auf 1,41 Punkte gesunken. Zwischen 1.00 und 1.99 gilt ein Immobilienmarkt als überbewertet, was ein grösseres Korrekturpotenzial impliziert, sobald die Zinsen stärker als erwartet steigen oder die Wirtschaft in eine längere Krise abrutscht, beispielsweise wegen der unsicheren geopolitischen Lage mit Kriegen in der Ukraine und im Nahen Osten. Dennoch hält die UBS eine Preiskorrektur für unwahrscheinlich, da die Neubautätigkeit in der Schweiz gering ist. Ausserdem lag der Index Ende der 1980er- und Anfang der 1990er-Jahre, als die Immobilienblase platzte und die Schweizer Wirtschaft in eine Rezession rutschte, mit bis zu 2,6 deutlich höher als heute.

Was passiert mit den Hypothekarzinsen in der Schweiz?

2023 hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins in zwei Schritten von plus 1,00 auf aktuell 1,75 Prozent erhöht. Gemäss Zinsindex von hypotheke.ch sank der Zinssatz für selbstbewohntes Wohneigentum innert Jahresfrist von 2,63 auf 1,98 Prozent (27. Dezember 2023). Langfristige Festhypotheken kosteten Anfang 2023 zwischen 2,50 und 3 Prozent, die günstigsten Festhypotheken mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren waren Ende 2023 für 1,6 bis 1,7 Prozent zu haben. Grund dafür ist die überraschend tiefe Inflation, die mit 1,4 Prozent im Zielband der SNB von 0 bis 2 Prozent liegt. Damit sind Festhypotheken derzeit sogar günstiger als SARON-Hypotheken, was äusserst ungewöhnlich ist. Dies dürfte sich aber rasch ändern. Gemäss Langzeitstudien waren Geldmarkthypotheken in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Normalerweise steigt der Zinssatz mit der Laufzeit, weil das Zinsrisiko zunimmt. Wenn Sie in Ihrer Strategie bisher auf SARON-Hypotheken gesetzt haben, sollten Sie aufgrund der aktuell ungewöhnlichen Situation und der inversen Zinsstruktur nicht auf Festhypotheken wechseln. Es sei denn, Sie haben Ihre Hypothekarstrategie grundsätzlich überdacht.

Prognose: Die Nationalbank steht in den nächsten Monaten nicht unter Druck, den Leitzins zu senken. Da der Markt mögliche Zinssenkungen im Dezember 2023 vorweggenommen hat, dürfte sich die inverse Zinsstruktur bald normalisieren und die Hypothekarzinsen werden Ende 2024 höher sein als Ende 2023.

  • SARON: 1,50 Prozent plus bonitätsabhängige Marge
  • Festhypothek mit 5 Jahren Laufzeit: 2 bis 2,50 Prozent
  • Festhypothek mit 10 Jahren Laufzeit: 2,25 bis 2,75 Prozent
  • Festhypothek mit 15 Jahren Laufzeit: 2,50 bis 3 Prozent
Die Zinskurve
Der Zinsindex von hypotheke.ch ist in 365 Tagen von 2,63 auf 1,98 Prozent gefallen. Wie geht es 2024 weiter?

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