Hypothekarmodelle im Vergleich

Herr und Frau Schweizer gehen gerne auf Nummer sicher. Darum haben bis 2022 vier von fünf Kreditnehmern eine Festhypothek abgeschlossen. Seit die Zinsen wieder gestiegen sind, ist der Anteil auf etwa die Hälfte gesunken, weil mehr Hypothekarschuldner auf eine Geldmarkthypothek setzen. Laufzeit und Zinssatz von Festhypotheken werden bei Vertragsabschluss festgelegt. Üblich sind Laufzeiten von einem Jahr bis zu zehn Jahren, teilweise werden sogar Laufzeiten bis zu zwanzig Jahren angeboten, am häufigsten sind mittlere Laufzeiten von vier bis sechs Jahren. Festhypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die steigende Zinsen erwarten oder die sich vor unliebsamen Überraschungen schützen wollen, damit sie auf Franken und Rappen genau budgetieren können. Nachteil: Sie profitieren nicht, wenn die Zinsen sinken, und zahlen bis zum Ablauf des Vertrages den festgelegten Satz.

Die grössten Vorteile der Festhypothek

• Der Hypothekarschuldner weiss bei Vertragsabschluss, wie hoch die Finanzierungskosten sind und wie hoch die monatliche Belastung sein wird. So kann er sicherer planen und budgetieren. Ein Punkt, der immer noch vielen Schweizerinnen und Schweizern wichtig ist.
  
• Hypothekarschuldner, die davon ausgehen, dass die Geld- und Kapitalmarktzinsen steigen werden, sichern sich die tiefen Zinsen mit einer Festhypothek. Auch das ist für viele ein Argument – die Festhypothek ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen

Die grössten Nachteile der Festhypothek

• Der Hypothekarschuldner muss eine neue Hypothek abschliessen, wenn die Festhypothek fällig wird. Falls die Zinsen während der Laufzeit seiner Festhypothek gestiegen sind, steigt die Zinsbelastung und stellt allenfalls die Tragbarkeitsrechnung in Frage.
  
• Hypothekarschuldner, die eine Festhypothek auflösen oder in eine variable Hypothek umwandeln wollen, müssen mit Strafzinsen oder Gebühren rechnen. Einige Banken schliessen die vorzeitige Auflösung in ihren Kreditverträgen grundsätzlich aus.

Die Nachteile lassen sich nicht ganz ausschliessen, aber minimieren:

• Gehen Sie auf Nummer sicher, wenn Sie Wohneigentum finanzieren, dann können Sie die Zinsschwankungen gelassen verfolgen. Berechnen Sie die Tragbarkeit wie die Banken mit 5 Prozent des Kreditbetrages sowie einem Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten und einem Prozent für die Amortisation. Die Summe sollte ein Drittel Ihres jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
  
• Teilen Sie den Kreditbetrag in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten auf. So sind sie ein bisschen unabhängiger von Zinsschwankungen als mit nur einer Festhypothek und budgetsicherer als mit einer variablen Hypothek. Ausserdem minimieren Sie das Risiko, in einer Hochzinsphase den ganzen Kreditbetrag neu abschliessen zu müssen.

Vor 20 Jahren war die variable Hypothek noch die meist abgeschlossene Hypothekarform, während ihr Marktanteil heute gering ist. Immer mehr Banken bieten gar keine variablen Hypotheken mehr an. Ihr Zinssatz unterliegt dem Auf und Ab am Kapitalmarkt, kann jedoch mehr oder weniger willkürlich von den Banken gestaltet werden. Die variable Hypothek hat in der Regel keine Laufzeit und ist meist auf drei oder sechs Monate kündbar, deshalb eignet sie sich für Kreditnehmer, die flexibel bleiben möchten wegen eines späteren Hausverkaufs oder einer grösseren Amortisation.

Die grössten Vorteile der variablen Hypothek

• Wohneigentümer, die eine variable statt einer festen Hypothek abgeschlossen haben, profitieren, wenn die Zinsen an den Geld- und Kapitalmärkten sinken. Ausserdem sind sie flexibel, weil eine variable Hypothek keine feste Laufzeit hat, jederzeit auf den Kündigungstermin kündbar ist und in eine Festhypothek umgewandelt werden kann. Das ist dann wichtig, wenn der Zinstrend dreht und der Kreditnehmer mit steigenden Zinsen rechnet.

Die grössten Nachteile der variablen Hypothek

• Die Banken passen die Zinsen der variablen Hypotheken den Entwicklungen an den Geld- und Kapitalmärkten an. Und zwar nach unten und nach oben! Der Wohneigentümer muss die Märkte beobachten, um nicht von steigenden Zinsen überrascht zu werden. Das kann schnell gehen. Ein Beispiel: In den 1990er-Jahren verdoppelten sich in Grossbritannien die Hypothekarzinsen in wenigen Monaten, was viele Briten das Dach über dem Kopf gekostet hat – sie mussten ihr Haus oder ihre Wohnung unter Wert verkaufen. Ausserdem sind variable Hypotheken teurer als feste. Verhältnismässig gross ist der Aufschlag in Tiefzinsphasen.

Die variable Hypothek richtig kalkulieren

Erwarten Sie konstante oder gar sinkende Zinsen? Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen? Dann ist die variable Hypothek, trotz ihrer Nachteile, eine Überlegung wert. Zwei Tipps, falls Sie sich dafür entscheiden:

• Kalkulieren Sie die Tragbarkeit vorsichtig mit 5 Prozent des Kreditbetrages und nicht mit den immer noch vergleichsweise tiefen Hypothekarzinsen. Dazu kommen 1 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten und 1 Prozent für die Amortisation. So haben Sie mehr Luft, falls die Zinsen steigen, und müssen nicht überstürzt reagieren, falls Sie an Ihre finanziellen Grenzen stossen. Die Belastung sollte nicht mehr als ein Drittel Ihres jährlichen Bruttoeinkommens ausmachen.
  
• Informieren Sie sich in den Medien oder bei Ihrem Bankberater regelmässig über die Entwicklung an den Geld- und Kapitalmärkten. Wenn die Zinsen anfangen zu steigen, kündigen Sie die variable Hypothek auf den nächstmöglichen Termin und schliessen eine Festhypothek ab.

Ende 2021 hat der Swiss Average Rate Overnight, kurz Saron, den Libor als Schweizer Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken abgelöst. Der Saron ist ein volumengewichteter Durchschnittszinssatz. Er wird auf der Basis von mehr als 100 Transaktionen und verbindlichen Kauf- sowie Verkaufspreisen nach Handelsschluss berechnet und einmal täglich veröffentlicht.

Im Gegensatz zum Libor ist der Saron ein Tagesgeldsatz und gilt nur von heute auf morgen. Damit Hypothekarschuldner nicht jeden Tag Zinsen zahlen müssen, berechnet die SIX Group den Compounded Saron auf dem Durchschnitt der täglich aufgezinsten Saron-Sätze als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken. Weil der Compounded Saron rückwirkend berechnet wird, wird der Zinssatz für eine Geldmarkthypothek erst am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. Zum Zinssatz kommt eine am Anfang definierte individuelle Marge, abhängig von der Bonität des Kunden. Sie schwankt zwischen 0,6 und 1,3 Prozent. Wenn der Saron beispielsweise mit 1,5 Prozent schliesst und die Bonitätsmarge für den Kunden auf 1,2 Prozent festgelegt wird, kostet eine Saron-Hypothek 2,7 Prozent.

Die grössten Vorteile der Saron-Hypothek

• Der Hypothekarzins richtet sich nach dem Geldmarkt, die Zinsen sind transparent und marktgerecht.
  
• Saron gilt für kurzfristige Finanzierungen. Deshalb liegen die Zinssätze für Geldmarkthypotheken in der Regel tiefer als für langfristige variable oder feste Hypotheken.
  
• Im letzten Jahrzehnt waren Geldmarkthypotheken günstiger als variable oder feste Hypotheken.                                         

Die grössten Nachteile der Saron-Hypothek

• Wo Licht ist, ist Schatten. Die Zinsen können stark schwanken. Und zwar nach unten und nach oben. Doch Sie können dieses Zinsrisiko minimieren. Fast alle Banken bieten Geldmarkthypotheken in zwei Varianten an: mit oder ohne Cap. Der Cap ist die Zinsobergrenze, die während der gesamten Laufzeit der Hypothek nicht überschritten werden darf. Diese Sicherheit kostet etwas, wie bei einer Versicherung. Die Prämie wird in der Regel am Anfang der Laufzeit fällig. Je kürzer die Laufzeit, desto weniger sinnvoll ist der Cap, weil die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank stabil ist und kurzfristig kaum mit grösseren Schwankungen zu rechnen ist. Ausser, die Inflation ist (für unsere Verhältnisse) so hoch wie 2022 und 2023 und die SNB muss ihren Leitzins mehrmals erhöhen, um die Teuerung zu bekämpfen.
• Geldmarkthypotheken eignen sich für Wohneigentümer, die von marktkonformen Zinsen profitieren wollen und mögliche Zinsschwankungen nach oben verkraften. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen oder müssen, kombinieren Sie eine Geldmarkthypothek mit Cap mit einer Festhypothek. Das kostet in einem normalen Zinsumfeld zwar mehr als die Geldmarkthypothek, aber nicht so viel wie eine reine feste Hypothek — ein Kompromiss, der sich für viele Wohneigentümer auszahlen dürfte.

Die Festhypothek eignet sich vor allem für Wohneigentümer, die mit stabilen oder mit steigenden Zinsen rechnen und budgetsicher planen wollen. Diese Budgetsicherheit hat ihren Preis: Festhypotheken kosten in der Regel mehr als Saron-Hypotheken, deren Zins direkt vom Leitzins der Nationalbank abhängt und darum täglich schwankt. 

Die Saron-Hypothek eignet sich vor allem für Wohneigentümer, die mit stabilen oder sinkenden Zinsen rechnen, aber auch mit steigenden Zinsen leben können. Der Zinssatz ist in der Regel tiefer als für eine Festhypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Hypothekarschuldner, die vom tieferen Zinssatz profitieren, aber ihr Zinsrisiko einschränken wollen, kombinieren die Saron-Hypothek mit einem Cap (Zinsobergrenze). 

Mit einer Festhypothek sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für die ganze Laufzeit, das heisst für 1 bis 15 (oder mehr) Jahre. Das ist sinnvoll, wenn Sie stabile oder steigende Zinsen erwarten und/oder gerne budgetsicher planen. Dafür bezahlen Sie in der Regel mehr Zins als für eine Saron-Hypothek, deren Zins direkt vom Leitzins der Nationalbank abhängt und darum stark schwanken kann. 

Die Wahl des Hypothekarmodells hängt nicht nur von den Zinsprognosen ab. Genauso wichtig sind Ihre persönliche Situation, finanziellen Ziele und Risikobereitschaft. Darum sollten Sie mit Ihrem Bankberater reden und Angebote vergleichen. Für viele Wohneigentümer ist die Kombination mehrerer Modelle und Laufzeiten sinnvoll, um das Zinsrisiko zu verteilen und das Risiko zu minimieren, die Hypothek im ungünstigsten Zeitpunkt verlängern zu müssen.