Sind Immobilien eine sinnvolle Kapitalanlage?

(rh) Bevor Sie ein Objekt suchen, das Sie kaufen und vermieten oder wieder verkaufen können, antworten Sie ehrlich auf diese Fragen:

1. Kann und will ich mein Geld jahrelang fest binden?
   
2. Kann und will ich mich hoch verschulden?
   
3. Habe ich Zeit, um selber zu suchen oder Häuser zu besichtigen, die mir der Makler zeigen will?
   
4. Habe ich Zeit und Geld, um mögliche Sanierungen zu begleiten und zu finanzieren?
   
5. Will ich mich um Vermietung und Unterhalt kümmern oder kann ich jemanden dafür bezahlen?
   
6. Kann ich mir schwankende Einnahmen leisten, wenn nicht alle Wohnungen vermietet sind?
   
7. Ist mir klar, dass ich vielleicht Geld verliere, wenn ich das Haus im falschen Moment verkaufen muss?

Wenn Sie eine dieser Fragen mit «nein» beantwortet haben, lesen Sie nicht weiter – Immobilien sind wahrscheinlich keine Kapitalanlage für Sie. Falls Sie trotzdem in Immobilien investieren wollen, fragen Sie Ihren Anlageberater nach Anteilscheinen von Immobilienfonds oder Aktien von Immobiliengesellschaften als Alternative.

Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Nicht jedes Mehrfamilienhaus ist ein Renditeobjekt. Wenn Sie keinen Makler beauftragen und selber ein Objekt suchen wollen, sollten Sie auf diese Punkte achten:

• Wohnungen in Städten mit tiefer Leerstandsziffer vermieten Sie schneller und teurer als anderswo. Auch die Infrastruktur in der Umgebung ist wichtig: Geschäfte für den täglichen Bedarf, Kindergärten, Schulen, Freizeitmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr, Autobahnanschlüsse.
  
• Prüfen Sie die Bausubstanz gründlich, wenn Sie ein älteres Haus kaufen. Sanierungen kosten viel Geld. Ein Neubau ist zwar teurer, dafür müssen Sie in den ersten 20 Jahren mit keinen grösseren Ausgaben rechnen. Ausserdem erfüllt das Objekt alle Auflagen (Umweltschutz, Energieverbrauch).
  
• Schauen Sie sich den Mieterspiegel an. Zahlen die Mieter pünktlich? Wie häufig ziehen sie aus – und warum? Gibt es Mieter, die für Unruhe sorgen?
  
• Seien Sie skeptisch, wenn Sie ein Schnäppchen entdecken. Der Markt ist effizient, Angebot und Nachfrage spielen. Zu hohe oder tiefe Preise sind Ausreisser, die einen Grund haben. Lassen Sie das Objekt von einem Fachmann oder Ihrer Bank bewerten.

Rechnen Sie Ihre Investition genau durch

Der Preis von Renditeobjekten wird mit dem Ertragswert berechnet. Dafür werden die Nettomieteinnahmen kapitalisiert. Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich zusammen aus dem Referenzzins für risikolose Anlagen, meistens die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen, und Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungskosten, Altersentwertung und Unterhalt. Je höher der Kapitalisierungszinssatz ist, desto tiefer ist der Ertragswert – und umgekehrt.

Rechenbeispiel

Reich werden Sie mit einem Mehrfamilienhaus kaum. Ausser, Sie kaufen ein Objekt an einer Lage, die plötzlich im Trend ist, weil zum Beispiel eine neue S-Bahn-Linie den Ort erschliesst. Die Renditen sind stabil, aber knapp. Unter dem Strich bleibt am Anfang eine Nettorendite von 2 bis 3 Prozent, mehr nicht. Aber das ist im Vergleich mit Negativzinsen ja nicht so schlecht.

Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage

Besitzen Sie Wohneigentum, das Sie nicht mehr selber bewohnen, weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu gross ist oder sie aus beruflichen Gründen umgezogen sind? Es könnte sich lohnen, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Auch hier gilt es, Aufwand, Ertrag und Risiken fair zu bewerten. Die Rendite muss höher sein als die Rendite risikofreier Staatsanleihen, weil der Aufwand und das Risiko grösser sind. Die Rechnung geht in der Regel in grossen Städten, Agglomerationen oder Ferienorten auf, wo Häuser und Wohnungen mit hohem Ausbaustandard gesucht sind. Wichtig zu wissen: Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit Pensionskassengeld finanziert haben, müssen Sie diesen Betrag in der Regel innerhalb eines Jahres zurückbezahlen.

Falls Sie kein Wohneigentum besitzen, aber eine Anlagealternative suchen, ist eine Eigentumswohnung an guter Lage durchaus eine Überlegung wert. Gerade in Zeiten von Negativzinsen und volatilen Aktienmärkten. Die Vermarkter von Neubauwohnungen bestätigen denn auch, dass immer mehr Wohnungen als Kapitalanlage gekauft werden und gar nicht selbst bewohnt werden.