Grundstückkaufvertrag: Darauf sollten Sie achten

(rh) Als Grundstück gelten in der Schweiz Liegenschaften, selbstständige und dauernde Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken, beispielsweise Stockwerkeigentum. So steht es in Artikel 655 des Zivilgesetzbuches (ZGB). Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen, muss ein Notar den Kaufvertrag öffentlich beurkunden. In Kantonen mit freien Notaren kann der Käufer den Notar selber auswählen. In Kantonen mit Amtsnotaren muss sich der Verkäufer an das zuständige Amt wenden, in der Regel das Konkurs- oder kantonale Handelsregisteramt. Nur in den Kantonen Schaffhausen und Zürich gibt es reine Amtsnotariate. 

Die Aufgaben des Notars

Der Notar setzt nicht nur den Kaufvertrag auf. Weil er neutral und damit weder dem Käufer noch dem Verkäufer verpflichtet ist, berät er beide unabhängig. Er beantwortet Fragen und erklärt die Konsequenzen des Vertrages. Wenn ihm Vertragsbestimmungen auffallen, die er als einseitig empfindet, kann er darauf hinweisen und Lösungen vorschlagen. Falls der Käufer den Kauf fremdfinanzieren will, muss er den Notar informieren, weil der Finanzierungspartner als Sicherheit eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen wird. Die Kosten für den Notar und Grundbucheintrag variieren von Kanton zu Kanton. In den meisten Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Rechnung.

Der Inhalt des Kaufvertrags

Nach dem Gespräch mit dem Käufer und Verkäufer setzt der Notar den Vertrag und Anhang mit diesen Punkten auf:

• Käufer und Verkäufer
• Kaufpreis
• alle relevanten Termine
• genaue Bezeichnung der Liegenschaft
• genaue Beschreibung der Liegenschaft
• Zahlungsbedingungen und Fälligkeiten
• Regelung von Steuerfragen, zum Beispiel der Grundstückgewinnsteuer
• Zustand der Immobilie bei Übergabe
• Details zu Installationen beziehungsweise Gebäudebestandteilen
• Details zu Erneuerungsarbeiten, Abnützung und Mängeln
• bei Eigentumswohnungen Reglemente der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Lasten und Pflichten, die im Grundbuch als Grundlasten oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, zum Beispiel Schulden gegenüber Handwerkern oder Steuerbehörden
• Mietverträge
• Baurechtsverträge
• Erschliessungspläne

Der Kaufvertrag muss vom Käufer, Verkäufer und Notar unterzeichnet werden. Eigentümer sind Sie aber erst mit dem Eintrag in das Grundbuch. Der Notar meldet die Handänderung beim Grundbuchamt an, nachdem der Kaufvertrag öffentlich beurkundet ist. Bis zum Eintrag kann es, je nach Arbeitsanfall, einige Wochen dauern.

Die Haftung bei Mängel am Objekt

Bei älteren Immobilien wird der Verkäufer in der Regel die Mängelhaftung ausschliessen. Sie kaufen, was Sie gesehen haben. Ausser, der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig. Das muss meist ein Gericht entscheiden und ist schwierig zu beweisen. Darum lohnt es sich, ältere Immobilien gründlich zu prüfen, vielleicht sogar mit einem Bausachverständigen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

Bei Neubauten gilt das Obligationenrecht. Ausser, im Vertrag steht etwas anderes. Gemäss OR haften Handwerker bis zu fünf Jahre für Mängel, die bei der Abnahme noch nicht sichtbar waren. Falls Mängel arglistig verschwiegen wurden, verdoppelt sich die Frist auf zehn Jahre. Wenn Sie einen Kaufvertrag nach SIA-Norm 118 unterschrieben haben, haftet der Architekt oder Generalunternehmer (GU) für Mängel, die Sie innerhalb von zwei Jahren ab Abnahme entdecken. Akzeptieren Sie im Kaufvertrag keine Regelungen, mit denen der GU Garantieleistungen an Sie als Bauherren abtritt.