Was ist Stockwerkeigentum – und wie ist es geregelt?

(rh) Rechtlich ist Stockwerkeigentum ein Miteigentum und untrennbar mit einem Sonderrecht verbunden. Stockwerkeigentümer:innen sind Miteigentümer:innen am gesamten Grundstück und besitzen Sonderrechte an ihrer Wohnung, inklusive Keller und Waschküche, die sie allein nutzen und innen ausbauen oder verändern dürfen. Diese Räume im Sonderrecht bilden die Stockwerkeigentumseinheit. Die genaue Aufteilung der Flächen ist im Stockwerkaufteilungsplan festgehalten, der auf dem Grundbuchamt hinterlegt werden muss. Räume oder Flächen ohne Sonderrecht sind gemeinschaftliche Teile und werden von allen Stockwerkeigentümer:innen gemeinsam genutzt. Dazu gehören unter anderem

• der Boden, zum Beispiel der Garten und die Aussenparkplätze
  
• elementare Gebäudeteile wie das Fundament oder tragende Mauern
  
• Gebäudeteile, die das Aussehen bestimmen, wie die Fenster oder Fassade
  
• gemeinsame Einrichtungen oder Anlagen wie das Treppenhaus oder die Heizung

Miteigentum, nicht Alleineigentum

Spätestens, wenn der Kaufvertrag vorliegt, wird klar, dass anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses nicht das Wohnobjekt erworben wird. Vielmehr beteiligt man sich an einem ganzen Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude. Darum wird die Wohnung im Kaufvertrag nicht als Eigentumswohnung bezeichnet, sondern als Stockwerkeigentum beziehungsweise Anteil, der in Promille ausgedrückt wird.

Nach schweizerischem Recht ist das Eigentum von Gebäuden mit dem Grund und Boden verknüpft, auf dem sie stehen. Die einzelnen Räume gehören zum Gesamtgebäude. Die eigentumsrechtliche Trennung von Gebäudeeigentum und Boden ist nur durch ein Baurecht als Dienstbarkeit möglich. Weil kein Baurecht an einzelnen Räumen begründet werden kann, ist separates Eigentum unmöglich. Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss sich an der Gesamtliegenschaft beteiligen, mit Grund und Boden. Der umgangssprachlich geläufige Begriff Eigentumswohnung ist darum irreführend.

Stockwerkeigentümer:innen sind Miteigentümer:innen

Die rechtliche Ausgestaltung macht es möglich, dass alle Stockwerkeigentümer:innen über ihren Stockwerkeigentumsanteil frei verfügen können. Sie können ihn belasten, zum Beispiel eine Hypothek aufnehmen, oder ihn verkaufen. Durch die feste Verbindung des Anteils mit dem Nutzungsrecht an spezifischen Räumlichkeiten geht dieses Recht ohne weiteres Rechtsgeschäft auf alle Rechtsnachfolger:innen über, beispielsweise Käufer:innen oder die Erben des Stockwerkeigentumsanteils. Die anderen Stockwerkeigentümer:innen haben bei einem Verkauf in der Regel kein Vorkaufsrecht.

In der Praxis entsteht darum der falsche Eindruck, dass beim Verkauf das Eigentum an einer bestimmten Wohnung übertragen wird. Rechtlich und faktisch sind Stockwerkeigentümer:innen nicht Allein-, sondern Miteigentümer:innen. Der Boden und alle Gebäudeteile bleiben im Besitz der Stockwerkeigentümergemeinschaft, einschliesslich aller im Sonderrecht zugewiesenen Räume. Einzelne Stockwerkeigentümer:innen sollten sich bewusst sein, dass sie ein Teil der Miteigentümergemeinschaft sind und bleiben – und damit an die Gemeinschaftsordnung gebunden sind.

Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer:innen

Die gesetzlichen Bestimmungen enthalten nur rudimentäre Regelungen, vor allem was Verwaltungshandlungen, Unterhalt sowie bauliche Massnahmen betrifft. Darum werden die allgemeinen Bestimmungen des Miteigentums (Artikel 647ff. ZGB) und die Vorschriften des Vereinsrechts (Artikel 64ff. ZGB) ergänzend angewandt.

Für Stockwerkeigentümer:innen ist die Gemeinschaftsordnung mindestens so wichtig. Innerhalb des gesetzlichen Rahmens kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Umfang dieser Rechte und Pflichten mit ihrer eigenen Gemeinschaftsordnung im Begründungsakt, im Reglement, in der Hausordnung und mit ihren Versammlungsbeschlüssen festlegen. Die gesetzlichen Bestimmungen können ergänzt und, soweit kein zwingendes Recht vorliegt, geändert werden.

Ausserdem müssen sich die Stockwerkeigentümer:innen an die allgemeingültigen Verhaltensregeln des Nachbarrechts und öffentlichen Rechts der Kantone und Gemeinden halten, zum Beispiel Bauvorschriften, Polizeirecht oder Gebührenordnungen. Alle Stockwerkeigentümer:innen unterstehen der Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber anderen Eigentümer:innen in der Gemeinschaft und dürfen sie mit ihrem Verhalten nicht beeinträchtigen.

Häufige Fragen