Unterschiede zwischen Sonderrecht und Sondernutzungsrecht

(rh) Stockwerkeigentümer:innen besitzen nicht das Alleineigentum an ihrer Wohnung, sondern ein Miteigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft, das in der Wertquote (beispielsweise 29/1000) ausgedrückt wird. An Wohnung, Keller oder Estrich und an allen anderen räumlich abgeschlossenen Teilen besitzen sie aber ein Sonderrecht.

Damit Sonderrecht gilt, muss ein Raum zwingend durch Boden, Decke und Wände umschlossen sein, mit einer Abschliessungsvorrichtung versehen sein und über einen eigenen Zugang verfügen. Das Gesetz spricht im Zusammenhang mit Sonderrecht von wirtschaftlichen Einheiten. Damit soll gewährleistet werden, dass Stockwerkeinheiten einzeln bestehen können, ohne auf andere Stockwerkeinheiten angewiesen zu sein. Daher sind Garten- und Parkplätze von vornherein nicht sonderrechtsfähig.

Zimmertür streichen, Wohnungstür nicht

Bei Nebenräumen wie Kellerabteilen ist dem gesetzlichen Abschliessbarkeitserfordernis mit einem Lattenverschlag oder einem Drahtgitter in der Regel Genüge getan. Das Gesetz sieht vor, dass die Stockwerkeigentümer:innen ihre zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume auf eigene Kosten ordnungsgemäss unterhalten müssen und die anderen Sonderrechte und gemeinschaftlichen Teile nicht beeinträchtigen dürfen. So dürfen Eigentümer:innen zwar ihre Zimmertüren rosa streichen, aber nicht die Eingangstür zur Wohnung. Und wenn sie den Teppichboden durch einen Plattenbelag ersetzen, muss auf den Schallschutz geachtet werden.

Das Sondernutzungsrecht, auch ausschliessliches Nutzungsrecht genannt, berechtigt zu einer alleinigen Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen. Es ermächtigt die betreffenden Stockwerkeigentümer:innen zur alleinigen Nutzung gemeinschaftlicher Gebäude- und Liegenschaftsteile wie Garten, Dachterrassen oder Parkplätze. Selbstredend dürfen ohne ausdrückliches Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, weil das Sondernutzungsrecht nur zur exklusiven Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen berechtigt, aber nicht zu ihrer Umgestaltung.

Sondernutzungsrecht ohne gesetzliche Vorschriften

Für das Sondernutzungsrecht bestehen wenige gesetzliche Vorschriften. Daher müssen ausschliessliche Nutzungsrechte im Begründungsakt oder Verwaltungs- und Nutzungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft definiert werden. Im Einzelfall kann es auch sinnvoll sein, die Aufteilung der Unterhaltskosten an diesen Bauteilen zu regeln. Die Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer:innen. Weder als Sonderrecht noch Sondernutzungsrecht ausgeschieden werden dürfen Teile wie Fundamente, Decken oder Mauern, die als gemeinschaftliche Teile gelten.

Sonderfall Einstellhalle

Kompliziert wird es bei Parkplätzen in der Einstellhalle. Viele Stockwerkeigentümer:innen gehen davon aus, dass Einstellplätze ebenfalls im Sonderrecht vergeben werden. Bei abschliessbaren Garagenboxen ist das rechtlich zulässig. Da ein Parkplatz in der Einstellhalle in der Regel nicht umschlossen, sondern lediglich am Boden eingezeichnet ist, fällt die Möglichkeit der Sonderrechtszuweisung weg. Die Zuweisung im Sonderrecht ist nur möglich, falls an der ganzen Einstellhalle ein Sonderrecht begründet und die Halle in eine eigene Stockwerkeinheit transferiert wird. Die so geschaffene Stockwerkeinheit Einstellhalle kann in einzelne Abstellplätze im Miteigentum aufgeteilt werden. Dieses Vorgehen erlaubt es, die Miteigentumsanteile als selbständiges Miteigentum zu veräussern.

In der Praxis hat sich allerdings die pragmatischere Lösung via Sondernutzungsrecht etabliert. Den Eigentümer:innen von Stockwerkeinheiten werden ausschliessliche Nutzungsrechte an einem bestimmten Abstellplatz erteilt. Dies eignet sich vor allem dort, wo die Einstellhalle zu einer einzigen Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört und keine Absicht besteht, Abstellplätze an Nicht-Stockwerkeigentümer:innen zu vermieten oder verkaufen. Eine andere Möglichkeit ist die Zuteilung von Abstellplätzen via Dienstbarkeiten, die über Dienstbarkeitsverträge dem Grundstück per se oder bestimmten Personen zum ausschliesslichen Gebrauch verliehen werden.