Le cofinancement par les parents

Ils sont plus d'un à profiter de l'aide financière des parents pour réaliser le rêve de la propriété individuelle. Mais le soutien parental peut-être une source de conflits.

06_finanzierung_eigen-_und_fremdkapital_quer

(mei) Lorsque des parents souhaitent permettre à leur enfant l'acquisition d'un logement en propriété, ils peuvent le faire de trois manières: au moyen d'une avance sur héritage, d'un don ou d'un prêt.

Avance sur héritage

Dans le cas d'une avance sur héritage, les parents peuvent transférer de l'argent, un immeuble ou un terrain à un enfant. L'héritage anticipé est soumis à l'obligation de rapporter. Cela signifie qu'en cas de partage successoral ultérieur, lors du décès des parents, la contre-valeur de l'avance consentie est imputée sur la part d'héritage. Cela a pour but de garantir l'égalité de traitement des enfants.

Toutefois, une égalité de traitement totale n'existe que sur le papier : si l'avance sur héritage se fait sous forme d'argent, l'obligation de rapporter n'existe qu'à hauteur de la valeur nominale, ainsi que l'explique Lukas Manuel Herren, secrétaire de l'Association des propriétaires fonciers de Berne et environs. Un exemple : en 1992, Monsieur et Madame Baumberger cèdent à leur fille aînée fr. 100'000.00 pour l'acquisition d'une maison individuelle. Lors du partage successoral en 2009, celle-ci ne doit que la somme de fr. 100'000.00 et n'a pas besoin de s'acquitter d'intérêts sur le montant de fr. 100'000.00. En outre, les parents ont la possibilité de libérer expressément un enfant de l'obligation de rapporter. Une telle règle doit être consignée par écrit. Si les autres héritiers sont lésés dans leurs parts réservataires, ils peuvent poursuivre le recouvrement de celles-ci.

Don

À l'inverse de l'avance sur héritage, les dons peuvent être contestés par les autres héritiers dans les cinq premières années après la conclusion. Sauf dans le cas de dons dits occasionnels, les dons doivent être pris en considération de la même manière que les avances sur héritage au moment de l'héritage. Toutefois, là aussi, les parents ont la possibilité de libérer l'enfant concerné de l'obligation de rapporter. Si des parts réservataires sont lésées, elles peuvent être réclamées par les autres héritiers.

Don mixte

Si un couple marié vend à un enfant un immeuble ou un terrain à une valeur inférieure à la valeur de marché en vigueur au moment de la vente, on parle d'un don mixte. Un exemple : si les Baumberger vendent à leur fils en 1995 au prix de fr. 500'000.00 une maison dont la valeur de marché s'élève à fr. 600'000.00 à ce moment-là, ils font à leur fils un don de fr. 100'000.00. Lors du partage successoral en 2009, la maison a déjà une valeur de marché de fr. 700'000.00. En l'absence d'une convention écrite ne lésant aucune part réservataire des héritiers, le fils doit fournir un rapport successoral. Ce rapport se calcule selon la formule suivante:

Valeur de l'immeuble lors de la succession x montant du don

Valeur de l'immeuble à la vente

fr. 700'000.00 x fr. 100'000.00

fr. 600'000.00

fr. 166'667.00

En revanche, si le fils avait acheté la maison en 1995 à la valeur de marché de l'époque, qui était de fr. 600'000.00, il pourrait profiter seul de la plus-value : en pareil cas il n'y aurait pas d'obligation de rapporter.

Prêts

À l'inverse de l'avance sur héritage ou du don, le remboursement d'un prêt est exigible. La différence essentielle est toutefois de nature fiscale, indique Herren : en cas de prêt, la fortune reste propriété de la personne qui accorde le prêt. Elle doit déclarer les intérêts comme des bénéfices, le cas échéant. La personne qui reçoit le prêt peut déduire la dette de la fortune et les intérêts éventuels du revenu. Par contre, dans le cas de l'avance sur héritage et du don, la fortune passe au destinataire qui devra désormais s'acquitter d'un impôt sur la fortune augmenté en conséquence.

Lukas Manuel Herren, secrétaire de l'Association des propriétaires fonciers de Berne et environs

Conseils en cas de soutien parental

  • Herren recommande de consigner toutes les conventions par écrit, afin d'éviter des litiges entre les frères et sœurs au moment du partage successoral. En cas de prêt, l'intérêt, la durée et éventuellement les amortissements ainsi que le délai de résiliation devraient être définis.
  • La transparence entre toutes les parties concernées est également recommandée : tous les frères et sœurs devraient être informés de ce que les autres ont reçu, à quel moment et à quel prix.
  • Le mieux est de faire estimer la valeur d'un terrain ou d'un immeuble, afin d'éviter, des années après, de devoir faire une estimation ultérieure lors du partage successoral.
  • En raison du traitement fiscal différent des avances sur héritage et des dons d'une part et des prêts d'autre part, il est utile de calculer exactement les différentes variantes.

Association des propriétaires fonciers de Berne et environs