Biens immobiliers en cas de divorce et de séparation

Quand un couple divorce ou se sépare, il est souvent difficile de partager de manière juste les biens immobiliers en commun, autrement dit de rembourser le partenaire correctement. Il est donc préférable de noter dès le départ tous les flux de capitaux.

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Dans la mesure où un couple ne choisit pas un autre régime matrimonial par contrat de mariage, il tombe automatiquement dans la catégorie de la participation aux acquêts.

(mas) Quand des personnes mariées divorcent, la fortune est divisée selon les règles du régime matrimonial concerné : la participation aux acquêts, la séparation des biens ou la communauté de bien. Ceci est également valable pour les biens immobiliers.

Participation aux acquêts

Dans la mesure où un couple ne choisit pas un autre régime matrimonial par contrat de mariage, il tombe automatiquement dans la catégorie de la participation aux acquêts. Il s'agit là du règlement le plus fréquent.

En cas de divorce, une liquidation du régime matrimonial entre en vigueur, c'est-à-dire que la fortune des partenaires est divisée en biens propres et en acquêts. Tout ce qu'on possédait avant le mariage ainsi que tout ce qu'on a reçu comme héritage ou comme donation pendant le mariage fait partie des biens propres. Par contre, les acquêts représentent tout ce que le couple a acquis contre rémunération pendant son mariage. En cas de divorce, chaque conjoint a le droit de revendiquer ses biens propres et (à moins d'un accord contraire) la moitié des acquêts communs. Par ailleurs, la maison est partagée selon la valeur vénale actuelle entre les partenaires (dans la mesure où les deux copropriétaires correspondent à ce qui est habituel dans le cadre de la participation aux acquêts). Chacun a le droit à la part à laquelle il avait contribué pendant l'achat. Le reste du capital des acquêts est divisé par deux.

Concubinage

Les couples vivant en concubinage achètent souvent un bien immobilier en copropriété. En cas de séparation, les mêmes principes s'appliquent que dans le cas de la copropriété dans un couple marié.

Résiliation de la copropriété

La façon dont les partenaires sont pris en considération proportionnellement en cas de divorce est réglée de manière légale et contractuelle. Cependant, des difficultés peuvent survenir lors de la concrétisation. En général, trois scénarios sont envisageables :

  • L'un des partenaires reprend le bien immobilier et paie l'autre partenaire (biens propres investis, plus la moitié des acquêts), comme pour une communauté des héritiers. Différents calculs compensés sont possibles, p. ex. l'un des partenaires renonce à ses biens propres mais s'assure un droit d'usufruit ou une part de bénéfice.
  • Le bien immobilier est vendu et le produit de la vente est partagé. Ceci est souvent le cas lors d’un divorce, quand l'un des partenaires ne peut pas supporter l'hypothèque à lui seul.
  • Les rapports de propriété restent les mêmes. Cette situation peut être insatisfaisante et être source de conflits si l'un des partenaires ne peut pas subvenir à ses obligations financières, p. ex. pour les dépenses concernant le bien immobilier

Séparation des biens

Un couple peut choisir le régime de la séparation des biens dans le contrat de mariage. Dans ce cas, chaque partenaire est propriétaire de sa propre fortune. Lors d'un divorce, le partenaire n'a aucun droit sur la fortune de l'autre. Si l'un des partenaires a soutenu l'autre au cours de l'achat d'un bien foncier (p. ex. sans exiger des intérêts sur de l'argent prêté), il a droit à la plus-value en cas de divorce.

Communauté de biens

La troisième variante de régime matrimonial est la communauté de biens. Cette dernière doit aussi être convenue dans le cas d'un contrat de mariage. Les partenaires forment une communauté de biens, comme dans le cas d'une communauté d'héritiers ou d'une simple société. Dans ce cas, le revenu total et la fortune des mariés sont réunis en un bien commun. La propriété commune appartient en même temps aux deux conjoints. Seuls les deux peuvent en disposer et décider, comme p. ex. dans le cas d'une vente s'il est question de divorce.

En cas de divorce, les deux partenaires ont le même droit sur le bien commun. En règle générale, tout a été arrangé au préalable dans le cadre d'un contrat afin de savoir qui, sur la base du financement, participe avec quelle importance à un bien immobilier. Il est également possible d'affilier une propriété comme bien propre de la communauté des biens.

Partenariat inscrit

En cas de résolution d'un partenariat, une personne peut reprendre tout l'appartement commun s'il y a des raisons importantes et si cette décision de la cour a été acceptée par l'autre partie.

En cas d'appartement commun, mais qui appartient au partenaire, l'autre personne peut obtenir un droit d'habitation pour un temps limité et contre un dédommagement approprié ou en payant l'entretien. La durée et le montant du dédommagement sont fixés par la cour dans le cadre du possible.

Conseils

En général, on devrait noter toutes les dépenses dans le cas d'une propriété en commun. En cas de divorce ou de séparation, il est avantageux de pouvoir prouver qui a acheté la propriété avec quels moyens, qui a investi plus tard un capital supplémentaire et avec quel argent l'hypothèque a été amortie.

Des complications peuvent apparaître si l'un des partenaires ne veut pas abandonner sa copropriété. Ceci peut aussi concerner des couples vivant en concubinage. Dans de tels cas, il est conseillé de faire effectuer une analyse de la valeur vénale comme base pour une éventuelle vente et de discuter avec la médiation.

Il faut aussi noter que les dispositions fixées dans le jugement du divorce ne peuvent pas toujours s'appliquer. Un problème peut par exemple survenir si la propriété est attribuée à l'un des partenaires et si ce dernier n'est pas accepté par la banque en tant que débiteur hypothécaire à cause de son revenu (p. ex. si son revenu ne consiste qu'en aliments). Selon la loi, le créancier a le droit de refuser un nouveau débiteur dans un délai d'un an.

Solutions possibles :

  • L'autre partenaire prend en charge une partie des intérêts hypothécaires et obtient en contrepartie un droit d'achat, d'usufruit ou un autre droit sur la propriété.
  • L'hypothèque est réduite par un prêt ou un contrat d'avancement d'hoirie.
  • La propriété est vendue.
  • Le partenaire reprenant la propriété accepte une activité professionnelle afin de pouvoir payer l'hypothèque.

Hans Rausser