Le marché immobilier en Suisse : nos pronostics pour 2024

(rh) Après un recul au premier trimestre 2023 (–1,2 %), l’indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel, établi par l’Office fédéral de la statistique, a augmenté de 1,2 % au deuxième trimestre 2023 et de 0,2 % au troisième trimestre. En comparaison annuelle (3^e trimestre 2023 par rapport au 3^e trimestre 2022), les prix de la propriété du logement en Suisse ont augmenté de 1,3 %. Pour les appartements en copropriété, cette augmentation a été légèrement plus marquée (+1,4 %) que pour les maisons individuelles (+1,2 %). Les experts en immobilier de Wüest Partner confirment cette tendance dans leur étude « Marché immobilier suisse : 2023|4 »  : +1,9 % par rapport au 3^e trimestre 2022 pour les appartements en copropriété et +0,6 % pour les maisons individuelles. Le 27 décembre 2023, les appartements en copropriété proposés en ligne l’étaient au prix de CHF 8’717.31/m² (+2,2 %) et les maisons individuelles, au prix de CHF 7’403.26/m² (–1 %), d’après le Swiss Real Estate Offer Index. Depuis le lancement de cet indice début 2011, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 36 % et ceux des appartements en copropriété, de 50 %.

Maison individuelle

Propriétés par étage 

Prix de l’immobilier : inversion de tendance amorcée ?

Au cours des vingt dernières années, les prix des maisons individuelles ont augmenté en moyenne de 3,4 % par année et ceux des appartements en copropriété, de 3,8 % par année. Du 3^e trimestre 2022 au 3^e trimestre 2023, cette augmentation s’est chiffrée à « seulement » 1,2 %, respectivement 1,4 %. Depuis la cinquième augmentation des taux après la fin de la phase des taux bas, l’offre a enregistré une légère croissance et la demande, une légère baisse. La durée de publication des annonces est un indicateur : elle a augmenté en cours d’année de 8 jours pour les maisons individuelles, passant à 61 jours, et de 4 jours pour les appartements en copropriété, passant à 67 jours. Par ailleurs, le nombre d’abonnements de recherche a diminué et davantage de biens ont été mis en vente sur les plateformes en ligne – d’autre part, le nombre de changement de mains a baissé dans de nombreuses régions. Bien que les acheteurs potentiels soient de moins en moins enclins à débourser sans compter, les vendeurs peuvent (encore) imposer leurs prix. Néanmoins, la demande dépasse encore l’offre. D’une part, le terrain constructible est limité, d’autre part, la pression migratoire – de l’étranger vers la Suisse et des régions rurales vers les villes et agglomérations – est forte.

Pronostics : les prix de l’immobilier connaîtront une légère hausse en 2024, ceux des appartements en copropriété de façon plus marquée que ceux des maisons individuelles. Parallèlement, l’écart de prix entre les emplacements plus ou moins prisés devrait encore se creuser.

La Suisse est-elle sous la menace d’une bulle immobilière ?

L’indice UBS Swiss Real Estate Bubble mesure le risque de bulle immobilière, lequel a baissé au troisième trimestre 2023, à 1,41 point. Entre 1,00 et 1,99 point, un marché immobilier est considéré comme surévalué, ce qui implique un potentiel de correction plus important dès que les taux d’intérêt augmentent davantage que prévu ou que l’économie tend vers une crise prolongée, par exemple en raison de la situation géopolitique incertaine, marquée par les conflits en Ukraine et au Proche-Orient. Néanmoins, l’UBS estime qu’une correction des prix est peu probable, car l’activité de nouvelles constructions est faible en Suisse. Par ailleurs, l’indice était nettement supérieur à la fin des années 1980 et au début des années 1990, atteignant jusqu’à 2,6 points, lorsque la bulle immobilière a éclaté, plongeant l’économie suisse dans la récession.

Qu’adviendra-t-il des taux hypothécaires en Suisse ?

En 2023, la Banque nationale suisse a augmenté en deux temps son taux directeur, qui est ainsi passé de 1,00 % à 1,75 % actuellement. Selon l'indice des taux de hypotheke.ch, le taux d’intérêt pour la propriété du logement a baissé, en l’espace d’un an, de 2,63 % à 1,98 % (27 décembre 2023). Début 2023, les hypothèques fixes à long terme étaient négociées entre 2,5 % et 3 %. Fin 2023, les hypothèques fixes les plus avantageuses, d’une durée comprise entre cinq et dix ans, étaient proposées à un taux compris entre 1,6 % et 1,7 %. Cela s’explique par l’inflation étonnamment basse, laquelle s’inscrit, avec 1,4 %, dans la fourchette de la BNS (entre 0 % et 2 %). De fait, les hypothèques fixes sont actuellement même meilleur marché que les hypothèques SARON, ce qui est particulièrement inhabituel. Cela devrait toutefois rapidement changer. Des études à long terme indiquent que, par le passé, les hypothèques du marché monétaire ont été plus avantageuses que celles à taux fixe. Normalement, le taux d’intérêt augmente avec la durée, car le risque d’intérêt s’accroît. Si vous avez misé jusqu’ici sur les hypothèques SARON, ne passez pas à des hypothèques fixes au vu de la situation actuelle inhabituelle et de la structure des taux inversée. À moins d’avoir fondamentalement revu votre stratégie hypothécaire.

Pronostics : la Banque nationale suisse ne subira ces prochains mois aucune pression l’incitant à baisser son taux directeur. Le marché ayant anticipé en décembre 2023 de possibles baisses de taux, la structure des taux inversée devrait bientôt se normaliser et les taux hypothécaires seront plus élevés fin 2024 que fin 2023.

• SARON : 1,50 % plus marge en fonction de la solvabilité
• Hypothèque à taux fixe sur 5 ans : entre 2,0 % et 2,5 %
• Hypothèque à taux fixe sur 10 ans : entre 2,25 % et 2,75 %
• Hypothèque à taux fixe sur 15 ans : entre 2,5 % et 3,0 %

Questions fréquentes