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(mei) Die meisten Neuerwerber und Neuerwerberinnen greifen für die Finanzierung ihres Wohneigentums auf Hypothekardarlehen von Banken zurück. Insgesamt sollte der Anteil Eigenkapital mindestens 20 % des gesamten Kaufpreises (Verkehrswert) betragen.

  

 

Als Eigenmittel können nebst dem Ersparten oder Bodenbesitz auch die Vorsorgegelder der 3. und der 2. Säule eingebracht werden, und zwar grundsätzlich entweder als Verpfändung oder als Vorbezug.

 

Eine Verpfändung führt nicht zu einer Erhöhung des Eigenkapitals, sondern zu einer höheren Hypothek (mehr als 80 % des Kaufpreises). Wegen der guten Deckung gewähren Banken häufig für die ganze Hypothek den günstigeren Zinssatz der ersten Hypothek. Ein weiterer Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass die Altersleistung und bei der 2. Säule zudem der Versicherungsschutz in vollem Umfang bestehen bleiben.

 

Anders ist es bei einem Vorbezug: Hier sinkt die Zinsbelastung. Auf der anderen Seite wird jedoch das Altersguthaben reduziert. Wenn die Immobilienpreise sinken und ein Wohneigentümer seine Liegenschaft zu einem niedrigen Preis veräussern muss, beispielsweise aufgrund von finanziellen Problemen infolge einer Scheidung oder des Verlustes des Arbeitsplatzes, kann sich eine Existenz bedrohende Situation einstellen. Deshalb sollten insbesondere Gelder der 2. Säule nicht vorbezogen werden, wenn eine Liegenschaft auf andere Weise finanziert werden kann.

 

Eine Bank, die ein Hypothekardarlehen gewährt, verlangt als Sicherheit das Objekt, das mit dem Darlehen finanziert wird, als Pfand.

Die erste Hypothek kann in der Regel bis zur Höhe von 65 % des Verkehrswertes aufgenommen werden. Ist dies für die Finanzierung nicht ausreichend, kann eine zweite Hypothek bis zu einer Höhe von 80 %, d.h. für weitere 15 %, aufgenommen werden. Aufgrund des höheren Risikos erheben viele Banken für eine zweite Hypothek einen höheren Zinssatz.

 

Eine Belehnung von 80 % des Verkehrswertes ist allerdings mit Risiken verbunden. In Zeiten sinkender Immobilienpreise verlangen Banken Einlagen, damit die Belehnungsgrenze wieder auf maximal 80 % zurückgeht. Verfügt ein Eigentümer in einem solchen Fall nicht über liquide Mittel, muss er seine Liegenschaft unter Umständen verkaufen.

  

Die laufenden Jahreskosten einer Liegenschaft setzen sich zusammen aus

 

Als Faustregel gilt, dass bei einer Finanzierung mit 80 % Fremdkapital die laufenden Kosten pro Jahr ca. 6 % des Kaufpreises betragen. Dieser Betrag wiederum sollte einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen, da sonst die Liegenschaft als nicht mehr tragbar gilt. Für die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten rechnet man im Allgemeinen mit ca. 1 % der Anlagesumme. Konservativere Schätzungen gehen jedoch von bis zu 2,5 % aus (da bei einem höheren Alter oder schlechteren Zustand einer Liegenschaft die Unterhaltskosten dementsprechend ansteigen).