Altersvorsorge als Eigenkapital

(mei) Zur Beschaffung der 20 % Eigenkapital, die für den Erwerb von Wohneigentum notwendig sind, kann auf Guthaben der Altersvorsorge zurückgegriffen werden. Diese lassen sich als Vorbezug oder Verpfändung für die Finanzierung von Wohneigentum einsetzen. Gelder der zweiten Säule und der Säule 3a dürfen jedoch nur dann verwendet werden, wenn die Liegenschaft, für die das Geld eingesetzt wird, von einem selbst und dauernd bewohnt wird, erläutert Albert Steck, Sprecher der Migros Bank. Will man beispielsweise einem Kind eine Wohnung finanzieren oder sich selbst ein Ferienhäuschen bauen, stehen die Guthaben aus der zweiten Säule und der Säule 3a nicht zur Verfügung.

Bezugseinschränkungen
Der Bezug von Geldern der zweiten Säule ist an weitere Bedingungen geknüpft. So dürfen höchstens alle fünf Jahre Guthaben abgezogen werden, wobei die Mindestsumme jedes Mal Fr. 20'000.- beträgt. Hat der Empfänger das 50. Altersjahr überschritten, so kann er entweder höchstens die Hälfte der Freizügigkeitsleistung beantragen, die ihm zum jeweiligen Zeitpunkt zusteht, oder aber die gesamte Leistung, die er im Alter von 50 Jahren gehabt hätte. Noch strenger sind die Auflagen für ältere Menschen: Wer höchstens noch drei Jahre vom frühest möglichen Pensionsalter entfernt ist, darf gar kein Geld aus der zweiten Säule beziehen. Diese Bezugsbeschränkungen gelten auch für die Säule 3a, doch fällt dort die Bezugsuntergrenze von Fr. 20'000.- weg.

Vorbezug
Wer Gelder vorbezieht, stockt damit sein Eigenkapital auf und muss weniger Hypothekarzinsen entrichten. Dieser Vorteil wird jedoch von etlichen und teils schwer wiegenden Nachteilen begleitet. So fällt auf dem ausbezahlten Kapital eine Steuer an. «Diese Steuer, auch wenn sie zu einem reduzierten Satz erhoben wird, kommt zum Zeitpunkt eines Hauskaufs, bei dem man alle Geldreserven zusammen trägt, denkbar ungelegen», sagt Steck. Ausserdem lassen sich aufgrund der tieferen Hypothek weniger Schulden und Schuldzinsen vom Vermögen und Einkommen abziehen. Der gewichtigste Faktor sind jedoch die Leistungskürzungen, die als reduzierte Altersrenten oder Kürzungen im Todes- oder Invaliditätsfall auftreten können. Gemäss Steck verlangen die meisten Banken aus diesem Grund, dass ein Käufer eine zusätzliche Lebensversicherung abschliessen müsse, um diese Versicherungslücken wieder zu decken – und schon entstehen weitere Kosten.

Verpfändung
Bei einer Verpfändung treten keine Einbussen der Versicherungsleistungen auf. Weil der verpfändete Betrag als Fremdkapital gilt, können höhere Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Ein Nachteil liegt in der höheren Zinsbelastung, weil im Falle einer Verpfändung 90 % des Kaufpreises aus Fremdkapital stammt. Dem hält Steck die historisch tiefen Hypothekarzinsen entgegen: «Die Zinsen sind als Folge der Nationalbankpolitik so tief wie noch nie. Wer jetzt eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufnimmt, profitiert über lange Jahre von einer Zinsbelastung, die so tief ist, dass sie die zusätzlichen Zinsen aufgrund der höheren Verschuldung im Falle einer Verpfändung kompensiert.» Eine Gefahr, dass es mit 90 % Fremdkapital im Falle einer Entwertung des Wohneigentums finanziell eng werden könne, sieht Steck nicht nur wegen der fehlenden Immobilienblase nicht: «Für den Erwerb von Wohneigentum braucht es nicht nur Eigenkapital, sondern auch Einkommen. Die laufenden Belastungen durch die Liegenschaft sollten nur einen Drittel des Einkommens ausmachen, wobei Banken jeweils mit einem kalkulatorischen Zinssatz von derzeit 5 % rechnen. Damit stellen wir sicher, dass die finanzielle Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gegeben ist.» Eine Verpfändung sei vor allem für jüngere Menschen, insbesondere für Doppelverdiener mit einem guten Einkommen, interessant. Diese seien jung genug, um eine jährliche indirekte Amortisation mittels der Säule 3a vornehmen zu können, ohne bei der Pensionierung zu kurz zu kommen – und im Laufe der Jahrzehnte würde die Liegenschaft hoffentlich zudem an Wert gewinnen.