Steuern rund ums Eigenheim

Um hohe Steuerzahlungen zu vermeiden, lohnt es sich, Unterhaltsarbeiten sorgfältig zu planen. 

(mei) Das grösste Steuersparpotenzial für Liegenschaftsbesitzer liegt in der Planung des jährlichen Gebäudeunterhalts. Unterhaltsarbeiten können steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie werterhaltend sind. Nicht mehr anwendbar ist die sog. Dumontpraxis, wonach bei im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaften in den ersten fünf Jahren nach dem Kauf keine Abzüge oder teilweise nur die halben Abzüge vorgenommen werden durften. Ende 2008 haben die Eidgenössischen Räte beschlossen, diese Regelung abzuschaffen. Auf Bundesebene gilt das neue Gesetz seit 2010. Die Kantone hatten zwei Jahre lang Zeit, ihre Gesetze anzupassen. Der Kanton Bern spielte hier gar eine Vorreiterrolle und schaffte die Dumontpraxis rückwirkend auf Anfang 2009, also ein Jahr früher als der Bund, ab.

Wird eine alte Heizung durch ein energieeffizientes System ersetzt, kann der Aufwand für diese Renovation steuerlich in Abzug gebracht werden, auch wenn sie wertvermehrend ist. 

Effektive Kosten oder Pauschalabzug? 

Im Kanton Bern und den meisten anderen Kantonen können Wohneigentümer jährlich frei wählen, ob sie die effektiven Kosten von Unterhalts- und Renovationsarbeiten oder eine Pauschale abziehen wollen. Ob es ratsam ist, alle Arbeiten auf einmal vorzunehmen oder sie auf mehrere Steuerperioden zu verteilen, ist individuell verschieden. Oft wird es aber von Vorteil sein, die Arbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen, damit die Progression der Einkommenssteuer gebrochen werden kann. Aus steuerlicher Sicht ist bei Privatpersonen jedoch zu vermeiden, dass das steuerbare Einkommen unter Null fällt, da ein negatives steuerbares Einkommen nicht mit positivem Einkommen im Folgejahr verrechnet werden kann. Zudem muss auch die «saisonale» Planung passen: Es ist beispielsweise schwierig, über den Jahreswechsel die Heizung zu ersetzen, nur damit die Kosten auf zwei Steuerperioden verteilt werden können. Zu bedenken sind hier nicht nur die Steuervorteile, sondern auch die Lebensqualität, die vor bzw. während der Renovationsarbeiten oft eingeschränkt ist. 

Eigenmietwert 

Wohneigentümern wird der Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als Naturaleinkommen aufgerechnet. Bei der Schätzung des amtlichen Wertes empfiehlt es sich, die Einflussmöglichkeiten wahrzunehmen und das Protokoll, welches zur Festlegung des amtlichen Wertes und des Eigenmietwertes dient, zu prüfen. Steuern sparen lässt sich zudem mit einer optimalen Finanzierung. Als Faustregel gilt: Die Höhe der Hypothek sollte so gewählt werden, dass das Naturaleinkommen (Eigenmietwert) durch die Schuldzinsen gegen Null reduziert werden kann (und somit «ausgehebelt» wird). Momentan sind politische Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung (insbesondere für Wohneigentümer im Rentenalter) und damit verbunden auch die Einschränkung der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten im Gange (Initiative «Sicheres Wohnen im Alter»). Diese Entwicklung ist sicherlich weiterzuverfolgen, um gegebenenfalls entsprechend handeln zu können.

 

Indirekte Amortisation  

Eine weitere steuerplanerische Massnahme ist, eine Hypothek mittels indirekter Amortisation durch die Einzahlung in die Säule 3a abzutragen. Dabei nehmen einerseits die Schuldzinsen nicht kontinuierlich ab, sondern bleiben in ähnlicher Höhe (Annahme einer teilweisen direkten Amortisation), und können anderseits die Beiträge an die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. 

Verkauf der Liegenschaft 

Steuerplanung bedarf es auch für den Hausverkauf. Falls ein Gewinn realisiert wird, fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, deren Höhe primär von der Differenz zwischen Verkaufspreis und Gestehungskosten, daneben aber auch von der Länge der Besitzesdauer der Liegenschaft abhängig ist. Kommt es im Scheidungsfall zu einer Übertragung von Liegenschaften auf nur mehr einen Ehegatten und damit zu einer Ausgleichszahlung, so sollte die allfällige latente Steuerlast der Grundstückgewinnsteuer geregelt und auch für die güterrechtliche Ausscheidung unter den Ehegatten berücksichtigt werden.
Bei einer Ersatzbeschaffung der dauernd selbstbewohnten Liegenschaft wird die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich aufgeschoben; sie wird jedoch fällig, falls der Kaufpreis des neuen selbstbewohnten Wohneigentums tiefer ist als der Verkaufspreis der alten Liegenschaft. Ältere Ehepaare, die nach dem Auszug der Kinder ihr Haus verkaufen und in eine günstigere Eigentumswohnung ziehen, haben deshalb in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer zu entrichten.

Weiter ist es sehr ratsam, dass sämtliche Belege des Hauskaufs und für wertvermehrende Arbeiten aufbewahrt werden, da im Falle des Verkaufes der Liegenschaft die ursprünglichen Anschaffungskosten und die wertvermehrenden Arbeiten sowie die bezahlten Handänderungs- und Vermittlungskosten grundsätzlich nachgewiesen werden müssen. Je höher diese Kosten sind, umso tiefer ist der Grundstückgewinn und damit auch die Grundstückgewinnsteuer.

In zeitlicher Hinsicht gibt es bei einem Verkauf ebenfalls Planungspotenzial: Da mit Bezug auf den Besitzesdauerabzug nur ganze Jahre mitgerechnet werden, ist es empfehlenswert, einen Verkauf so zu planen, dass dieser nicht kurz vor Vollendung eines ganzen Jahres stattfindet.