Steuern bei Wohneigentum und Miete
Käufer von Liegenschaften müssen verschiedene Steuern entrichten. Wie sieht ihre Steuerbelastung im Vergleich zu derjenigen von Mietern aus?
(mei) Mieterinnen und Mieter, die nicht selbstständig erwerbstätig sind, verfügen mit Ausnahme ihrer Altersvorsorge über wenig Spielraum bei ihrer Steuerplanung. Wer während seiner Erwerbstätigkeit in die Säule 3a investiert, kann diese Gelder vom steuerbaren Einkommen abziehen und damit seine Steuerbelastung senken. Steuern sparen lässt sich ebenfalls mit dem Einkauf in die 2. Säule und mit der Planung der Auszahlung im Rentenalter.
Wohneigentümern wird der Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als fiktives Einkommen, d.h. als so genanntes Naturaleinkommen, angerechnet, das entsprechend versteuert werden muss. «Als Faustregel gilt, dass der Eigenmietwert ca. 60-70 % des Marktmietpreises beträgt», erläutert Hans Jürg Steiner, Leiter Steuerabteilung Region Mittelland und Partner bei KPMG AG. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % führt ein Eigenmietwert von Fr. 12'000.- zu einer ca. Fr. 3'600.- höheren Steuerbelastung – ohne dass ein entsprechendes Bar-Einkommen vorhanden ist.
Steiner rät, «den Eigenmietwert mit abzugsfähigen Aufwendungen möglichst weit zu reduzieren». Dies lässt sich beispielsweise mit einer intelligenten Renovationsplanung machen. «Wer die Unterhaltsarbeiten staffelt, kann über mehrere Jahre den steuerbaren Liegenschaftsertrag gering halten. In den Jahren ohne Sanierungen kann wenigstens der Pauschalabzug geltend gemacht werden. Dieser beträgt bei unter 10-jährigen Liegenschaften 10 % des Eigenmietwerts und bei älteren Liegenschaften 20 % des Eigenmietwerts», sagt Steiner. In den Jahren, in denen Renovationen anfallen, können dann die effektiven Kosten abgezogen werden. Wer sich pensionieren lässt, tut gemäss Steiner gut daran, alle nötigen Renovationen noch während des Erwerbslebens ausführen zu lassen, da die Renovationsabzüge bei einem höheren Einkommen und einem dementsprechend höheren Grenzsteuersatz wirksamer sind.
Gegen den Eigenmietwert können auch die Hypothekarzinsen steuerlich gegengerechnet werden. Bei einer Hypothekarschuld von Fr. 300'000.- und einem Zins von 4 % beträgt die jährliche Zinsbelastung Fr. 12'000.-, die steuerlich in Abzug gebracht werden kann. Steiner warnt allerdings davor, die mögliche Entwicklung der Schuldzinsen zu vergessen: «Wohneigentümer werden so oder so zur Kasse gebeten. Sie können höchstens wählen, wem sie ihr Geld lieber geben wollen: der Bank oder der Steuerverwaltung.» Die Herausforderung dieser zahlreichen Optimierungsmöglichkeiten: Die Steuern von Wohneigentümern wollen entsprechend geplant werden.
Text: hausinfo
Datum:
17.05.2012
Letzte Aktualisierung:
01.03.2012
URL:
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