Schätzung des Immobilienwerts mittels hedonischer Methode
Die durch das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) angebotene Wohneigentumsbewertung basiert auf der hedonistischen bzw. hedonischen Methode. Diese wurde in den 1950ern in den USA entwickelt. Sie erlaubt es, den Wert unterschiedlichster Güter zu vergleichen.
Bei der Wohneigentumsbewertung basiert diese Methode sowohl auf baulichen als auch auf geografischen Faktoren. Aufgrund der Preise, die bei Handänderungen erzielt wurden, bestimmt man mittels einer bewährten statistischen Methode (multiple lineare Regression) für den betreffenden Zeitraum den Wertanteil, den jeder einzelne Faktor am Gesamtwert der Immobilie hat.
Das IAZI hat bereits 1994 zusammen mit Immobilienexperten von Banken, Pensionskassen und Versicherungen diejenigen Faktoren ermittelt, welche die Immobilienmarktpreise am genausten bestimmen:
- Zu den baulichen Faktoren gehören Grundstücksfläche, Wohnfläche, Raumvolumen, Alter usw.
- Zu den geografischen Eigenschaften gehören die Lage der Gemeinde oder des Quartiers (Steuern, Zentralität, Infrastruktur, Einkommen, Tourismus usw.) sowie die Lage der Immobilie innerhalb von Gemeinde oder Quartier.
Anwendung der Methode in der Schweiz
Heute bewerten wichtige Schweizer Banken, Versicherungen und auch Pensionskassen Immobilien anhand der IAZI-Methode.
Jeden Monat überprüfen die IAZI-Experten Hunderte von Handänderungen, berechnen und aktualisieren die Modelle zur Immobilienbewertung. So wird eine stets aktuelle Bewertung gewährleistet.
Die Vorteile dieser Methode
Marktpreise
Die hedonistische Bewertungsmethode arbeitet mit Marktpreisen. Die Basis dafür sind Transaktionen, die effektiv stattgefunden haben. Objekte aus Versteigerungen oder aus Gegengeschäften werden nicht berücksichtigt. Kurz: Der Markt bestimmt, wie viel zum Beispiel eine gute Lage, ein niedriger Steuerfuss, ein zusätzliches Badezimmer oder eine grosser Garten wert sind.
Schnelligkeit
Die Schätzung erfolgt durch ein Software-Programm und ist äusserst schnell. Sie kann jederzeit mit den neusten Marktpreisen wiederholt werden.
Genauigkeit
Die Genauigkeit der Schätzung ist hoch. Bei der Bewertung mehrerer Liegenschaften beträgt der Bewertungsfehler im Durchschnitt null Prozent, denn die Schätzung beruht auf objektiven Kriterien und nicht auf subjektiven Eindrücken.
Viele Faktoren
Der Einfluss der bautechnischen Gegebenheiten und der Lagefaktoren auf den Preis wird viel genauer bestimmt als bei anderen Methoden. Kurz: Der Immobilienpreis wird durch etwa 50 Faktoren errechnet, die ganz direkt mit dem Gebäude und dessen Lage zusammenhängen.
Ganze Schweiz
Die entwickelten Modelle und die gesamtschweizerische Datenbank des IAZI erlauben die Bewertung von Immobilien in jeder Gemeinde.
Nachteile
- aufwändige Datenerhebung (kostspielig, Problematik der aktuellen Immobiliendaten)
- zum Teil massive Abweichungen der Resultate bei einzelnen Objekten mit speziellen Verhältnissen (übergrosse Räume, individuelle Immissionen oder Lagevorteile, die lediglich auf ein Objekt wirken und nicht auf ein Quartier, Beurteilung der Nachhaltigkeit und zukünftigen Nutzung usw.)
- Beurteilung durch den Auftraggeber und nicht durch den Schätzer
- Bestimmung der Eigenschaften der Immobilien (empirische Frage, die der hedonische Ansatz nicht beantwortet)
Text: Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV
Letzte Aktualisierung:
30.03.2011
