• Finanzen & Steuern
• Recht
• Gebäude & Energie
• Sichern & Versichern
• Wohnen
• Garten
• Shop

 

(mb) Die Komponenten eines Wohnhauses besitzen eine Lebensdauer zwischen 20 und 50 Jahre. Eine umfassende Sanierung wird also erst nach etwa zwei Generationen fällig. Bei einem grossen Teil des Gebäudebestands ist diese Frist langsam verstrichen.  Als die Wirtschaft in den Sechzigerjahren des vorigen Jahrhunderts Hochkonjunktur feierte, wurde investiert: Mehr als die Hälfte des gesamten Wohnbestandes in der Schweiz ist nach 1960 gebaut worden. Bei der Sanierung allerdings hapert es. Die jährliche Erneuerungsquote liegt unter 2 Prozent. Nicht einmal die Hälfte dieser Häuser wurde bis ins Jahr 2000 saniert. Und von den renovationsbedürftigen Objekten mussten gerade mal 6 % einem Neubau weichen. Fachleute sprechen deshalb von einem Sanierungsnotstand oder orten gar eine Tendenz zur Verslumung. Energieexperten und Energieexpertinnen haben im Rahmen einer Studie das Problem untersucht und folgern: Ein Neubau hat gegenüber einer Totalsanierung bedeutende Vorteile - vor allem aus energetischer Sicht. Der Verein Green Building Schweiz, dem namhafte Branchenverbände angeschlossen sind, setzt sich daher für bessere Rahmenbedingungen zur Förderung von Ersatzneubauten ein.

 
Wachsende Bedürfnisse

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist langfristig schwer einzuschätzen. Die Gesellschaft verändert sich und damit die Ansprüche an den Wohnraum. Heute brauchen weniger Leute mehr Wohnfläche, und diese soll vielseitig und flexibel genutzt werden können. Wenn der Grundriss eines Ein- oder Mehrfamilienhauses nicht mehr zeitgemäss ist, die Bausubstanz sowie die Anlagen sanierungsbedürftig sind und auch der Schallschutz ungenügend ist, macht es Sinn, über einen Neubau nachzudenken. Infolge des ökonomischen Drucks ist seit 2003 ist eine starke Zunahme des Abbruchs von Wohnraum zu beobachten. Auf dem durch Abbruch geräumten Gebiet entstand eine grosse Zahl von Wohnungen durch Ersatzneubau. Diese Entwicklung wird im Kanton Zürich statistisch erhoben: Von den 35'000 Wohnungen, die im Zeitraum 2003 bis 2008 zusätzlich entstanden, sind ein Drittel bis ein Viertel dem Ersatzneubau zu verdanken. Anfänglich wurden vor allem ungenutzte Industriebauten zurückgebaut und die Areale umgenutzt; inzwischen ist der Abbruch von Wohnbauten zum dominierenden Trend geworden, um bestehende Wohngebiete durch Ersatzneubau baulich zu verdichten und die Nutzungsreserven auf der Parzelle besser auszunützen.

 

 

Eine Gesamterneuerung ist mit Kosten verbunden: Der Substanzwert des alten Hauses geht verloren, dazu kommen die Abbruch- und Planungskosten sowie die Investitionen für den Neubau. Während der Bauphase gehen die Einnahmen durch Mietzinse verloren. Im Durchschnitt kostet ein Neubau etwa Fr. 3'300.- pro Quadratmeter (reine Baukosten). Wer ein neues Haus mit höheren Mietzinsen erfolgreich bewirtschaften will, muss in einem Gebiet mit intakter Wohnungsnachfrage und mit hoher Qualität bauen. An durchschnittlicher oder schlechter Lage lassen sich die erforderlichen Mietzinse nach dem Neubau kaum durchsetzen.

 

Das Sparpotenzial im Energiebereich ist bei einem Neubau enorm: Ein Wohnhaus, das mit Minergie-Standard gebaut worden ist, braucht weniger als 4 Liter Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche (Energiebezugsfläche). Das ist nicht einmal ein Fünftel des durchschnittlichen Verbrauchs der bestehenden Mehrfamilienhäuser in der Schweiz. Bessere Fenster und eine Wärmedämmung der Fassade tragen zu einem ausgeglichenen Raumklima und daher zu mehr Wohnkomfort bei.

 

Ein Neubau bietet mehr ökonomisches und soziales Potenzial: Einerseits kann die Ausnutzung erhöht werden, was zu besseren Erträgen führt. Andererseits schafft man mit modernem Wohnraum neue Nachfrage. Dadurch kann ein Quartier aufgewertet und die Siedlungsentwicklung positiv beeinflusst werden. Ein Neubau kann auch aus architektonischer Sicht ein Gewinn sein.

  

Ein Hindernislauf 

Trotz dieser Vorteile müssen bei der Planung eines Ersatzneubaus verschiedene Stolpersteine aus dem Weg geräumt werden. Der grösste Koloss ist das Geld: Experten sprechen in diesem Zusammenhang von «Erneuerungsdilemmata».

 

Dilemma Nr. 1: Steuern

Die heutige Steuer- und Mietgesetzgebung wirkt hemmend auf die Politik der Gesamterneuerung, obwohl diese aus der Perspektive der Siedlungsentwicklung zumindest teilweise zu begrüssen wäre. Aus Sicht der Experten sollte die Amortisation des Hauses bei den Steuern berücksichtigt werden können. Mit diesen Mitteln wäre ein zweckgebundener Erneuerungsfonds zu schaffen. Entsprechende Anpassungen werden im Parlament bereits diskutiert.

 

Dilemma Nr. 2: Bruttorendite

 

Die Gesamterneuerung hat einschneidende Auswirkungen auf die Mieterschaft und deren soziale Wurzeln. Günstiger Wohnraum ist gefragt, aber knapp vorhanden. Die Betroffenen sind bei Neubauprojekten frühzeitig zu informieren.

 

Dr. Ruedi Meier

Geschäftsleiter energie-cluster.ch

Seilerstrasse 22

3011 Bern

Tel. 031 333 24 69

 

 

Text und Bild: hausinfo