Unterhalt sichern - die Lebensdauer von Bauteilen
Nichts ist für die Ewigkeit – dies gilt insbesondere auch für Wohnbauten. Während Infrastrukturbauten in der Regel per se eine hohe Lebensdauer aufweisen, lassen sich die Unterhaltszyklen von Wohnbauten nicht über einen Kamm scheren.
(stö) Die Lebensdauer des Tragwerks eines Hauses kann 50 bis zu 200 Jahre betragen. Derweil beläuft sich der Vorbeugen ist besser als reparieren
Die Herausforderung für Haus- oder Wohnungseigentümer besteht darin, die Erneuerungszyklen aufeinander so abzustimmen, dass Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten möglichst zum selben Zeitpunkt vorgenommen werden können. Dabei sollte nie der Grundsatz ausser Acht gelassen werden, wonach vorbeugen stets besser ist als reparieren. Dies gilt vor allem dort, wo Feuchtigkeit mit im Spiel ist.
Wenn bei Tragwerken von einer Lebensdauer von bis zu 200 Jahren gesprochen wird, hängt diese stark von der Beschaffenheit der Konstruktion ab. So dürfte ein in Fertigbauweise erstelltes Einfamilienhaus nicht ohne jeglichen Unterhalt diesen Wert erreichen, während zum Beispiel historische Gebäude über Jahrhunderte hinweg dem Zahn der Zeit verhältnismässig gut trotzen.
Wie vorgehen?
Wenn Unterhaltsarbeiten anstehen, die über ästhetische Belange hinausgehen, ist bereits für die Erfassung der notwendigen Aufgaben der Beizug von Fachleuten zu empfehlen. Sie tragen zu einer Gesamtschau bei und helfen Erneuerungszyklen aufeinander abzustimmen, was nicht zuletzt auch zu einer Entlastung des Budgets führen kann. Auch nach Fertigstellung von Umbau- oder Renovationsarbeiten sollte das Gebäude nach ein paar Jahren fachmännisch überprüft werden, da diese Arbeiten einen Einfluss auf die Bauphysik aufweisen können: werden beispielsweise neue Fenster eingebaut, so sind diese höchstwahrscheinlich dichter als die alten; entsprechend steigt die relative Luftfeuchtigkeit im Innern. Fachleute helfen mit, solche Probleme frühzeitig zu erkennen und geeignete Massnahmen vorzuschlagen.
Erneuerungszyklen
Ausserhalb der Tragkonstruktion lassen sich die Erneuerungszyklen von Bauteilen grob in drei Kategorien einteilen:
Kurze Unterhalts- und Erneuerungszyklen - 5 bis 10 Jahre:
Darunter fallen exponierte Anstriche im Innern oder elektromechanische Geräte wie Boiler (Entkalkung), aber auch Teppichbeläge oder Tapeten sowie Apparate und Küchengeräte
Mittlere Zyklen - 10 bis 20 Jahre:
Eine mittellange Lebensdauer können z.B. Fassadenanstriche, Kücheneinrichtungen, Heizanlagen, Waschautomaten sowie Teile der Sanitär-Installationen aufweisen. Türen und Fenster halten in der Regel zwar länger als 20 Jahre, gleichwohl sollte ihr Ersatz innert kürzeren Fristen geprüft werden.
Lange Zyklen - 20 bis 30 Jahre:
In diese Kategorie gehören beispielsweise Verputze, Installationsleitungen sowie Bodenbeläge aus Parkett, Platten- oder Steinbeläge. Fassaden aus modernen Materialien wie Aluminium weisen eine lange Lebensdauer auf; allfällig vorhandene Fugen müssen jedoch häufiger kontrolliert werden.
Je nach Beschaffenheit gehören Dacheindeckungen in eine eigene Kategorie. Die Lebensdauer eines Ziegeldachs kann bis zu 50 Jahre betragen, während Flachdächer binnen kürzerer Fristen zumindest überprüft werden sollten.
Rückstellungen für Unterhalt
Umsichtige Haus- oder Wohnungsbesitzer tätigen Rückstellungen für anstehende und künftige Unterhaltsarbeiten. Fachleute empfehlen jährlich einen Beitrag von 1,5 bis 2 Prozent der Baukosten. Darin sind die Amortisationskosten jedoch noch nicht enthalten. Daraus lässt sich errechnen, dass der Betrag, welcher für die Erstellung eines Gebäudes aufgewendet worden ist, innert 50 bis 65 Jahren nochmals für den Unterhalt erforderlich wird.
Minergiebauten
Bei grösseren Renovationen ist die Umstellung auf Minergiestandard zumindest prüfenswert. Minergie erlaubt einerseits Einsparungen bei den Energiekosten, andererseits stellt der Bund seit 2010 rund 280 bis 300 Millionen Franken pro Jahr für die Sanierung der Gebäudehülle und den Einsatz erneuerbarer Energie im Gebäudebereich zur Verfügung (vorausgesetzt, die Liegenschaft wurde vor 2000 erstellt). Zudem lässt sich eine Gebäude-Modernisierung durch den Einsatz von Minergie-Modulen etappieren. Diese zertifizierten Module garantieren eine Minergie-Qualität auch im einzelnen Bauteil und in der einzelnen Haustechnik-Komponente.
Riesensummen für Unterhalt von Wohnbauten Der Wert der reinen Wohnbauten in der Schweiz beläuft sich auf 1'550 Mrd Franken. Der jährliche Aufwand für die Erhaltung dieser Bauten beträgt aktuell rund 10,5 Mrd Franken oder 1'350 Franken je Einwohner. Bis 2030 wird dieser Aufwand auf knapp 15 Mrd Franken pro Jahr ansteigen. Hinzu kommen im Wohnungsbau wertvermehrende Investitionen von nochmals knapp 8 Mrd Franken pro Jahr, wovon 5,4 Mrd auf energetische Sanierungen der Gebäudehüllen und Heizanlagen entfallen. Dies weist der Schweizerische Nationalfonds (NF) in der anfangs Februar 2011 veröffentlichten Fokusstudie des Nationalen Forschungsprogramms «Nachhaltige Siedlungs- und Infrastrukturentwicklung» (NFP 54) aus. Kein Sanierungsstau bei Wohnbauten Beim Mietwohnungsbau werden die Erneuerungsinvestitionen in erster Linie vom Markt bestimmt. Wenn der Markt werterhaltende oder wertvermehrende Investitionen verlangt, werden solche auch getätigt. In diesem Fall ist die Finanzierung in der Regel gesichert. Anders liegen die Dinge bei Wohneigentum, wo primär die Bewohnerinnen und Bewohner über den Umfang und den Zeitpunkt von Erneuerungsmassnahmen entscheiden. Massgebend sind dabei weniger die technische Notwendigkeit oder die Wirtschaftlichkeit als die Liquidität, der persönliche Lebensstil oder individuelle Komfortansprüche. Insgesamt besteht beim Wohnbau kein Sanierungsstau. (stö) |
Text: hausinfo
Bild: ImagePoint (Hans Dora)
Letzte Aktualisierung:
30.03.2011
