Generalunternehmervertrag

Ein Generalunternehmer- oder Totalunternehmervertrag hat auf den ersten Blick für Bauherren einen gewichtigen Vorteil: Er oder sie muss mit nur einem Partner verhandeln. Ganz einfach ist es trotzdem nicht: Zahlreiche Punkte sind zu beachten.

(msm) An einem Haus – und sei es «nur» ein Einfamilienhaus – bauen viele mit: Architekten, Holzbauer, Maurer, Sanitärinstallateure, Gipser, Bodenleger, Energietechniker, Schreiner, Zimmermannen. Von allen müssen Offerten eingeholt werden, sie müssen ausgewählt werden, alles muss geplant, koordiniert, kontrolliert, geführt sein. Den Hausbau über einen Generalunternehmer (GU) oder einen Totalunternehmer (TU) abzuwickeln, hat für Bauherren deshalb einen entscheidenden Vorteil: Sie haben es mit einem Gegenüber zu tun und wissen im besten Fall, wie viel sie wann bezahlen müssen und was sie dafür erhalten sollten. Denn ein GU übergibt den Bauherren das Haus normalerweise «schlüsselfertig». Zuvor war er es, der die Handwerker ausgewählt und koordiniert, Baumaterial bestellt und die Kosten unter Kontrolle gehalten hat. Und der Generalunternehmer ist jener, der schliesslich den Bauherren gegenüber geradestehen muss für die Qualität und Vollständigkeit des Bauwerks. 

Der Nachteil: Die Bauherren haben keine eigentliche Kontrolle über das gesamte Bauwerk, da sie selbst keine Verträge mit den Subunternehmen abschliessen. Daraus ergeben sich Risiken: Etwa eine ungenügende Absicherung gegen Mängel, Schäden und Folgeschäden und gegen Bauhandwerkerpfandrechte. Deshalb sollte beim Abschliessen eines GU-/TU-Vertrags gründlich vorgegangen werden – was mitunter schwierig ist, denn oft besteht ein gewisser Druck, den Vertrag abzuschliessen; beispielsweise wenn der Anbieter wegen mehrerer ernsthafter Interessenten zur Unterzeichnung drängt. Trotzdem sind die folgenden Punkte wichtig:

Keine spezifischen gesetzlichen Vorschriften
Für GU-/TU-Verträge gibt es keine speziellen gesetzlichen Vorschriften; die Begriffe sind aus der Praxis heraus entwickelt worden. Es sind so genannte Werkverträge (Obligationenrecht/OR), denen meist SIA-Normen zugrunde gelegt werden.

Wesentliche Elemente
Im GU-Vertrag sollte die Zusammenarbeit der Partner klar geregelt sein. Der Vertragsgegenstand, also das Bauwerk, ist mit Vorteil in einem möglichst genauen Baubeschrieb festgehalten. Er kann aber auch über seine Funktionen definiert sein. Da während des Baus häufig Änderungen nötig oder gewünscht werden, sollte auch dieser Vorgang vereinbart sein. Die Kosten von Änderungen müssten immer transparent bleiben. Deshalb wird üblicherweise im Vertrag festgehalten, dass Änderungen erst nach einer von den Bauherren unterzeichneten Offerte durch den GU zu realisieren sind.

Der Zeitpunkt der Abnahme des Hauses ist ein wichtiger Punkt im GU-Vertrag und explizit zu bestimmen; mit Vorteil werden zudem auch einige Zwischentermine definiert. Dafür sollte der GU Gewähr haben, dass nötige Entscheide der Bauherren zu nützlicher Frist gefällt werden. Ein Zahlungsplan schliesslich gibt den Bauherren die finanzielle Sicherheit, auch bei allfälligen Geldproblemen des GU die bereits bezahlten Leistungen tatsächlich zu erhalten. Der Zahlungsplan sollte ausserdem einem zeitlich geänderten Bauablauf angepasst werden können. Und Bank- oder Versicherungsgarantien sichern dem GU die Bezahlung der Werklohnsumme zu, während die Bauherren auf eine Erfüllungs- oder Qualitätsgarantie zählen können sollten.

Wenn sich der Generalunternehmer übernommen hat
Mit einer Erfüllungsgarantie sind den Bauherren Ersatzleistungen zugesichert, falls sich während der Ausführung herausstellt, dass der GU die ursprünglich vereinbarten Leistungen nicht erbringen kann. Die Garantie gilt also für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Bauvollendung und wird in der Regel von einer Bank oder einer Versicherung übernommen. Die Bauherren sollten die Garantieleistung ohne Einschränkungen in Anspruch nehmen können – darauf ist bei der Formulierung zu achten –, und die Erfüllungsgarantie sollte alle vertraglichen Verpflichtungen des GU umfassen.

Eine weitere Sicherheit für die Bauherren ist die Gewährleistungsgarantie. Sie hält fest, dass der GU auch für Mängel haftet, die von seinen Subunternehmen verursacht wurden. Nach SIA müssen solche Mängel innerhalb von zwei Jahren gerügt werden, versteckte Mängel können bis fünf Jahre nach der Bauabnahme sofort nach ihrer Entdeckung gerügt werden. Schliesslich muss der GU eine Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden und für Schäden und Mängel an Bauten abschliessen – eine Bauherren- und Bauwesenversicherung ist dagegen natürlich Sache der Bauherren.
Da nicht jede Zusammenarbeit in Minne zu Ende geht, sollten die Partner im GU-Vertrag auch die Möglichkeit einer Vertragsauflösung regeln. Zwar können Bauherren bereits nach OR vom GU-Vertrag zurücktreten. Das geht aber nur bei voller Schadloshaltung des GU, und dies wiederum kann für Bauherren ziemlich ins Geld gehen – ausser, die Vertragsauflösung wird explizit anders geregelt.