Schutzmassnahmen gegen ungerechtfertigte Nachteile
Erfolgte die Übergabe unter dem Verkaufswert, könnte der Übernehmer bei einem Verkauf einen Gewinn erzielen und sich so einen ungerechtfertigten Vorteil verschaffen. Die Eltern oder Geschwister hätten in einem solchen Fall das Nachsehen. Böse Überraschungen lassen sich jedoch durch vertragliche Absicherungen weitgehend vermeiden.
Gewinnanspruch
Im Kaufvertrag kann ein Gewinnanspruch vereinbart werden. Dabei empfiehlt es sich, diesen Gewinnanspruch analog der Regelung für landwirtschaftliche Gewerbe (Dauer 25 Jahre / 2 % Besitzesdauerrabatt für den Übernehmer) auszugestalten.
Vorkaufsrecht
Im Kaufvertrag kann auch ein vererbliches Vorkaufsrecht (d. h. in erster Linie zugunsten des Verkäufers, nach dessen Tod zugunsten dessen Erben) vereinbart werden. Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem Vorkaufsrecht zu Drittbedingungen und dem limitierten Vorkaufsrecht.
Das Vorkaufsrecht zu Drittbedingungen kann die Spekulation nicht verhindern, weil der oder die Vorkaufsberechtigte den gleichen Preis wie ein Drittkäufer bezahlen müsste.
Anders beim limitierten Vorkaufsrecht: In diesem Fall hat der Vorkaufsberechtigte das Recht, die Liegenschaft zu einem bestimmten Preis zu erwerben, auch wenn eine Drittperson mehr bietet.
Im Kaufvertrag wurde ein limitiertes Vorkaufsrecht zum Preis von Fr. 500'000.- begründet; ein Drittverkäufer bietet für die Liegenschaft Fr. 700'000.-. Die vorkaufsberechtigte Tochter hat das Recht, die Liegenschaft zum Preis von Fr. 500'000.- zu erwerben.
Das Vorkaufsrecht kann seit dem 01.01.1994 auf die Dauer von maximal 25 Jahren im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Vormerkung im Grundbuch bewirkt, dass das Recht gegenüber jedem Drittkäufer geltend gemacht werden kann.
Rückkaufsrecht
Die stärkste Absicherung stellt das Rückkaufsrecht dar. In diesem Fall bestimmt der Verkäufer, ob er die Liegenschaft zurücknehmen will.
Das Rückkaufsrecht kann seit dem 01.01.1994 ebenfalls auf jeweils maximal 25 Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden. Der Erwerber lebt somit ständig in der Ungewissheit, ob er am nächsten Tag noch Eigentümer ist. Das Rückkaufsrecht wird daher oft an Bedingungen geknüpft, d. h., es kann nicht ohne weiteres ausgeübt werden. Ein Beispiel für eine solche Bedingung: Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Sohn, innert drei Jahren auf eigene Kosten eine 2½-Zimmerwohnung für die Eltern einzubauen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann das Rückkaufsrecht ausgeübt werden.
Kaufsrecht
Dem Kaufsrecht kommt die gleiche rechtliche Wirkung wie dem Rückkaufsrecht zu. Das Kaufsrecht könnte beispielsweise der Ehefrau des Verkäufers oder den Geschwistern eingeräumt werden. Der Unterschied zum Rückkaufsrecht liegt darin, dass es im Grundbuch nur auf die Dauer von zehn Jahren vorgemerkt werden kann.
Die Fragen rund um die Liegenschaft sind vielschichtig. Einerseits geht es um viel Geld, andererseits bedeutet ein Haus ein Stück Heimat. Diese emotionalen Bindungen sind in die Überlegungen ebenfalls miteinzubeziehen – was eine Lösung oft schwierig macht. Die Übergabe des Hauses – genau wie bei einem Hof – braucht Zeit. Eine fachkundige Beratung kann dabei Missverständnisse ausräumen und Lösungen aufzeigen, die der individuellen Situation angepasst sind.
Text: Beobachter-Buchverlag
Titel: «Testament Erbschaft»
Auszug aus dem Kapitel: «Wer erhält das Haus?»
Autor: Benno Studer
Letzte Aktualisierung:
18.03.2009
