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Nutzniessung oder Wohnrecht?
Es ist eine Möglichkeit mit Vorteilen: Das Eigenheim im Voraus an die Nachkommen übergeben und zugleich so lange wie möglich noch darin wohnen. Ein Vergleich der so genannten Dienstbarkeiten Nutzniessung und Wohnrecht.
(msc) Keiner wünscht es sich, aber oft bleibt einem im Alter nichts anderes übrig, als ins Pflegeheim zu gehen. Das ist teuer und kann Hauseigentümerinnen und -eigentümer schon mal dazu zwingen, ihr (ehemaliges) Heim zu
verkaufen, um mit dem Erlös die Heimkosten zu bezahlen. Damit es nicht so weit kommt, können Hauseigentümer ihren Besitz im Voraus den
Nachkommen vermachen, aber trotzdem weiter darin wohnen. So können die Eltern nicht zum Verkauf ihres Hauses gezwungen werden – da es ihnen nicht mehr gehört. Rechtlich stehen in diesem Fall die Nutzniessung und das Wohnrecht zur Auswahl.
Steuervorteile
Einen Vorteil haben beide Dienstbarkeiten: Je nach Kanton sparen die Beteiligten einen erheblichen Betrag an Erbschafts- und Schenkungssteuern - sofern diese bei Nachkommen erhoben werden sollten. Da die neuen Eigentümer die Liegenschaft nicht mehr vollständig nutzen können, vermindert sich ihr Wert. Dieser wird genau beziffert durch die Lebenserwartung des Wohnberechtigten oder Nutzniessers und den Wert der Nutzung pro Jahr. Zur Berechnung der Schenkungssteuer wird nur noch der reduzierte Betrag herangezogen. Also fällt die Steuer umso geringer aus, je jünger der Wohnberechtige oder Nutzniesser ist.
Individuelle Wahl
Lukas Manuel Herren, Notar beim Hauseigentümerverband Bern und Umgebung, gibt keine pauschalen Tipps, wann sich welche Dienstbarkeit empfiehlt: «Beide Seiten müssen abklären, welche Möglichkeiten es gibt und was für sie stimmt.» Je nach finanzieller und familiärer Situation sehe das unterschiedlich aus. Auch ist etwa das Wohnrecht nicht einfach gleich Wohnrecht: «Es kann beispielsweise entgeltlich oder unentgeltlich ausgeübt werden.» Das heisst, dass die Eltern eine Art Miete bezahlen – oder eben nicht.
Verkauf erschwert
Zu beachten ist für die Eigentümer des Objekts – in unserem Fall die Kinder: Ein Haus mit Wohnrecht oder Nutzniessung kann zwar theoretisch verkauft werden, praktisch aber kaum. «So lange es auf dem Markt andere Häuser gibt, wird kaum jemand eines mit bestehendem Wohnrecht oder Nutzniessung erwerben, da die Nutzung für den neuen Eigentümer stark eingeschränkt ist», sagt Lukas Manuel Herren.
Die wichtigsten Punkte und Unterschiede von Nutzniessung von Wohnrecht |
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| Nutzniessung
| Wohnrecht
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Inhalt
| - Der Nutzniesser überträgt das Eigentum, darf aber das Objekt nutzen.
- übertragbar, wenn nicht als persönliches Recht ausgestaltet
- öffentliche Urkunde, Eintrag im Grundbuch
- endet mit dem Tod des Berechtigten
- Haftung für Schäden (ausser jene durch ordnungsgemässen Gebrauch)
| - Der Wohnberechtigte überträgt das Eigentum, darf aber im Objekt oder Teilen davon wohnen.
- persönlich, nicht übertragbar
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Rechte
| - Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten.
- Der Nutzniesser hat das Recht auf Fremderträge (Mieten, Zinsen).
- Der Nutzniesser hat kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten.
| - Der Wohnberechtigte darf die Liegenschaft oder Teile davon ausschliesslich selbst bewohnen – einzig die Aufnahme von Familienangehörigen und Hausgenossen ist gestattet, soweit nichts anderes vereinbart wurde.
- kein Recht auf Fremderträge
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| Pflichten | - Der Nutzniesser kommt für Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen und grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten auf (ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch).
| - Der Wohnberechtigte kommt für den gewöhnlichen Unterhalt sowie Heiz- und Nebenkosten auf (kleinere Reparaturen – wie Mieter –, ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch).
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Steuern
| - Der Nutzniesser versteuert den Amtlichen Wert, den Eigenmietwert bzw. das Einkommen (z.B. Mieterträge) aus der Liegenschaft.
- Abzüge für Hypothekarzins und Unterhalt möglich
- Die allfällige Schenkungssteuer wird reduziert durch die Wertverminderung.
| - Der Wohnberechtigte versteuert den Eigenmietwert, der Eigentümer den Amtlichen Wert.
- Abzüge für Unterhalt möglich
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Text: hausinfo
Bild: ImagePoint (McPHOTO)
Letzte Aktualisierung:
20.09.2011
