Marché de l'immobilier : la baisse des prix a commencé

La propriété du logement dans le segment supérieur est devenue plus abordable. Pour les autres segments également, une baisse des prix se dessine. Mais si les taux hypothécaires augmentent, la pression ne se fera pas seulement ressentir sur les prix. Certains propriétaires fonciers pourraient bien être touchés également.

(mei) En 2009, la propriété du logement a encore été un placement très apprécié : le désir de posséder son propre chez-soi a assuré une quasi-stabilité de la demande, constate Sandra Burlet, économiste auprès de l'Association suisse des propriétaires fonciers (APF) dans le sondage relatif au marché immobilier, publié en novembre dernier. Les taux hypothécaires encore bas y ont sans doute largement contribué. Entre-temps, le nombre de nouvelles constructions individuelles continue à reculer, alors qu'on assiste, suite à la relève de génération, à un afflux de maisons anciennes sur le marché. On relève une offre excédentaire dans le domaine des appartements en propriété par étage, déclarent Wüest & Partner dans « Immo-Monitoring 2010/1 ». La production élevée de nouvelles constructions et la demande en recul ont réduit la capacité d'absorption de ce marché.

Les prix dérapent
Dans les régions à prix élevés, comme l'Arc lémanique, Zurich, mais aussi en Suisse centrale et à Bâle, les prix des maisons individuelles ont chuté, constatent Fahrländer Partner et Bakbasel dans « Immoprog 2009 ». Les prix n'ont pu se maintenir que dans le segment inférieur. On enregistre une évolution similaire dans le domaine des appartements en copropriété. Sandra Burlet, elle, discerne une évolution moins prononcée et parle d'un déplacement latéral des prix des maisons individuelles et des appartements en copropriété.

Les appartements de vacances ne sont pas encore touchés
Dans les régions touristiques, les prix des résidences secondaires ont certes continué à progresser, mais la limite supérieure est atteinte, estime l'économiste Dominik Matter, partenaire auprès de Fahrländer Partner : « Nous attendons un recul de la demande et des prix, car les résidences secondaires sont un luxe et les économies commencent toujours au niveau des produits de luxe ». Précisément les étrangers ont été fortement incités à vendre leurs appartements de vacances en Suisse. En effet, ils sont plus lourdement touchés par la récession et peuvent en outre profiter d'un taux de change avantageux.

La crise a atteint le marché de l'immobilier
Il est fort possible, en dépit du taux hypothécaire bas, que la demande en placements immobiliers, en principe stable, soit bientôt déstabilisée. Wüest & Partner s'attendent à ce que la mauvaise humeur des consommateurs et le recul de l'immigration des étrangers entraînent une baisse de la demande. Cette tendance est déjà perceptible sur le marché de la location d'appartements, constate l'entreprise. « La crise économique n'est pas encore terminée. Comme le marché immobilier réagit toujours à retardement à la situation économique générale, dans ce secteur, les temps difficiles sont encore à venir », commente aussi Monsieur Matter. Il s'attend à ce que certains propriétaires fonciers, qui avaient grevé leur propriété à plus de 80 %, soient contraints de vendre d'urgence lorsque les taux hypothécaires remonteront.

Une baisse des prix en perspective
Aussi bien les experts immobiliers de Wüest & Partner que ceux de Fahrländer Partner estiment que la baisse des prix de la propriété du logement sera encore plus marquée à l'avenir. Les pronostics de l'APF sont moins catégoriques : ainsi, la moitié des 80 gérances, fiduciaires et courtiers immobiliers questionnés s'attendent pour cette année à ce que les prix restent stables, tandis qu'un quart d'entre eux estiment qu'ils pourraient augmenter ou baisser. M. Matter est convaincu que la baisse des prix touchera aussi les maisons plurifamiliales : « L'évolution des loyers va dans le meilleur des cas se faire latéralement. Du point de vue du risque, il faut cependant escompter un plus grand nombre d'unités vides ». Si le taux d'appartements inoccupés progresse, c'est parce que les locataires se montrent réticents à emménager dans un appartement en copropriété ou dans un logement de plus grande taille.

A long terme, la propriété du logement reste cependant un placement intéressant : « Dans une perspective à long terme du marché (jusqu'en 2024), nous nous attendons d'une manière générale à une hausse des prix qui n'affectera pas toutes les régions et tous les segments de la même façon », déclare l'expert.


Texte : infomaison
Image : ImagePoint (fotografie-wiese.de)