Taux hypothécaires bas : chance ou danger ?
Une nouvelle baisse des taux hypothécaires au troisième trimestre 2010 qui rend l'endettement encore plus intéressant. Simon Müller, responsable du département Crédits auprès de la Banque Cantonale de Berne BCBE, conseille aux propriétaires de pratiquer un calcul conservateur de leur capacité financière. 
Les propriétaires fonciers ont-ils intérêt à se montrer économes en cette période ?
A mon sens, le vieux principe prônant une attitude économe dans les périodes favorables pour avoir accès à une réserve en cas d'urgence a conservé toute sa raison d'être. Il s'agit du meilleur moyen pour assurer ses arrières. D'un autre côté, si on économise trop et que la consommation s'en trouve ralentie, l'économie risque de pâtir. Il est donc nécessaire de trouver le juste milieu.
Dans quelle mesure agissons-nous en fonction de ce juste milieu ?
Une partie des propriétaires fonciers dépense effectivement trop d'argent. En cas de hausse des intérêts, une autre partie des propriétaires fonciers a la possibilité de limiter ses dépenses en renonçant à un certain luxe, tout simplement. Par ailleurs, il est important de voir si, outre la consommation, on procède également à des amortissements supérieurs à la moyenne et que l'on contribue ainsi à réduire l'endettement dans une mesure raisonnable. Une fois de plus, le principe de prévoyance pendant les périodes favorables prévaut.
Estimez-vous que nous courons le danger d'une bulle immobilière ?
Dans certaines zones à forte concentration urbaine, une nette augmentation des prix de la propriété du logement peut être observée, car les intérêts bas engendrent une demande plus importante. Dans le canton de Berne, nous ne sommes toutefois pas affectés par ce phénomène. Ces évolutions particulières touchent uniquement le Saanenland et Grindelwald. La question est de savoir dans quelle mesure cette hausse des prix est normale. Toutefois, il est certain que les salaires moyens ne progressent pas au même rythme que les prix de la propriété du logement.
Y a-t-il un risque qu’un niveau des intérêts bas soit perçu comme une normalité, notamment dans l'esprit des jeunes propriétaires ?
Je vois là effectivement un certain danger. Entre 1965 et aujourd'hui, le taux d'intérêt variable moyen était de 5%. Si l’on considère la période entre 1997 et aujourd'hui - ce qui représente également une phase plutôt longue - on constate que ce même taux d'intérêt se situe en-dessous de la barre des 4%. Cela signifie que les propriétaires qui ont construit ou acquis leur objet au cours de ces 15 dernières années n'ont jamais connu des taux d'intérêt élevés et qu'ils pourraient bien être surpris en cas de hausse.
Une étude de comparis, effectuée en début d’année, a révélé que 7,6% des propriétaires fonciers ne pourraient faire face à une hausse des taux à 5%. Quelles en sont les raisons ?
De notre point de vue, il est important que les banques ne fassent aucune coupe dans le taux d'intérêt théorique, même durant les phases où les intérêts sont particulièrement bas. A la BCBE, ce taux d'intérêt déterminant pour calculer la capacité financière est resté fixé à 5%. Par ailleurs, il faut aussi prendre en compte la manière dont le revenu lucratif est calculé. Ainsi, si l'on tient compte de la totalité des bonus et autres compensations salariales variables qui dépendent du succès économique de l'employeur et qui peuvent fluctuer en conséquence, la capacité financière pourrait être compromise.
Les banques qui dérogent à cette règle ne se font-elles pas du tort en acceptant la possibilité que leurs clients cèdent leur propriété du logement ?
Les banques qui défendent de telles positions courent un certain risque. Lorsqu'un débiteur ne peut plus assumer ses obligations, il doit vendre sa maison ; dans le pire des cas, une vente judiciaire peut même être décrétée. Dans de telles situations, la banque achète souvent elle-même la maison aux enchères, car les dettes sont plus élevées que le prix que l'on peut en tirer sur le marché.
Arrive-t-il souvent qu'un propriétaire doive se départir de sa maison ?
L'expérience démontre que la propriété du logement est la dernière chose à laquelle on souhaite renoncer, raison pour laquelle on n'a jamais vu une vague d'objets déferler sur le marché, même dans les situations de crise. Par ailleurs, il faut bien habiter quelque part. Et lorsque le loyer est plus cher que la propriété, il y a de bonnes raisons de se battre pour conserver sa maison.
Comment calculez-vous la capacité financière ?
Comme je l'ai déjà dit, nous nous fondons sur un taux d'intérêt théorique de 5%. 35% du revenu lucratif déterminant doivent pouvoir couvrir les intérêts, l'amortissement et les fais accessoires, qui représentent 1% pour les bâtiments ordinaires. Le revenu lucratif déterminant est le revenu épuré, lequel tient compte de la pension alimentaire et d'autres engagements financiers tels que les versements de leasing, mais pas des revenus extraordinaires. Il convient d'être tout aussi vigilant lors de la prise en compte d'un second revenu, qui risque d'être compromis par l'arrivée d'un enfant.
A quoi faut-il veiller dans le cadre de l'amortissement ?
L'amortissement tient compte de la dévalorisation due au vieillissement de l'objet : on met un peu d'argent de côté afin d'augmenter à nouveau l'hypothèque au moment d'une rénovation. Par ailleurs, il faut songer qu'au moment de la retraite, il faudra continuer à rembourser son endettement avec un revenu plus modeste. Il serait absurde que la propriété du logement ne fonctionne pas au-delà de l'âge de 65 ans. Lorsqu'on achète une maison à l'âge de 50 ans, il arrive parfois que l'amortissement soit plus élevé que pour un individu qui devient propriétaire à 40 ans déjà.
Comment appliquez-vous votre règle générale relative à la capacité financière ?
Nous nous y adhérons très rigoureusement. Lorsque nous voyons que cette règle pourra être respectée dans deux à trois ans en raison d'un facteur particulier actuellement prévisible, il arrive que nous fassions une exception. Par facteurs particuliers, nous entendons par exemple un prélèvement anticipé d'héritage ou la vente envisagée d'une seconde propriété.
Quelles possibilités les propriétaires fonciers ont-ils pour se munir contre une hausse des taux ?
À cette fin, il existe les hypothèques fixes et les hypothèques Libor. Ces dernières n'ont toutefois plus vraiment le vent en poupe. La politique de crédit des différentes banques détermine quel produit sera offert en première ligne. Chez nous, l'hypothèque Libor n'est pas un instrument de prédilection. Cela est dû à notre estimation de l'évolution des taux et de la différence entre le taux d'une hypothèque fixe et celui d’une hypothèque Libor. Pour le client, l'hypothèque fixe est le modèle qui offre le plus de transparence. Cependant, il faut savoir que dans le contexte de ces hypothèques sûres, tout ce qui brille n'est pas forcément de l'or. Les longues durées ont un caractère obligatoire ; quant aux dissolutions anticipées, elles ont également leur prix. Ainsi, les divorces, les décès et l'ordre de succession constituent des entraves possibles.
Recommandez-vous les durées échelonnées ?
Nous définissions les besoins individuels de chaque client et le rendons attentif aux différentes interdépendances. Généralement, différentes durées sont choisies afin de réduire le risque de devoir conclure de nouvelles hypothèques au moment d'une hausse des taux.
Nous vous remercions pour cet entretien.
