Impôts et propriété du logement : tout ce qu'il faut savoir

Dans le canton de Berne ainsi que dans la plupart des autres cantons, les propriétaires sont libres de choisir chaque année entre une déduction des coûts effectifs des travaux d'entretien et de rénovation ou une déduction forfaitaire. Chacun jugera pour lui-même s'il est opportun d'effectuer tous les travaux en une fois ou de les répartir sur plusieurs périodes fiscales. Toutefois, il est souvent plus avantageux d'échelonner les travaux, afin de rompre la progression de l'impôt sur le revenu. D'un point de vue fiscal, pour les personnes privées, il s'agit cependant d'éviter que le revenu imposable ne passe au-dessous de zéro, car un revenu imposable négatif ne peut pas être compensé avec un revenu positif l'année suivante. La planification « saisonnière » doit par ailleurs aussi convenir : il est par exemple difficile de remplacer le chauffage en plein hiver, entre la fin d'une année et le début de l'année suivante, dans le seul but de pouvoir répartir les coûts sur  deux périodes fiscales. Il ne s'agit pas seulement de songer aux avantages fiscaux, mais également à la qualité de la vie, qui est souvent restreinte avant et pendant les travaux de rénovation.

La valeur locative de leur bien-fonds est imputée aux propriétaires d'habitations en tant que revenu en nature. Il est recommandé, lors de l'estimation de la valeur officielle, de tenir compte des répercussions possibles et de vérifier le procès-verbal qui sert à établir la valeur officielle et la valeur locative propre. Il est de surcroît possible d'économiser des impôts avec un financement optimal. La règle empirique est la suivante : le niveau de l'hypothèque devrait être choisi de manière à pouvoir réduire à zéro et ainsi « neutraliser » le revenu en nature (valeur locative propre) par les intérêts de la dette.

Des discussions politiques au sujet de la suppression de l'imposition de la valeur locative et portant sur la restriction de la déductibilité fiscale de frais d'entretien qui en découle ont actuellement lieu. Il faut certainement suivre cette évolution, afin de pouvoir à la rigueur agir en conséquence.  

Une autre mesure de planification fiscale consiste à réduire une hypothèque par amortissement indirect en effectuant un versement dans une assurance de capital bénéficiant d'un allègement fiscal (pilier 3a). Les intérêts de la dette ne diminuent pas continuellement, mais restent ainsi constants (en admettant un amortissement direct partiel) et les cotisations au pilier 3a peuvent être déduites du revenu imposable.

La vente d'une maison nécessite aussi une planification fiscale. En cas de réalisation d'un bénéfice, un impôt sur les gains immobiliers est perçu, dont le montant dépend en premier lieu de la différence entre le prix de vente et les coûts de revient mais également de la durée de possession de l'immeuble. Si des biens fonciers sont remis à un des conjoints et si un paiement compensatoire a ainsi lieu, suite à un divorce,  l'éventuelle charge latente de l'impôt sur les gains immobiliers devrait être réglée, tout en veillant à ce que la ségrégation entre les époux ait lieu conformément au droit concernant les biens. L'impôt sur les gains immobiliers est en principe différé, si un bien-fonds destiné à un usage propre permanent est acquis à titre de remplacement ; il sera toutefois échu, si le prix d'achat du nouveau logement en propriété destiné à l'usage propre est inférieur au prix de vente de l'ancien bien-fonds. Des couples âgés qui vendent leur maison après le départ de leurs enfants et emménagent dans un logement en copropriété meilleur marché doivent donc généralement s'acquitter d'un impôt sur les gains immobiliers.

 

De plus, il est très conseillé de conserver tous les documents d'achat de maison et concernant des travaux entrepris représentant des plus-values. En cas de vente du bien foncier, les coûts d'acquisition originels et les travaux représentant des plus-values ainsi que les frais de mutations et de courtage payés devront en effet pouvoir être justifiés. Plus ces coûts seront élevés, d’autant plus bas sera le bénéfice rapporté par l'immeuble et, partant, les impôts sur le bien foncier.

 

Sur le plan temporel, il existe également des possibilités de planification lors d'une vente : étant donné que seules des années entières comptent en ce qui concerne la déduction de la durée de possession, il est recommandé de planifier une vente de sorte à ce que celle-ci n'ait pas lieu peu avant l'achèvement d'une année entière.


Texte et image : infomaison