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Il vaut la peine de planifier soigneusement les travaux d'entretien de sa maison pour éviter de payer des impôts élevés.

(mei) Pour un propriétaire immobilier, le plus grand potentiel d'économie fiscale réside dans la planification des entretiens annuels de l'immeuble. Les travaux d'entretien peuvent être déduits dans la déclaration d'impôt dans la mesure où ils sont destinés à préserver la valeur. 

Durant les cinq premières années faisant suite à l'acquisition d'un bien-fonds, aucune déduction n'a jusqu'à présent été admise ou en partie seulement la moitié des déductions ont jusqu'ici pu être effectuées (selon la pratique dite de Dumont). À la fin de 2008, les Conseils fédéraux ont décidé d'abroger cette réglementation. À l'échelon fédéral, la nouvelle loi est valable à partir de 2010. Un délai de deux ans est imparti aux cantons, pour adapter leurs lois. Le canton de Berne joue même en l'occurrence un rôle de précurseur et abolit la pratique de Dumont rétroactivement pour le début de 2009, donc une année avant la Confédération. Dans la grande majorité des cantons, il n'est en revanche pas encore connu quand l'adaptation aura lieu. Il convient par conséquent de vérifier quel est l'état actuel de la législation dans le canton respectif.

Déduction forfaitaire
ou selon les coûts effectifs ?
Dans le canton de Berne ainsi que dans la plupart des autres cantons, les propriétaires sont libres de choisir chaque année entre une déduction des coûts effectifs des travaux d'entretien et de rénovation ou une déduction forfaitaire. Chacun appréciera s'il est plus avantageux d'effectuer tous les travaux en une fois ou de les répartir sur plusieurs périodes fiscales. Mais il est souvent plus avantageux d'échelonner les travaux, afin de rompre la progression de l'impôt sur le revenu. D'un point de vue fiscal, il s'agit cependant d'éviter que le revenu imposable ne passe au-dessous de zéro pour des particuliers, car les coûts dépassant le revenu ne sont plus déductibles. La planification « saisonnière » doit par ailleurs aussi convenir : il est par exemple difficile de remplacer le chauffage en plein hiver, entre la fin d'une année et le début de l'année suivante, dans le seul but de pouvoir répartir les coûts sur deux périodes fiscales. Il ne s'agit pas seulement de songer aux avantages fiscaux, mais également à la qualité de la vie, qui est souvent restreinte avant et pendant des travaux de rénovation. 

Valeur locative
De surcroît, il est possible d'économiser des impôts avec un financement optimal. La valeur locative de leur bien-fonds est imputée aux propriétaires en tant que revenu en nature. Il est recommandé, lors de l'estimation de la valeur officielle, de tenir compte de ses répercussions possibles et de vérifier le procès-verbal qui sert à établir la valeur officielle et la valeur locative propre. La règle empirique est la suivante : le niveau de l'hypothèque ou des intérêts de la dette doit être choisi de manière à pouvoir réduire à zéro le revenu en nature (valeur locative propre).

Amortissement indirect
Une autre mesure de planification fiscale consiste à réduire une hypothèque par amortissement indirect en effectuant des paiements dans une assurance à capital (pilier 3a) avec privilèges fiscaux. Les intérêts hypothécaires restent ainsi constants au cours des années suivantes et les cotisations au pilier 3a peuvent également être déduites du revenu imposable.

Vente du bien-fonds
La vente d'une maison recèle de véritables pièges fiscaux. En cas de réalisation d’un bénéfice, un impôt sur les gains immobiliers est perçu dont le barème dépend, entre autres, de la durée de possession. Si le bien foncier est remis à un des conjoints moyennant paiement, suite à un divorce, les éventuelles charges latentes de l'impôt sur les gains immobiliers devraient être réglées, tout en veillant à ce que la séparation ait lieu conformément au droit. Cet impôt est en principe différé, si un bien-fonds destiné à un usage propre permanent est acquis à titre de remplacement ; il est toutefois échu, si le prix d'achat du nouveau logement en propriété est inférieur au prix de vente de l'ancien bien-fonds. Des couples assez âgés qui vendent leur maison après le départ de leurs enfants et emménagent dans un logement en copropriété meilleur marché doivent donc généralement s'acquitter d'un impôt sur les gains immobiliers.

De plus, il est très conseillé de conserver tous les documents concernant l'achat de maison et les travaux entrepris représentant des plus-values. En cas de vente du bien foncier, ces frais devront en principe pouvoir être justifiés. Plus ces coûts sont élevés, d'autant moindres seront le bénéfice rapporté par l'immeuble et, partant, les impôts sur le bien foncier.


Texte et image : infomaison