Eigentumswohnung vermieten

Viele kaufen im Hinblick auf ihre Pensionierung eine Eigentumswohnung und vermieten sie bis zum Einzug. Lohnt sich ein frühzeitiger Kauf? Und was ist bei der Finanzierung des Objekts zu beachten?

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In den eigenen vier Wänden lässt sich der Ruhestand besser geniessen. Manchmal kommt eine besonders günstige Gelegenheit für den Kauf einer Wohnung ein paar Jahre zu früh. Viele Eigentümer vermieten die Wohnung deshalb vorübergehend, bis sie pensioniert sind und selber einziehen.

Vermietung ist selten rentabel

Eine Eigentumswohnung zu vermieten, zahlt sich unter dem Strich nur selten aus. Von den Mieteinnahmen bleibt nach Abzug der Hypothekarzinsen, Nebenkosten und den Kosten für die Altersentwertung häufig kaum etwas übrig. Auch gehen Mieter erfahrungsgemäss weniger sorgfältig mit ihrer Wohnung um als Eigentümer. Die Folge sind höhere Unterhaltskosten.

Vermieter sollten deshalb einige Vorkehrungen treffen, um unnötige Abnützungsschäden zu vermeiden. Mehr Steckdosen für Strom, Telefon und Radio/TV als üblich beispielsweise verhindern, dass der Mieter selber Kabelschächte errichten lässt. Auch vormontierte Rohre für Lautsprecherkabel der Stereoanlage machen sich meistens bezahlt, ebenso der Einbau von möglichst vielen Deckenlampen, um die Decke vor Bohrlöchern zu schützen.

Ausgestaltung des Mietvertrags

Entscheidend ist auch die Wahl der Mieter. Vorübergehend in der Gegend arbeitende Geschäftsleute verursachen erfahrungsgemäss weniger Abnützungsschäden als Familien mit Kindern. Auch das Rauchen in der Wohnung führt zu einem stärkeren Verschleiss. Das Gleiche gilt für Haustiere.

Im Mietvertrag sollte daher festgelegt werden, ob Rauchen oder das Halten von Haustieren in der Wohnung erlaubt sind. Es kann sich zudem lohnen, den Mietvertrag auf den Zeitpunkt der Pensionierung bzw. den geplanten Einzugstermin des Vermieters zu befristen. So können mühsame Diskussionen mit den Mietern verhindert werden, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt ist.

Finanzierung

Auch in Bezug auf die Finanzierung gilt es einiges zu beachten. Guthaben in der Pensionskasse und der Säule 3a können bei vermieteten Objekten nicht als Eigenmittel herangezogen werden. Eine Verpfändung oder ein Bezug dieser Guthaben ist nur für selbst bewohnte Liegenschaften möglich.

Hypothek amortisieren?

Spätestens drei bis vier Jahre vor der Pensionierung sollte der Wohnungsbesitzer entscheiden, ob er die Hypothek mit Vorsorgeguthaben, die mit der Pensionierung frei verfügbar werden, amortisieren möchte. Dies ist aus steuerlichen Gründen oft nicht sinnvoll. Zudem lässt sich die Hypothek später häufig nicht mehr aufstocken, sollte ein unvorhergesehener Kapitalbedarf entstehen.

Manche Banken gewähren Pensionierten nur noch eine Hypothek bis maximal 65 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft und zwingen sie so zu einer substanziellen Amortisation der Hypothek. Bei modernen Kreditinstituten erhalten auch Pensionierte eine Belehnung von bis zu 80 Prozent, wenn die Eigenheimkosten für sie finanziell tragbar sind.

Hypothekarstrategie festlegen

Wer die Hypothekarzinsbelastung optimieren möchte, sollte sich nicht auf das Vergleichen von Offerten beschränken. Deutlich mehr Zinsen sparen können Liegenschaftsbesitzer mit der Wahl des Hypothekarmodells bzw. dem Mix der Laufzeiten. Die passende Hypothekarstrategie bringt die persönliche Zinserwartung und Risikobereitschaft unter einen Hut.

Das beliebteste Hypothekarmodell sind nach wie vor die fünfjährigen Festhypotheken. Für die Hausbesitzer waren solche Hypotheken in den letzten Jahren jedoch eine schlechte Wahl. Der Gang zu einem unabhängigen Hypothekarberater lohnt sich.

Darauf sollten Sie bei der Vermietung achten

  • Nichtraucher und Mieter, die keine Kinder und Haustiere haben, verursachen weniger Abnützungsschäden.

  • Vermeiden Sie heikle Materialien im Badezimmer, bei den Bodenbelägen und der Küchenabdeckung.

  • Wird die Wohnung länger als fünf Jahre vermietet: Wählen Sie eventuell einen kostengünstigen Bodenbelag und eine einfache Küche, die Sie vor dem Eigenbezug erneuern können.

  • Anschlüsse für Strom, Telefon und Radio/TV sollten in allen Räumen ausreichendvorhanden sein.

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