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Eigenheimfinanzierung: In fünf Schritten zum Wohneigentümer

Sie haben Ihr neues Zuhause gefunden? Wunderbar. Bevor Sie aber einen Kaufvertrag oder einen Reservationsvertrag unterschreiben, sollten Sie die Kreditzusage Ihres Finanzierungspartners in der Tasche haben.

In fünf Schritten zum Wohneigentümer
In fünf Schritten zum Wohneigentümer.

 (rh) Ein Haus oder eine Wohnung kauft man sich – in der Regel – nicht alle Tage. Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, worauf Sie bei der Eigenheimfinanzierung achten müssen. Von der Berechnung der Belehnung und Tragbarkeit bis zur Wahl des Finanzierungspartners und der richtigen Hypothek.

Belehnung: Wie viel Fremdkapital brauchen Sie?

Sie brauchen mindestens 20 Prozent Eigenkapital:

  Ihre Zahlen
Spargelder  
Wertschriften  
Geld aus der 2. Säule (höchstens 10 % des Kaufpreises)  
Geld aus der Säule 3a  
Erbvorbezug oder Schenkung  
Darlehen  
Andere Eigenmittel  
Eigenkapital  

Rechnen Sie aus, wie viel Eigenkapital Sie investieren können, und multiplizieren Sie das Ergebnis mit vier. So viel Fremdkapital erhalten Sie höchstens von einem Finanzierungspartner, der seriös rechnet. Zum Beispiel:

200'000 Franken Eigenkapital x 4 = 800'000 Franken Fremdkapital

Sie könnten sich also Wohneigentum für eine Million Franken kaufen. Wichtig zu wissen: Wenn die Belastung über 65 Prozent liegt, wird der Betrag als 1. Hypothek (65 Prozent) und 2. Hypothek (Rest) ausbezahlt. Die 2. Hypothek muss in einer festgelegten Frist amortisiert (zurückbezahlt) werden, spätestens bis zur Pensionierung.

Tragbarkeit: Wie viel Wohneigentum können Sie sich leisten?

Die laufenden Kosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- sowie Nebenkosten usw.) dürfen 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen. In unserem Beispiel müssten Sie 180'000 Franken netto verdienen:

* Die Anbieter sind bei der Tragbarkeit bewusst vorsichtig und rechnen mit einem langfristigen durchschnittlichen Hypothekarzinssatz, der im Moment deutlich über den aktuellen Zinsen liegt.
  Rechenbeispiel Ihre Zahlen
Kaufpreis 1'000'000 Franken  
Eigenmittel 200'000 Franken  
Fremdkapital 800'000 Franken  
     
1. Hypothek (65 %) 520'000 Franken  
2. Hypothek (15 %) 280'000 Franken  
     
Zinskosten 1. Hypothek (4,5 %*) 23'400 Franken  
Zinskosten 2. Hypothek (5,5 %*) 15'400 Franken  
Amortisation (280'000 Franken in 20 Jahren) 14'000 Franken  
Nebenkosten (1 Prozent des Werts der Liegenschaft) 10'000 Franken  
Laufende Kosten 62'800 Franken  
  (62'800 Franken: 35) x 100 = 179'428.60 Franken  

Wie finden Sie den richtigen Finanzierungspartner?

Augen auf bei der Partnerwahl. Das gilt auch für die Eigenheimfinanzierung. Früher schlossen die meisten ihre Hypothek bei ihrer Hausbank ab. Heute ist die Konkurrenz auf dem Hypothekenmarkt grösser: vor allem Kantonal- und Grossbanken, aber auch Regionalbanken, Sparkassen, ausländische Banken, Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen und Zwischenhändler finanzieren Wohneigentum.

  1. Holen Sie mehrere Offerten ein.

  2. Vergleichen Sie die Offerten und wählen Sie die zwei oder drei besten aus.

  3. Reden Sie mit den Beratern der zwei oder drei Anbieter mit den besten Offerten.

Entscheiden Sie sich nicht nur wegen des Hypothekarzinses für einen Anbieter. Wichtig ist auch, dass Sie sich gut beraten und aufgehoben fühlen. Das ist mehr wert als die paar Franken, die Sie vielleicht sparen.

Kreditantrag: Welche Unterlagen müssen Sie einreichen?

Wenn Sie Ihren Kreditantrag stellen, müssen Sie diese Unterlagen beilegen:

  • aktuelle Steuererklärung mit Lohnausweis

  • Unterlagen zum Objekt (Grundriss, Verkaufsdokumentation usw.)

  • Grundbuchauszug, falls verfügbar

  • Entwurf des Kaufvertrags, falls verfügbar

  • Schätzung der kantonalen Gebäudeversicherung, falls verfügbar

Sobald der Anbieter Ihren Kreditantrag mit allen Unterlagen hat, prüft er Objektwert und Tragbarkeit. In der Regel erhalten Sie innerhalb weniger Tage eine Zu- oder Absage.

Wie wählen Sie das Hypothekarmodell, das zu Ihnen passt?

Sie haben bei den meisten Anbietern die Wahl zwischen Festhypotheken (in der Regel zwei bis zehn Jahre oder länger mit festem Zinssatz), einer variablen Hypothek mit variablem Zinssatz und Libor-oder Geldmarkt-Hypotheken. Welches Modell passt zu Ihnen?

  • Wenn Sie auf den Rappen genau budgetieren wollen, wählen Sie eine Festhypothek.

  • Wenn die Zinsen tief sind, wählen Sie eine Festhypothek oder eine Libor-Hypothek.

  • Wenn Sie steigende Zinsen erwarten, wählen Sie eine Festhypothek.

  • Wenn die Zinsen hoch sind, wählen Sie eine variable Hypothek.

  • Wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen, wählen Sie eine Libor- oder variable Hypothek.

Das sind allgemeine Empfehlungen. Die Entscheidung hängt von vielen individuellen Aspekten ab. Reden Sie mit Ihrem Berater, Ihrer Beraterin. Die Wahl des falschen Modells könnte Sie viel Geld kosten. Darum ist guter Rat wertvoll.

Sichern Sie Ihre Investition sinnvoll ab

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Wer sein ganzes Vermögen in ein Haus anlegt, sollte diese Investition mit einer Erdbebenversicherung sorgfältig absichern.

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