Finanzierung von Wohneigentum: Baukredit oder Hypothek?

Mit einem Baukredit oder einer Hypothek finanzieren Sie Ihr Wohneigentum. Was unterscheidet Baukredite von Hypotheken? Und wann ist welche Kreditform sinnvoller als die andere?

Wer ein Haus oder eine Wohnung bauen, kaufen oder renovieren will, braucht in der Regel neben Eigenkapital auch Fremdkapital.
Wer ein Haus oder eine Wohnung bauen, kaufen oder renovieren will, braucht in der Regel neben Eigenkapital auch Fremdkapital.

(rh) Wer ein Haus oder eine Wohnung bauen, kaufen oder renovieren will, braucht in der Regel neben Eigenkapital auch Fremdkapital. Wenn Sie eine fertige Immobilie kaufen, finanzieren Sie den Kauf mit einer Hypothek. Wenn Sie neu bauen oder renovieren, finanzieren Sie die Kosten mit einem Baukredit.

Die Hypothek

In der Schweiz haben Sie die Wahl zwischen Festhypotheken, variablen Hypotheken sowie Geldmarkthypotheken. Am weitesten verbreitet ist die Festhypothek mit fester Laufzeit und festem Zinssatz. Unabhängig vom Modell prüfen die Banken Ihre Bonität und belehnen das Haus oder die Wohnung nur bis 80 Prozent des Verkehrswertes. Bis 65 Prozent als 1. und darüber als 2. Hypothek, die Sie amortisieren müssen. Sie müssen also mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen und genügend verdienen. Zins, Amortisation, Unterhalt sowie Nebenkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. 

Der Baukredit

Der Baukredit ist ein Kontokorrentkredit (laufende Rechnung) und wird als Limite auf Ihrem Baukonto ausgesetzt. Nach der Eröffnung zahlen Sie Ihr Eigenkapital (siehe «Die Hypothek») auf das Baukonto ein. Alle Rechnungen des Architekten und der Handwerker werden laufend vom Baukonto beglichen. Sobald Ihr Eigenkapital aufgebraucht ist, beanspruchen Sie den Baukredit. Mit dem Baufortschritt steigt die Kreditsumme und damit die Zinsbelastung. Der Zinssatz für Baukredite entspricht in der Regel dem Satz für variable 1. Hypotheken. Viele Banken schlagen eine Baukreditkommission dazu, dafür kontrollieren sie alle Rechnungen und prüfen, ob das Geld für Ihr Projekt verwendet wird. Sobald der Bau oder die Renovation abgeschlossen ist, wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.

Die Unterschiede

Mit Hypotheken und Baukrediten finanzieren Sie Ihr Wohneigentum. Doch es gibt drei wichtige Unterschiede zwischen diesen Kreditformen:

  • Mit einer Hypothek finanzieren Sie den Kauf einer fertigen Liegenschaft, mit einem Baukredit ein Bau- oder Umbauprojekt.

  • Mit einer Hypothek verfügen Sie frei über die ganze Kreditsumme. Sie können mit dem Geld machen, was Sie wollen, ohne sich der Bank gegenüber rechtfertigen zu müssen.

  • Mit einem Baukredit ist die Kreditlimite zweckgebunden. Die Bank bezahlt nur Rechnungen, die Ihr Bau- oder Umbauprojekt betreffen, und lehnt alle anderen Zahlungen ab. 

Die Baufinanzierung

Immer häufiger werden Hypotheken und Baukredite kombiniert oder der Baukredit wird durch eine Hypothek ersetzt. Drei Beispiele:

  • Wenn ein Generalunternehmer Ihr Projekt realisiert, verlangt er den Kaufpreis in mehreren Tranchen, abhängig vom Baufortschritt. Sie können die Rechnungen über Ihr Baukonto oder über Hypotheken bezahlen. Das ist dann sinnvoll, wenn Sie glauben, dass die Zinsen vor Abschluss des Projekts steigen werden.

  • Wenn Sie Ihr Bauvorhaben selber realisieren, können Sie kleinere Rechnungen über Ihr Baukonto und grössere Rechnungen über Hypotheken bezahlen. Oder Sie wandeln Ihren Baukredit schrittweise (vor Abschluss des Projekts) in eine Hypothek um. Auch so können Sie sich vor steigenden Zinsen schützen.

  • Wenn Sie glauben, dass die Hypothekarzinsen bald steigen werden, schliessen Sie eine Hypothek ab und zahlen das Geld auf Ihr Baukonto ein. Das Baukonto wird auf Guthabenbasis geführt (ohne Sollzinsen), dafür zahlen Sie von Anfang an Zinsen für die Hypothek, selbst wenn Sie das Kapital erst später brauchen.
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