Vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek

Das Leben hält sich nicht an Pläne. Das gilt auch für Wohneigentümerinnen und -eigentümer. Was können Sie tun, wenn Sie Ihre Festhypothek vorzeitig auflösen müssen – und gibt es Alternativen zur kostspieligen Kündigung?

Lebensumstände können sich ändern und allenfalls dazu führen, Wohneigentum früher als geplant zu verkaufen oder verkaufen zu müssen.
Lebensumstände können sich ändern und allenfalls dazu führen, Wohneigentum früher als geplant zu verkaufen oder verkaufen zu müssen.

(rh) Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, plant langfristig. Doch erstens kommt es anders und zweitens als man denkt. Lebensumstände können sich ändern und allenfalls dazu führen, Wohneigentum früher als geplant zu verkaufen oder verkaufen zu müssen. Gründe dafür gibt es verschiedene, das sind die häufigsten:

  • Nach einer Trennung oder Scheidung kann oder will sich keiner der Partner das grosse Haus oder die grosse Wohnung leisten.
  • Nach einem Todesfall will der überlebende Partner nicht mehr im gemeinsamen Haus oder in der gemeinsamen Wohnung leben. Oft kann der Partner das Wohneigentum auch nicht allein finanzieren.
  • Wenn jemand schwer erkrankt oder invalid wird, wohnt er oder sie lieber in einer kleineren Wohnung, die einfacher in Schuss zu halten ist als ein grosses Haus. Selbst, wenn IV- und Pensionskassenrente für die Finanzierung ausreichen würden.
  • Wenn jemand die Arbeit verliert oder eine schlechter bezahlte Stelle antritt, reicht das Geld nicht mehr, um Hypothekarzinsen, Unterhalt und Nebenkosten zu bezahlen.
  • Wenn jemand seine oder ihre Traumstelle gefunden hat, verliert er oder sie früher oder später die Lust, jeden Tag stundenlang zu pendeln.

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Die finanziellen Konsequenzen

Jeder Fall ist unvorhersehbar und darum nicht planbar. Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Festhypothek finanziert haben, haben Sie ein grosses Problem: Es ist in der Regel teuer, oft sogar sehr teuer, einen laufenden Hypothekarvertrag zu kündigen. Ihre Bank wird eine Ausstiegsentschädigung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, und eine Umtriebspauschale verlangen. Die Entschädigung hängt von vier Variablen ab: dem festen Hypothekarzinssatz, dem Refinanzierungszinssatz am Geld- oder Kapitalmarkt, der Höhe der Festhypothek und ihrer Restlaufzeit. Ein einfaches Rechenbeispiel:

Hypothekarzinssatz 3,50 Prozent
Refinanzierungszinssatz 0,25 Prozent
Kreditbetrag 400'000 Franken
Restlaufzeit 3 Jahre

[400'000 Franken x (3,50 Prozent – 0,25 Prozent)] x 3 Jahre = 39'000 Franken

Die 39'000 Franken sind die Zinsdifferenz (3,25 Prozent), die der Bank bis zum Verfall der Festhypothek entgeht. Dazu kommt eine Umtriebspauschale von – je nach Bank – bis zu 1000 Franken. Unter dem Strich könnte der vorzeitige Ausstieg in diesem Beispiel bis zu 40'000 Franken kosten. Ausser, die Bank könnte den Kreditbetrag am Geld- oder Kapitalmarkt zu mehr als 3,50 Prozent anlegen. Davon sind wir aber weit entfernt. Ausserdem zahlen nur wenige Banken eine Entschädigung zugunsten des Kreditnehmers aus.

Gibt es Alternativen zum Ausstieg?

Es gibt zwei Varianten, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Sie kaufen ein neues Haus oder eine neue Wohnung und übertragen Ihre bestehende Festhypothek. Das ist in der Regel problemlos möglich. Oder der Käufer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung übernimmt auch die Hypothek. Das hat Vorteile für Verkäufer und Käufer: Sie müssen der Bank keine Entschädigung bezahlen, der Käufer profitiert vom tiefen Hypothekarzinssatz, wenn die Marktzinssätze höher sind – ein gutes Argument für Verkaufsverhandlungen. Falls die Marktzinssätze tiefer sind, ist es nur fair, den Käufer finanziell zu entschädigen.

Es gibt auch Gründe, eine Festhypothek freiwillig zu kündigen. Zum Beispiel, wenn Sie mit steigenden Zinsen gerechnet haben, aber die Marktzinssätze deutlich unter dem Zinssatz Ihrer Hypothek liegen. Oder wenn Sie viel Geld geerbt oder gewonnen haben und Sie das Geld nur zu einem Zinssatz anlegen könnten, der unter Ihrem Hypothekarzinssatz liegt. Ob sich das lohnt, hängt von der Zinsdifferenz, der Restlaufzeit, der Vorfälligkeitsentschädigung, der Umtriebspauschale und dem Grenzsteuersatz ab. Das ist eine komplexe Rechnung, am besten reden Sie mit Ihrem Treuhänder oder Bankberater.

Zusätzliche Informationen

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