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Hypothek vorzeitig verlängern: Lohnt sich das?

Wenn Sie erwarten, dass die Hypothekarzinsen steigen werden, können Sie Ihre Hypothek vorzeitig verlängern. Je nachdem, wie früh Sie verlängern wollen, müssen Sie eine Prämie dafür bezahlen, den Forward-Zuschlag.

Hypothekarzins
Wenn Sie sich gegen steigende Zinsen absichern wollen, können Sie Ihre Hypothek vorzeitig verlängern.

(rh) Laut einem Internetvergleichsdienst kostet eine Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit je nach Bank 0,72 bis 1,3 Prozent Zins im Jahr (Stichtag 13. September 2019). Das ist im historischen Vergleich sehr günstig. Die Volatilität, also die Schwankungen nach oben und unten, ist relativ gering. Trotzdem gehen Experten davon aus, dass die Hypothekarzinsen in der Schweiz früher oder später wieder steigen werden. Was können Sie tun, wenn Sie glauben, dass jetzt der richtige Zeitpunkt wäre, Ihre Hypothek zu verlängern, diese aber erst in zwei Jahren fällig wird?

Hypothek bis zu 24 Monate im Voraus verlängern

Wenn Sie sich gegen steigende Zinsen absichern wollen, können Sie Ihre Hypothek vorzeitig verlängern. Wie bei einem Devisentermingeschäft legen Sie den Preis (Zinssatz für die Hypothek beziehungsweise Wechselkurs für die Fremdwährungen) heute schon fest, obwohl das Geschäft erst in der Zukunft abgeschlossen wird. So sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz, unabhängig davon, wie hoch oder tief der Hypothekarzins am Fälligkeitstag Ihrer Hypothek sein wird. Bei den meisten Banken ist die Verlängerung innerhalb der normalen Verlängerungsfrist kostenlos, das heisst bis zu sechs Monate vor Fälligkeit. Inzwischen gibt es auch Banken, die den Zinssatz sogar bis zwölf Monate im Voraus kostenlos fixieren, zum Beispiel die UBS.

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Zinssicherheit hat ihren Preis

Falls Sie sich früher absichern wollen, müssen Sie eine Prämie bezahlen, den sogenannten Forward-Zuschlag. Dieser schwankt je nach Bank und Hypothek. Massgebend sind die Laufzeit der Hypothek, die Vorlaufzeit und die von der Bank erwartete Zinsentwicklung. Der Zuschlag wird zum Hypothekarzinssatz addiert, das Ergebnis ist der effektive Zinssatz, den Sie bezahlen müssen. Ein Beispiel:

Aktueller Zinssatz für eine Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit 1,00 Prozent
Forward-Zuschlag für zwölf Monate 0,10 Prozent
Effektiver Zinssatz 1,10 Prozent

In diesem Beispiel würden Sie eine Prämie von 400 Franken im Jahr bezahlen, wenn Sie eine Hypothek von 400'000 Franken vorzeitig für zehn Jahre verlängern. Diese Strategie geht auf, wenn die Zinsen bis zur Fälligkeit auf 1,1 Prozent oder höher steigen. Falls sie sinken, beispielsweise auf 0,8 Prozent, zahlen Sie zehn Jahre lang 0,3 Prozentpunkte jährlich zu viel. Ob sich eine Forward-Hypothek lohnt, hängt von der Hypothekarzinsentwicklung ab. Experten raten, den Zinssatz nur kostenpflichtig zu fixieren, wenn Sie einen starken Anstieg erwarten.

Reden Sie mit Ihrer Bank

Die Banken veröffentlichen den Forward-Zuschlag nicht. Wenn Sie ausrechnen wollen, ob sich eine vorzeitige Verlängerung für Sie lohnt, müssen Sie Ihre Bank nach dem aktuellen Forward-Zuschlag fragen. Zwei Faktoren beeinflussen seine Höhe:

  • Volatilität: Wenn die Zinsen stark schwanken, verlangen die Banken in der Regel einen höheren Zuschlag und verkürzen die kostenlose Verlängerungsfrist.

  • Laufzeit: Im Normalfall ist der Zuschlag für längere Laufzeiten höher als für kürzere. Wenn die Zinsstruktur invers ist und die Zinsen für kurze Laufzeiten höher sind als für lange, kann auch der Zuschlag für kürzere Laufzeiten höher sein als für längere.
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