Tipps zum Offerten-Vergleich für Hypotheken

Wer Offerten für eine Hypothek einholt, vergleicht schnell Äpfel und Birnen – und übersieht so nicht nur den Haken bei einem vermeintlich günstigen Angebot, sondern auch das eigentliche Sparpotenzial, das in der Wahl der richtigen Hypothekarform liegt.

Beim Vergleich von Hypothekarofferten ist genaues Hinschauen gefragt.
Beim Vergleich von Hypothekarofferten ist genaues Hinschauen gefragt.

(mei) Die Zeiten sind für angehende und bestehende Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer gut: Weil das Hypothekargeschäft für Banken eine sichere Anlage bildet, versuchen sie mit günstigen Margen neue Kunden zu gewinnen – nicht immer zu deren Vorteil, meint Lorenz Heim vom VZ VermögensZentrum. Er steht dieser Entwicklung kritisch gegenüber: «Die Kunden werden in eine Margendiskussion verwickelt, die sie viel Zeit kostet und wenig bringt.» Als typisches Beispiel nennt er einen Kunden, der von fünf Instituten eine Offerte einholte, die sich um maximal 0,05 % voneinander unterschieden. Dies macht bei einer Hypothek von 500'000 Franken im Monat nur gerade 20 Franken aus. Das eigentliche Sparpotenzial ortet der Hypothekarexperte in der Wahl der Hypothekarform. «Ein Zehnjahresvergleich von 1999 bis 2009 zeigt, dass eine Festhypothek 176'737 Franken Zins kostete, eine Libor-Hypothek 136'790 Franken. Monatlich macht dies einen Unterschied von 333 Franken aus», rechnet Heim vor.

Albert Steck, Sprecher Migros Bank
Albert Steck, Sprecher Migros Bank

Zinsbelastung auf Lebensumstände abstimmen

Da ein Wohneigentümer immer erst im Nachhinein weiss, wie der Zins sich tatsächlich entwickelt hat und welche Hypothekarform die günstigste gewesen wäre, empfiehlt Albert Steck, Sprecher der Migros Bank, die eigene Risikofähigkeit beim Abschluss einer Hypothek genau zu prüfen. «Bei jeder Offerte sollte man analysieren, ob ein tiefer Zinssatz womöglich durch ein höheres Risiko erkauft werden muss», erklärt Steck. Er empfiehlt Wohneigentümern deshalb, bei einem Entscheid nicht nur die Höhe der Hypothekarzinsen ins Auge zu fassen, sondern auch die Wahl des Hypothekarmodells auf die eigenen Lebensumstände abzustimmen: «Die Zinsbelastung bei einer Libor-Hypothek ist momentan zwar gering, dafür ist sie sehr volatil. Plötzlich stark ansteigende Zinsen kann jedoch nicht jeder Wohneigentümer verkraften.» Auch langjährige Festhypotheken sind mit einem Risiko verbunden, dessen man sich bewusst sein sollte: Werden sie – beispielsweise wegen einer Scheidung oder eines Stellenwechsels – vorzeitig aufgelöst, wird eine hohe Vorfälligkeitsprämie fällig, die aus der günstigen Festhypothek rasch eine teure Angelegenheit macht.

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Vergleichbarkeit von Offerten schwierig

Wer sich für eine Hypothekarform entschieden hat und von verschiedenen Anbietern eine Offerte für seine Hypothek einholt, müsste viel Zeit damit verbringen, die Offerten vergleichbar zu machen, gehen diese doch oftmals nicht von der gleichen Basis oder vom gleichen Stichtag aus:

  • Handelt es sich bei den angegebenen Konditionen um Netto- oder Bruttokonditionen? Bei Nettokonditionen gilt der gleiche Zins für alle Wohneigentümer, bei Bruttokonditionen darf und soll hingegen gefeilscht werden, was nicht jedermanns Sache ist.

  • Wird für die Zweithypothek, d.h. die Verschuldung von 66 bis 80 %, ein Aufschlag von 0,5 bis 1 % erhoben, wie dies bei vielen Banken üblich ist?

  • Muss der Hypothekarzins viertel- oder halbjährlich beglichen werden? Im zweiten Fall bleibt das Geld länger auf dem eigenen Konto, was eine minime Entlastung bieten kann.

  • Wie hoch ist die Belehnung? Für ein und dasselbe Objekt machen Banken Offerten mit einer unterschiedlichen Belehnungshöhe, wie eine Umfrage der Zeitschrift «Stocks» vom August 2009 zeigte. Ein tiefer Hypothekarzins, der auf einer grösseren Belehnungssumme anfällt, kann deshalb teurer sein als ein höherer Zins auf einer tieferen Fremdkapitalsumme.

  • Gilt der Zinssatz für eine Hypothek, die ab sofort oder erst in einigen Wochen oder Monaten zu laufen beginnt?

Lorenz Heim, VZ VermögensZentrum
Lorenz Heim, VZ VermögensZentrum

Vorsicht vor Lockvogel-Angeboten

Einmal abgesehen von der Schwierigkeit, verschiedene Offerten aussagekräftig miteinander vergleichen zu können, ist nicht jedes Angebot, das auf den ersten Blick günstig wirkt, tatsächlich vorteilhaft. «Oftmals gelten die günstigen Bedingungen nur für einen Teil der Hypothek oder einen Teil der Laufzeit», warnt Heim. Wohneigentümer müssen deshalb meist zur günstigen Tranche noch ein oder zwei weitere Tranchen zu anderen Konditionen abschliessen. Unter dem Strich ist die vermeintlich günstige Hypothek deshalb oft mindestens genauso teuer wie eine andere. Wegen der verbleibenden Tranchen ist ein Wohneigentümer jedoch nach Ablauf des günstigen Angebotes an die Bank gebunden. «Vor einem Hypothekarabschluss sollte deshalb die Konditionenpolitik eines Instituts geprüft werden», empfiehlt Steck.

Überhaupt ist es ratsam, den zukünftigen Partner genau unter die Lupe zu nehmen. Insbesondere dessen Solidität der letzten 5 bis 10 Jahre sollte geprüft werden, rät Steck. Heim legt das Augenmerk auch auf die Erwartungshaltung der Bank: «Muss ein Wohneigentümer im Gegenzug ein schlecht verzinstes Sparkonto oder eine 3. Säule anlegen, ist Vorsicht geboten». Er empfiehlt, Banken mit einer breiten Produktpalette und einem nachweisbar guten Kostenverhältnis den Vorzug zu geben.

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