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Hypothekarmodelle kurz erklärt

Die Hypothek, die für alle passt, gibt es nicht. Die optimale Lösung berücksichtigt den finanziellen Spielraum, die Risikobereitschaft und alle Wünsche des Kreditnehmers sowie die Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt.

Die Hypothek, die für alle passt, gibt es nicht. Die optimale Lösung berücksichtigt den finanziellen Spielraum, die Risikobereitschaft und alle Wünsche des Kreditnehmers sowie die Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt.
Die Hypothek, die für alle passt, gibt es nicht. Die optimale Lösung berücksichtigt den finanziellen Spielraum, die Risikobereitschaft und alle Wünsche des Kreditnehmers sowie die Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt.

(rh) In der Schweiz gibt es grundsätzlich drei Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und Geldmarkthypothek. Andere Modelle wie die Stufen- und die Kombi- oder Mixhypothek bauen auf einer der drei Basishypotheken auf. Allen Hypotheken sind, unabhängig vom Modell, einige Punkte gemeinsam:

  • Anbieter prüfen sowohl die Bonität des Objekts als auch des Kreditnehmers.
  • Kreditnehmer müssen mindestens 20 % eigene Mittel einbringen.
  • Anbieter belehnen ein Objekt bis zu 80 % des Verkehrswerts; bis 65 % als 1. Hypothek, darüber als 2. Hypothek, die amortisiert werden muss.

Die Festhypothek

Herr und Frau Schweizer gehen gerne auf Nummer sicher. Darum schliessen vier von fünf Kreditnehmern eine Festhypothek ab. Laufzeit und Zinssatz werden bei Vertragsabschluss festgelegt. Üblich sind Laufzeiten von einem Jahr bis zu zehn Jahren (teilweise werden sogar Laufzeiten bis zu zwanzig Jahren angeboten), am häufigsten sind mittlere Laufzeiten von vier bis sechs Jahren. Festhypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die steigende Zinsen erwarten oder die sich vor unliebsamen Überraschungen schützen wollen, damit sie auf Franken und Rappen genau budgetieren können. Nachteil: Sie profitieren nicht, wenn die Zinsen sinken, und zahlen bis zum Ablauf des Vertrages den festgelegten (hohen) Satz.

Die variable Hypothek

Vor 20 Jahren war die variable Hypothek noch die meist abgeschlossene Hypothekarform, während heute der Marktanteil nur noch gering ist. Der Zinssatz unterliegt den Anpassungen am Kapitalmarkt, kann jedoch mehr oder weniger willkürlich von den Banken gestalten werden. Die variable Hypothek hat in der Regel keine Laufzeit und ist meist auf drei oder sechs Monate kündbar, deshalb eignet sie sich für Kreditnehmer, die flexibel bleiben möchten aufgrund eines allfälligen Hausverkaufs oder grösseren Amortisation.

Die Geldmarkthypothek (Libor Hypothek)

Während die variable Hypothek an Marktanteil verloren hat, hat sich die Geldmarkthypothek  in den vergangen Jahren immer mehr etabliert. Der Kundenzinssatz setzt sich aus dem europäischen Geldmarktsatz LIBOR (London Interbank Offered Rate) sowie einer individuellen Marge zusammen. Die Geldmarkthypothek wird meist mit einer festen Laufzeit abgeschlossen, während dieser Laufzeit bleibt die genannte Marge in der Regel unverändert.

Jedoch passt sich der LIBOR je nach gewählter Basis (i.d.R. 1, 3, 6, 12 Monate) periodisch an. Der Zinssatz ist somit stets marktgerecht, kann jedoch kräftig schwanken. Um diesen Schwankungen nicht gänzlich ausgesetzt zu sein, gibt es verschiedene Absicherungsvarianten. Die eine Möglichkeit ist, während der Laufzeit in eine Festhypothek zu wechseln, die andere ist ein sogenanntes Zinsdach zu setzen. Für dieses Zinsdach zahlt man jedoch eine Prämie – wie bei Versicherungen üblich. Die Geldmarkthypothek ist für Personen geeignet, die von den aktuell tiefen Zinssätzen profitieren möchten, jedoch Schwankungen – insbesondere gegen oben – finanziell gut verkraften können.

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Der Weg zu Ihrer Hypothek

Bevor Sie mit Ihrem Berater reden, müssen Sie für sich zwei Fragen beantworten:

  • Habe ich genügend Eigenkapital? Faustregel: Sie brauchen 20 % eigene Mittel.
  • Kann ich mir Wohneigentum leisten? Faustregel: Zins, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten dürfen Sie höchstens 35 % Ihres Bruttoeinkommens kosten.

Wenn Sie beide Fragen bejaht haben, bereiten Sie sich gut auf das Gespräch vor. Je besser Sie vorbereitet sind, desto stärker ist Ihre Verhandlungsposition. Stellen Sie alle Unterlagen zum Objekt sowie alle Dokumente zusammen, die Ihre finanzielle Situation auf den Punkt bringen. Überlegen Sie sich, ob Sie das Objekt bis zu 80 % belehnen lassen wollen – wenn Sie nur 65 % brauchen, genügt eine 1. Hypothek, für die Sie weniger zahlen, weil das Risiko geringer ist. Wenn Sie noch andere Sicherheiten einbringen, etwa Wertschriften oder Vorsorgegelder, können Sie besser über den Zins verhandeln.

Tipp: Mit der richtigen Strategie sparen Sie Zinsen

Nicht mit dem günstigsten Anbieter sparen Sie langfristig Zinsen, sondern mit dem richtigen Mix der Hypothekarformen. Banken machen oft Empfehlungen zu ihren Gunsten und nicht zu Gunsten des Kunden – nicht zufällig ist deshalb der Anteil der mittelfristigen Festhypothek sehr gross, obwohl es nachweislich über mehrere 10-jahres Perioden die teuerste Hypothekarform war. Lassen Sie sich deshalb von einem unabhängigen Berater zu Ihrer persönlichen Strategie beraten.

Zusätzliche Informationen

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