Datenschutz

Cookies helfen uns, unsere Website besser auf Ihre Interessen und Bedürfnisse abzustimmen. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies und unserer Datenschutzrichtlinie einverstanden.

Wohneigentum finanzieren: Alles, was Sie über Hypotheken wissen müssen

Die Hypothek, die für alle passt, gibt es nicht. Die optimale Lösung berücksichtigt den finanziellen Spielraum, die Risikobereitschaft und alle Wünsche des Kreditnehmers sowie die Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt. Darum ist guter Rat nicht teuer, aber wertvoll.

Eigenheimfinanzierung
In der Schweiz gibt es grundsätzlich drei Arten von Hypotheken: die Festhypothek, die variable Hypothek und die Geldmarkthypothek.

(rh) In der Schweiz gibt es grundsätzlich drei Arten von Hypotheken: die Festhypothek, die variable Hypothek und die Geldmarkthypothek. Andere Modelle wie die Stufen- und die Kombi- oder Mixhypothek bauen auf einer dieser Basishypotheken auf. Allen Hypotheken sind, unabhängig vom Modell, einige Punkte gemeinsam:

  • Anbieter prüfen sowohl die Bonität des Objekts als auch des Kreditnehmers.

  • Kreditnehmer müssen in der Regel mindestens 20 % eigene Mittel einbringen.

  • Anbieter belehnen ein Objekt in der Regel bis zu 80 % des Verkehrswerts; bis 65 % als 1. Hypothek, darüber als 2. Hypothek, die amortisiert werden muss.

Die Festhypothek

Herr und Frau Schweizer gehen gerne auf Nummer sicher. Darum schliessen vier von fünf Kreditnehmern eine Festhypothek ab. Laufzeit und Zinssatz werden bei Vertragsabschluss festgelegt. Üblich sind Laufzeiten von einem Jahr bis zu zehn Jahren (teilweise werden sogar Laufzeiten bis zu zwanzig Jahren angeboten), am häufigsten sind mittlere Laufzeiten von vier bis sechs Jahren. Festhypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die steigende Zinsen erwarten oder die sich vor unliebsamen Überraschungen schützen wollen, damit sie auf Franken und Rappen genau budgetieren können. Nachteil: Sie profitieren nicht, wenn die Zinsen sinken, und zahlen bis zum Ablauf des Vertrages den festgelegten Satz.

Die grössten Vorteile der Festhypothek

  • Der Hypothekarschuldner weiss bei Vertragsabschluss, wie hoch die Finanzierungskosten sind und wie hoch die monatliche Belastung sein wird. So kann er sicherer planen und budgetieren. Ein Punkt, der vielen Schweizerinnen und Schweizern wichtig ist.

  • Hypothekarschuldner, die davon ausgehen, dass die Geld- und Kapitalmarktzinsen steigen werden, sichern sich die tiefen Zinsen mit einer Festhypothek. Auch das ist für viele ein Argument – die Festhypothek ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen

Die grössten Nachteile der Festhypothek

  • Der Hypothekarschuldner muss eine neue Hypothek abschliessen, wenn die Festhypothek fällig wird. Falls die Zinsen während der Laufzeit seiner Festhypothek gestiegen sind, steigt die Zinsbelastung und stellt allenfalls die Tragbarkeitsrechnung in Frage.

  • Hypothekarschuldner, die eine Festhypothek auflösen oder in eine variable Hypothek umwandeln wollen, müssen mit Strafzinsen oder Gebühren rechnen. Einige Banken schliessen die vorzeitige Auflösung in ihren Kreditverträgen grundsätzlich aus.

Die Nachteile lassen sich nicht ganz ausschliessen, aber minimieren:

  • Gehen Sie auf Nummer sicher, wenn Sie Wohneigentum finanzieren, dann können Sie den Zinsschwankungen gelassen verfolgen. Berechnen Sie die Tragbarkeit nicht mit den momentan tiefen Zinsen, sondern mit 5 % des Kreditbetrages sowie einem Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten und einem Prozent für die Amortisation. Die Summe sollte einen Drittel Ihres jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

  • Teilen Sie den Kreditbetrag in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten auf. So sind sie ein bisschen unabhängiger von Zinsschwankungen als mit nur einer Festhypothek und budgetsicherer als mit einer variablen Hypothek. Ausserdem minimieren Sie das Risiko, in einer Hochzinsphase den ganzen Kreditbetrag neu abschliessen zu müssen.

Die variable Hypothek

Vor 20 Jahren war die variable Hypothek noch die meist abgeschlossene Hypothekarform, während heute der Marktanteil nur noch gering ist. Der Zinssatz unterliegt den Anpassungen am Kapitalmarkt, kann jedoch mehr oder weniger willkürlich von den Banken gestalten werden. Die variable Hypothek hat in der Regel keine Laufzeit und ist meist auf drei oder sechs Monate kündbar, deshalb eignet sie sich für Kreditnehmer, die flexibel bleiben möchten aufgrund eines allfälligen Hausverkaufs oder grösseren Amortisation.

Die grössten Vorteile der variablen Hypothek

  • Wohneigentümer, die eine variable statt einer festen Hypothek abgeschlossen haben, profitieren, wenn die Zinsen an den Geld- und Kapitalmärkten sinken. Ausserdem sind sie flexibel, weil eine variable Hypothek keine Laufzeit hat, jederzeit auf den Kündigungstermin kündbar ist und in eine Festhypothek umgewandelt werden kann. Das ist dann wichtig, wenn der Zinstrend dreht und der Kreditnehmer mit steigenden Zinsen rechnet.

Die grössten Nachteile der variablen Hypothek

  • Die Banken passen die Zinsen der variablen Hypotheken den Entwicklungen an den Geld- und Kapitalmärkten an. Und zwar nach unten und nach oben! Der Wohneigentümer muss die Märkte beobachten, um nicht von steigenden Zinsen überrascht zu werden. Das kann schnell gehen. Ein Beispiel: In den 1990er-Jahren verdoppelten sich in Grossbritannien die Hypothekarzinsen in wenigen Monaten, was viele Briten das Dach über dem Kopf gekostet hat – sie mussten ihr Haus oder ihre Wohnung unter Wert verkaufen. Ausserdem sind variable Hypotheken teurer als feste. Verhältnismässig gross ist der Aufschlag in Tiefzinsphasen. Bei vielen Banken ist der Zins für variable Hypotheken im Moment doppelt so hoch wie für feste mit zwei oder drei Jahren Laufzeit, selbst zehnjährige Festhypotheken sind günstiger als variable Hypotheken.

Die variable Hypothek richtig kalkulieren

Erwarten Sie konstante oder gar sinkende Zinsen? Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen? Dann ist die variable Hypothek, trotz ihrer Nachteile, etwas für Sie. Zwei Tipps, wenn Sie sich dafür entscheiden:

  • Kalkulieren Sie die Tragbarkeit vorsichtig mit 5 % des Kreditbetrages und nicht mit den momentan tiefen Hypothekarzinsen. Dazu kommen 1 % des Kaufpreises für die Nebenkosten und 1 % für die Amortisation. So haben Sie mehr Luft, falls die Zinsen steigen, und müssen nicht überstürzt reagieren, weil Sie an Ihre finanziellen Grenzen stossen. Die Belastung sollte nicht mehr als einen Drittel Ihres jährlichen Bruttoeinkommens ausmachen.

  • Informieren Sie sich in den Medien oder bei Ihrem Bankberater regelmässig über die Entwicklung an den Geld- und Kapitalmärkten. Wenn die Zinsen anfangen zu steigen, kündigen Sie die variable Hypothek auf den nächstmöglichen Termin und schliessen eine Festhypothek ab.

Die Geldmarkthypothek

Während die variable Hypothek an Marktanteil verloren hat, hat sich die Geldmarkthypothek  in den vergangen Jahren immer mehr etabliert. Der Kundenzinssatz setzt sich aus dem europäischen Geldmarktsatz LIBOR (London Interbank Offered Rate) sowie einer individuellen Marge zusammen. Die Geldmarkthypothek wird meist mit einer festen Laufzeit abgeschlossen, während dieser Laufzeit bleibt die genannte Marge in der Regel unverändert. Jedoch passt sich der LIBOR je nach gewählter Basis (in der Regel 1, 3, 6 oder 12 Monate) periodisch an. Der Zinssatz ist somit stets marktgerecht, kann jedoch kräftig schwanken. Um diesen Schwankungen nicht gänzlich ausgesetzt zu sein, gibt es verschiedene Absicherungsvarianten. Die eine Möglichkeit ist, während der Laufzeit in eine Festhypothek zu wechseln, die andere ist ein sogenanntes Zinsdach zu setzen. Für dieses Zinsdach zahlt man eine Prämie – wie bei Versicherungen üblich. Die Geldmarkthypothek ist für Personen geeignet, die von den aktuell tiefen Zinssätzen profitieren möchten und Schwankungen nach oben finanziell gut verkraften.

Die grössten Vorteile der Geldmarkthypothek

  • Der Hypothekarzins richtet sich nach dem Geldmarkt, die Zinsen sind transparent und marktgerecht.

  • Libor gilt für kurzfristige Finanzierungen. Deshalb liegen die Zinssätze für Geldmarkthypotheken in der Regel tiefer als für langfristige variable oder feste Hypotheken.

  • In den letzten zehn Jahren waren Geldmarkthypotheken günstiger als variable oder feste Hypotheken.                                         

Die grössten Nachteile der Geldmarkthypothek

  • Wo Licht ist, ist Schatten. Die Zinsen können stark schwanken. Und zwar nach unten und nach oben. Doch Sie können dieses Zinsrisiko minimieren. Fast alle Banken bieten Geldmarkthypotheken in zwei Varianten an: mit oder ohne Cap. Der Cap ist die Zinsobergrenze, die während der gesamten Laufzeit der Hypothek nicht überschritten werden darf. Diese Sicherheit kostet natürlich etwas, wie bei einer Versicherung. Die Prämie wird in der Regel am Anfang der Laufzeit fällig. Je kürzer die Laufzeit, desto weniger sinnvoll ist der Cap, weil die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank stabil ist und kurzfristig kaum mit grösseren Schwankungen zu rechnen ist.

Geldmarkthypotheken eignen sich für Wohneigentümer, die von marktkonformen Zinsen profitieren wollen und mögliche Zinsschwankungen nach oben verkraften. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen oder müssen, kombinieren Sie eine Geldmarkthypothek mit Cap mit einer Festhypothek. Das kostet in einem normalen Zinsumfeld zwar mehr als die Geldmarkthypothek, aber nicht so viel wie eine reine variable oder reine feste Hypothek — ein Kompromiss, der sich wohl für die meisten Wohneigentümer auszahlen dürfte.

Sichern Sie Ihre Investition sinnvoll ab

infobox_produktewerbung_gvb_terra_haende_mittel

Wer sein ganzes Vermögen in ein Haus anlegt, sollte diese Investition mit einer Erdbebenversicherung sorgfältig absichern.

Mehr erfahren

Bereiten Sie sich auf das Gespräch mit Ihrem Bankberater vor

Die Finanzierung von Wohneigentum ist eine der wichtigsten Entscheidungen in Ihrem Leben und hat grosse finanzielle Konsequenzen. Je besser Sie das Gespräch mit Ihrer Bank vorberetien, desto stärker ist Ihre Verhandlungsposition. Stellen Sie alle Unterlagen zum Objekt sowie alle Dokumente zusammen, die Ihre finanzielle Situation auf den Punkt bringen. Überlegen Sie sich, ob Sie das Objekt bis zu 80 % belehnen lassen wollen – wenn Sie nur 65 % brauchen, genügt eine 1. Hypothek, für die Sie weniger zahlen, weil das Risiko geringer ist. Wenn Sie noch andere Sicherheiten einbringen, etwa Wertschriften oder Vorsorgegelder, können Sie besser über den Zins verhandeln. Überlegen Sie sich, welches Hypothekarmodell zu Ihnen passt, und schreiben Sie alle Fragen auf, die Sie Ihrem Berater stellen wollen. Die Zeit, die Sie in die Vorbereitung und das Gespräch investieren, ist sinnvoll investiert.

Tipp: Mit der richtigen Strategie sparen Sie Zinsen

Nicht mit dem günstigsten Anbieter sparen Sie langfristig Zinsen, sondern mit dem richtigen Mix der Hypothekarformen. Banken machen oft Empfehlungen zu ihren Gunsten und nicht zu Gunsten des Kunden – nicht zufällig ist der Anteil der mittelfristigen Festhypothek hoch, obwohl es nachweislich über mehrere Zehnjahresperioden die teuerste Hypothekarform war. Hinterfragen Sie die Empfehlungen Ihres Bankberaters und holen Sie eine unabhängige Zweitmeinung ein.

Zusätzliche Informationen

hausinfo Artikel drucken