Worauf Banken bei der Hypothekarvergabe achten

Damit eine Bank einen Hypothekarkredit gewährt, müssen sowohl das Objekt wie auch der zukünftige Wohneigentümer bestimmte Auflagen erfüllen.

Damit eine Bank einen Hypothekarkredit gewährt, müssen sowohl das Objekt wie auch der zukünftige Wohneigentümer bestimmte Auflagen erfüllen.
Damit eine Bank einen Hypothekarkredit gewährt, müssen sowohl das Objekt wie auch der zukünftige Wohneigentümer bestimmte Auflagen erfüllen.

(mei) Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, rechnet damit, etliche Jahre, meist sogar Jahrzehnte, dort zu leben. Dementsprechend langfristig muss die Planung sein, mit welcher der Erwerb von Wohneigentum realisiert wird. Schliesslich soll das Eigenheim auch bei grossen Veränderungen, persönlichen wie wirtschaftlichen, noch tragbar sein. Zu einer solch nachhaltigen Betrachtungsweise gehört die Prüfung von Risiken im Zusammenhang mit dem Objekt wie auch von solchen, welche die Person des zukünftigen Wohneigentümers betreffen.

Objektbezogene Risiken

Voraussetzung zur Einschätzung der objektbezogenen Risiken einer Liegenschaft ist die Ermittlung deren Werts. Die Bank nimmt deshalb eine Wertschätzung jedes Hauses und jeder Wohnung vor. Die Migros Bank setzt dabei in den meisten Fällen auf die so genannte hedonische Methode. Diese basiert auf den effektiv erzielten Preisen bei Handänderungen, welche in der bankenübergreifenden IAZI-Datenbank gesammelt und aufbereitet werden. Bei Objekten, die aus dem Rahmen fallen, stösst diese Methode jedoch an Grenzen, wie Albert Steck, Sprecher der Migros Bank, erläutert: «Gerade ältere oder auch luxuriöse Liegenschaften, bei denen es wenig Transaktionen gibt und daher kein zuverlässiger Vergleichswert zur Verfügung steht, werden von einem Experten vor Ort eingeschätzt.

Ein anderes Vorgehen wählt die Berner Kantonalbank BEKB. Sie lässt jede Liegenschaft vor Ort schätzen und verwendet die hedonische Methode der IAZI eher als Ergänzung sowie zur Steuerung des Gesamtportfolios, meint Simon Müller, Bereichsleiter Kreditführung: «Dank unseres Filialnetzes verfügen wir über zahlreiche Experten, die mit den jeweiligen regionalen Gegebenheiten vertraut sind und deshalb die Schätzung selbst vornehmen.»

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Spezialfall Altliegenschaften

Der Wert von Neubauten sei vergleichsweise einfach einzuschätzen, entspricht er bei Objekten im Standardbereich doch den Anlagekosten, meint Müller. Ganz anders sieht die Situation bei Altbauten aus. Die Bestimmung des Werts wird bereits dadurch erschwert, dass hier oftmals ein Baubeschrieb oder eine genaue Dokumentation der Unterhaltsarbeiten fehlen und gerade bei etwas ausgefallenen Liegenschaften die Liebhaberkomponente mitspielt. Ausserdem liegen beim unterschätzten aufgestauten Unterhalt grosse Risiken versteckt, meint Müller, der im Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) Potenzial sieht: «Der Ausweis könnte an Bedeutung gewinnen, weil sich damit die Energiebilanz abschätzen lässt, die sich auf die Höhe der Nebenkosten auswirkt.» Er rät Interessierten deshalb, bei älteren Einfamilienhäusern die vorgesehenen Investitionen vor dem Kauf sorgfältig zu planen.

Standortrisiken

Bei der Ermittlung des Werts spielen auch Faktoren wie regionale Infrastrukturausbauten, Lärm- und Geruchsimmissionen oder Handyantennen eine Rolle. «Ob eine Starkstromleitung gleich beim Gebäude durchführt, ist aus einer Dokumentation nicht immer ersichtlich. Auch deshalb ist es wichtig, dass sich unsere Schätzer vor Ort ein Bild von der Lage machen», sagt Müller. Ansonsten zeigt sich in der Praxis, dass das Standortrisiko im Landpreis enthalten ist: «Der Markt nimmt solche Entwicklungen oftmals bereits vorweg», so Steck.

Immobilienblase

Die Einschätzung des Werts ist für die Tragbarkeitsrechnung und das Finanzierungsmodell von Bedeutung. «Für den Kunden ist der Wert einer Liegenschaft deren Kaufpreis. Wir hingegen richten uns nach unseren Schätzern. Divergieren beide Werte, machen wir unsere Kunden darauf aufmerksam, dass ihr Preis Ausdruck einer möglichen Immobilienblase ist», sagt Müller. Nicht nur das: Die Bank rechnet mit dem von ihr ermittelten Wert, der durchaus auch einmal 50'000 Franken tiefer als der Kaufpreis ausfallen kann. Das kann dazu führen, dass die zweite Hypothek etwas teurer ausfällt als angenommen. «In der Regel finden wir hier jedoch eine Lösung, die beide Parteien zufrieden stellt», so Müller. Voraussetzung dafür ist, dass nebst der Prüfung des Objekts auch die Abklärungen zu den personenbezogenen Risiken positiv ausfallen.

Zusätzliche Informationen

ImagePoint (René Paul Stolz) Artikel drucken