Hypothekarvergabe: Bonität des Wohneigentümers

Nebst der objektiven Ermittlung des Werts einer Liegenschaft klärt eine Bank auch die Bonität des angehenden Wohneigentümers ab: Dies umfasst die Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit des Kunden.

(mei) Bei der Kreditfähigkeit wird beurteilt, ob jemand aus seinem Einkommen heraus einen Kredit zurückzahlen und verzinsen kann. Auch Betreibungsanfragen gehören hierhin. «Im Falle einer Betreibung schauen wir individuell, ob wir einen Hypothekarkredit gewähren oder nicht», meint Albert Steck, Sprecher der Migros Bank. Den Wahrheitsgehalt der im Gespräch gemachten Informationen klären Banken beim Verein zur Führung einer Zentralstelle für Kreditinformation (ZEK) ab. Dort werden die Bonität von Privatpersonen betreffende Daten aufgeführt, beispielsweise, ob jemand einen Konsumkredit oder einen Leasingvertrag aufgenommen hat. Im Gegensatz zur Kreditfähigkeit handelt es sich bei der Kreditwürdigkeit einer Person um eher weiche Faktoren wie den Charakter eines Menschen, seinen Beruf und sein familiäres Umfeld.

Doppelverdiener und Geschiedene

Bei der Berechnung der Tragbarkeit von Wohneigentum kommt die 35 %-Regel zur Anwendung. Sie besagt, dass die laufenden Kosten, bestehend aus den Hypothekarzinsen, der Amortisation und den Nebenkosten, jährlich nicht mehr als 35 % des Einkommens betragen sollten. Wer etwa Alimente zahlen oder Verpflichtungen aus Leasingverträgen nachkommen muss, zieht diese beim Einkommen ab. Besondere Beachtung erhalten auch Doppelverdiener, da je nach Familienplanung ein Einkommen zumindest teilweise wegfallen könnte. Im Kundengespräch wird die familiäre Situation deshalb genau geprüft. «Wenn ein Doppelverdiener-Paar sagt, in drei Jahren sei eine Familienplanung vorgesehen, schauen wir, dass bis zu diesem Zeitpunkt stärker amortisiert wird», sagt Simon Müller, Bereichsleiter Kreditführung bei der BEKB. Die Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt in diesem Fall auch, dass danach ein Einkommen ausreichen muss, um die laufenden Kosten zu decken.

Mit Vorsicht betrachtet werden variable Lohnbestandteile wie Boni, da diese auch entfallen können. Überhaupt warnt Müller davor, die eigene Karriere allzu optimistisch zu beurteilen: «Lohnsteigerungen und Karriereplanung sind schwer abzuschätzen.» Das grösste persönliche Risiko liegt jedoch nicht im Arbeitsbereich, sondern im privaten Umfeld: Eine Scheidung führt in vielen Fällen zum Verkauf des Hauses. Gerade wenn Vorsorgegelder investiert wurden, erweist sich Wohneigentum in einer solchen Situation schnell als finanzielles Abenteuer. Gegen Trennungen ist zwar kein Kraut gewachsen, dennoch sollten die damit verbundenen Risiken bei der Beratung angesprochen und ins Bewusstsein gerufen werden.

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Zinsänderungsrisiko

Die Hypothekarzinsen befinden sich derzeit auf einem historisch tiefen Zinsniveau. Gerade junge angehende Wohneigentümer, die nichts anderes kennen, sind fälschlicherweise oft der Ansicht, dies sei der Normalzustand, weiss Müller: «Im Gespräch müssen wir deshalb aufzeigen, dass dies nicht der Fall ist – wir hatten auch schon Zeiten mit einem Zins von 6 oder 7 %. Im langjährigen Mittel beträgt der Zins 5 %.» Die BEKB verwendet denn bei der Berechnung der Tragbarkeit auch einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, bei der Migros Bank sind es 4,5 %.

Kommt es zu einem abschlägigen Entscheid seitens der Bank, hängt dies oft mit einer Tragbarkeitsberechnung zusammen, die mit den heutigen Zinsen gemacht wurde. «Wer richtig rechnet, kommt meist zum gleichen Ergebnis wie wir», sagt Müller. Gerade bei einer knappen Kalkulation macht es im Übrigen Sinn, sich gegen das Zinsänderungsrisiko abzusichern. «Wir empfehlen unseren Kunden in einem solchen Fall, eine langjährige Hypothek aufzunehmen, auch wenn diese ein wenig teurer sind als kurz- und mittelfristige. Dafür haben die Kunden die Gewissheit, dass ihr Wohneigentum über lange Jahre tragbar ist», sagt Steck.

Spezialfall Stockwerkeigentum

Bei der Tragbarkeitsrechnung von Stockwerkeigentum dürfen die Auslagen für den Erneuerungsfonds nicht unterschätzt werden. «Wer in den ersten Jahren auf die Äufnung des Erneuerungsfonds verzichtet, legt wohl schon den Grundstein für die ersten Fehler», sagt Müller. Gerade teuere Anlagen wie ein Schwimmbad oder ein Lift seien kostspielig, insbesondere bei Baumängeln nach dem Ablauf der Garantiefrist. Zudem geht gerne vergessen, dass auch ein Erneuerungsfonds für den eigenen Teil geäufnet bzw. Geld für den Unterhalt beiseite gelegt werden muss. Müllers Fazit: «Unter dem Strich muss Stockwerkeigentum nicht günstiger sein.»

Rating

Eine Finanzierung kommt nur dann zustande, wenn der Kaufpreis für das Objekt angemessen ist und beim Kunden Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit gegeben sind. Je nach Bank wird der Kunde in ein Ratingsystem eingeteilt und profitiert von besseren oder weniger guten Konditionen. Die BEKB führt zwar ein internes Kundenrating, dieses ist jedoch vor allem fürs Firmenkundengeschäft relevant. Die BEKB strebt stattdessen vor allem eine langfristige Beziehung an. «Wir wollen das Kundenpotenzial ausschöpfen und die Bank der Wahl unseres Kunden sein», so Müller. Der einzelne Kundenberater verfügt über einen gewissen Spielraum und kann dem Kunden etwa beim Zins für die zweite Hypothek entgegenkommen, wenn dieser dafür sein Wertschriftendepot zur Bank transferiert. Schnäppchenjäger will Müller keine: «Bei unseren Margen ist der administrative Aufwand viel zu hoch, wenn jemand bloss die Hypothek bei uns abschliesst und nach drei Jahren die Bank wechselt.»

Auf Schnäppchenjäger legt auch die Migros Bank keinen Wert, wählt dafür aber einen anderen Weg: Sie verzichtet auf ein Rating und setzt vielmehr auf Transparenz. «Dank der flächendeckend einheitlichen Nettokonditionen hat der Kunde die Sicherheit, dass er keine versteckten Zinsaufschläge befürchten muss. Zudem ist der administrative Aufwand geringer, was ebenfalls günstigere Zinssätze ermöglicht», erläutert Steck. Und Kunden, die keine Feilschertypen sind, werden so nicht benachteiligt.

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