Neue Richtlinien für die Hypothekarkreditvergabe

Die Behörden, allen voran die Schweizerische Nationalbank, beobachten den Hypothekar- und Immobilienmarkt aufmerksam. Sie wollen verhindern, dass die Märkte überhitzen und Banken wegen des Zinsänderungsrisikos in Schieflage geraten. Deshalb haben die Banken von sich aus neue Richtlinien für die Hypothekarvergabe vorgeschlagen. Ihre Massnahmen haben vor allem Konsequenzen für neue Hypotheken.

Die Banken haben ihre freiwillige Selbstregulierung ein wenig verschärft und treten bei der Hypothekarkreditvergabe sachte auf die Bremse.
Die Banken haben ihre freiwillige Selbstregulierung ein wenig verschärft und treten bei der Hypothekarkreditvergabe sachte auf die Bremse.

(rh) Obwohl sich die Lage leicht entspannt hat, haben die Banken ihre freiwillige Selbstregulierung ein wenig verschärft und treten bei der Hypothekarkreditvergabe sachte auf die Bremse. Die wichtigste Massnahme ist die schnellere Amortisation. Bisher hatten Schuldner bis zu 20 Jahre lang Zeit, ihre 2. Hypothek zurückzuzahlen. Diese Frist wird um 5 auf 15 Jahre verkürzt. Ausserdem müssen die Schuldner linear amortisieren, also in gleichmässigen Zahlungen. Bisher war es möglich, einige Jahre nichts zu zahlen oder den ganzen Betrag erst am Ende der Amortisationsfrist zurückzuzahlen. Mehr über die  Konsequenzen lesen Sie in unserem Artikel «Die Vorteile der direkten Amortisation». Von diesen Änderungen sind bestehende Hypotheken und Verlängerungen nicht betroffen.

Strengere Belehnungs- und Tragbarkeitsrichtlinien

Die Schweizerische Bankiervereinigung hat sich noch mehr Massnahmen überlegt, um die Gefahr einer Überhitzung zu minimieren. So soll für die Finanzierung von Immobilienkäufen beziehungsweise Handänderungen nach dem Niederstwertprinzip belehnt werden. Wenn der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt, ist der Verkehrswert – wie bisher – die Grundlage für die Belehnung, wenn der Kaufpreis aber unter dem Verkehrswert liegt, der Kaufpreis. Käufer, die ein Schnäppchen machen und Wohneigentum unter Marktwert kaufen, können ihre Immobilie bis zu 80 % des tieferen Kaufpreises statt des höheren Verkehrswerts belehnen. Ausserdem werden für die Tragbarkeitsrechnung Zweiteinkommen nur noch berücksichtigt, falls die Schuldner solidarisch haften. Doppelverdiener können also keine Gütertrennung mehr für ihre Hypothekarschulden vereinbaren.

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Lieber selbst reguliert als Auflagen der Behörden

Die Bankiervereinigung will mit freiwilligen Massnahmen den Immobilien- und Hypothekarmarkt beruhigen. Sie hat ihr Massnahmenpaket der Finanzmarktaufsicht vorgelegt, damit diese die Richtlinien als Mindeststandard anerkennt und die angepasste Selbstregulierung in Kraft setzt. Die Finanzmarktaufsicht hat angekündigt, sie werde die Richtlinien «eingehend prüfen und, sofern angemessen, genehmigen». Bis wann, ist allerdings offen.

Mit ihrer Selbstregulierung will die Bankiervereinigung vermeiden, dass die Nationalbank, das Finanzdepartement, die Finanzverwaltung sowie die Finanzmarktaufsicht den Banken strengere Auflagen vorschreiben. Den Behörden macht vor allem das hohe Zinsänderungsrisiko Sorgen, das einige Banken eingegangen sind. Deshalb prüft die Nationalbank regelmässig, ob der antizyklische Kapitalpuffer angepasst werden sollte. Im Moment müssen die Banken ihre Hypotheken mit 2 % Kapital zusätzlich unterlegen Angedacht ist eine Erhöhung auf 2,5 %. Diesen Antrag müsste aber der Bundesrat genehmigen.

Folgen für Wohneigentümerinnen und -eigentümer

Wann diese Massnahmen in Kraft treten werden, ist noch ungewiss. Unabhängig davon werden die Massnahmen nur Folgen für Wohneigentümer in spe haben, weil bestehende Hypotheken oder Verlängerungen nicht betroffen sind. Ausserdem haben die Banken auf eine Verschärfung der Eigenmittelerfordernisse verzichtet. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss weiterhin mindestens 20 % des Kaufpreises selber finanzieren – und mindestens 10 % dürfen nicht aus einer Pensionskasse stammen.

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