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Vor- und Nachteile des Hypotheken-Splittings

Wer auf seine Liegenschaft mehr als eine Hypothek aufnimmt, reduziert bei der Erneuerung das Risiko eines Fehlentscheids.

(mei) Die Aufteilung einer Hypothek in verschiedene Tranchen mit unterschiedlich langen Laufzeiten, das so genannte Hypotheken-Splitting, erlaubt es dem Kreditnehmer oder der Kreditnehmerin, nicht die ganze Hypothek auf einmal verlängern zu müssen und damit Geld zu sparen, falls der Zeitpunkt der Erneuerung in eine Phase mit hohen Zinsen fallen sollte. Das Splitting eignet sich allerdings nicht in jedem Fall: Bei Hypothekar-Beträgen unter 250'000 Franken raten Experten eher von einer Aufteilung ab. Ebenfalls nicht sinnvoll ist das Splitting, falls eine Liegenschaft in absehbarer Zeit verkauft werden soll.

Lorenz Heim, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum.
Lorenz Heim, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum.

Durchschnittliche Restlaufzeit

Die Frage, wie viele Tranchen eine Hypothek umfassen sollte, hängt von ihrer Gesamthöhe ab. «Bei Fremdkapital in der Höhe von 250'000 bis 600'000 Franken empfehle ich eine Aufteilung in zwei Tranchen, bei höheren Beträgen sogar drei Tranchen», meint Lorenz Heim, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum. Mindestens so wichtig wie die Anzahl Tranchen ist die Steuerung der durchschnittlichen Restlaufzeit über alle Hypotheken hinweg. Bei zwei identischen Hypothekartranchen mit 1 und 5 Jahre Laufzeit liegt die durchschnittliche Restlaufzeit beispielsweise bei 3 Jahren. «Beim jetzigen tiefen Zinsniveau sollte die durchschnittliche Restlaufzeit um die 5 Jahre oder länger sein», meint Heim. Er empfiehlt zum heutigen Zeitpunkt deshalb den teilweisen Abschluss von Festhypotheken mit einer Laufzeit von mindestens sieben Jahren.

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Vor- und Nachteile des Splittings

Muss statt der ganzen Hypothek nur eine Tranche erneuert werden, wird der Entscheid zur Wahl der richtigen Hypothekarform und der Laufzeit auf mehrere Zeitpunkte verteilt. Wer die Zinsentwicklung falsch einschätzt, greift deshalb weniger tief in die Tasche und nutzt auf diese Weise den Vorteil des Splittings. Der zeitliche Aufwand, der mit dem Splitting einhergeht, fällt gemäss Heim nicht ins Gewicht: «Kreditnehmer müssen sich lediglich alle zwei, drei Jahre mit dem Hypothekarmarkt beschäftigen.» Ein Nachteil des Splittings liegt eher in der Tatsache, dass mit der etappenweisen Erneuerung einer Hypothek die Budgetbelastung öfter schwankt und langfristig schwieriger zu planen ist als mit einer zehnjährigen Festhypothek.

Zins in 10 Jahren für eine Hypothek über 500'000 Franken

von bis   5Y fest Portfolio 3Y* variabel 6M-Geldmarkt
2.Q.1991 2.Q.2001   345'500 298'000 264'375 240'465
2.Q.1992 2.Q.2002   328'500 280'100 245'625 212'835
2.Q.1993 2.Q.2003   259'000 259'188 229'675 179'278
2.Q.1994 2.Q.2004   254'312 237'875 216'273 157'253
2.Q.1995 2.Q.2005   291'500 218'750 204'536 139'103
2.Q.1996 2.Q.2006   253'500 201'900 192'354 130'521
2.Q.1997 2.Q.2007   213'000 190'163 183'966 127'664
2.Q.1998 2.Q.2008   177'825 183'013 179'394 132'753
2.Q.1999 2.Q.2009   176'737 180'975 175'689 136'790
Total Zinskosten   Ø in CHF  255'542 227'774 210'210 161'851
Total Zinsen   Ø in % 5.11% 4.56% 4.20% 3.24%

*) Die UBS Portfolio Hypothek seit 1998 angeboten. Da sie auf Kapitalmarktsätzen basiert, können auch die Sätz vor 1998 berechnet werden. Die verwendete Marge der Bank beträgt 1.1 Prozent, Ein- oder Ausstiegsentschädigungen sind nicht berücksichtigt

Quelle: VZ VermögensZentrum, Hypothekarberatung

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Tranchen werden alle bei der gleichen Bank abgeschlossen. Steht ein Wechsel der Bank an, müssen die nachfolgenden Tranchen nach ihrem Ablauf ebenfalls bei der neuen Bank verlängert werden. Die Wahl der Bank sollte deshalb nicht leichtfertig erfolgen. «Eine Bank mit hohen Zinsen und grossem Rabatt sollte einem misstrauisch stimmen, denn es besteht keine Gewähr, dass dieser Rabatt auch auf die weiteren Tranchen angewendet wird», gibt Heim zu bedenken. Er rät aus diesem Grund, die Salär- und Kostenstrukturen der in Frage kommenden Banken zu prüfen und den Entscheid im Hinblick auf eine nachhaltig positive Zusammenarbeit zu fällen.

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