Wahl des richtigen Hypothekarmodells

Das Traumhaus ist gefunden, die Bank will diesen Traum finanzieren – nun müssen Sie sich nur noch für das richtige Hypothekarmodell entscheiden. Das ist nur auf den ersten Blick einfach, denn sowohl Festhypotheken als auch Geldmarkthypotheken haben ihre Vor- und Nachteile.

Herr und Frau Schweizer finanzieren ihr Wohneigentum am liebsten mit mittelfristigen Festhypotheken.
Herr und Frau Schweizer finanzieren ihr Wohneigentum am liebsten mit mittelfristigen Festhypotheken.

(rh) Herr und Frau Schweizer finanzieren ihr Wohneigentum am liebsten mit mittelfristigen Festhypotheken. Für welches Modell sich ein Kreditnehmer entscheidet, hat viel mit seiner Persönlichkeit zu tun und hängt vor allem davon ab, wie er den Zinstrend an den Geld- und Kapitalmärkten einschätzt. Wer steigende Zinsen erwartet und auf Nummer sicher gehen will, schliesst fest ab; wer mit sinkenden Zinsen rechnet und flexibel bleiben möchte, entscheidet sich für eine Geldmarkthypothek. Solange sich die Zinsen wie erwartet entwickeln, ist alles in Ordnung. Doch was passiert, wenn sich der Kreditnehmer geirrt hat?

Falsche Prognosen kosten viel Geld

Sinken die Zinsen, freut sich der Wohneigentümer mit einer Geldmarkthypothek über die sinkende Belastung. Wer fest abgeschlossen hat, ärgert sich, weil er vertraglich gebunden ist und nicht profitiert – das ist der Preis für die Budgetsicherheit. Steigen die Zinsen, steigt die Belastung für den Kreditnehmer mit der Geldmarkthypothek – das ist der Preis für die Flexibilität. Wer fest abgeschlossen hat, beobachtet den Markt entspannt, bis die Hypothek abläuft und er den Zinssatz für die Verlängerung oder Ablösung aushandeln muss. Fazit: Sinkende Zinsen führen allenfalls zu einem Opportunitätsverlust, steigende Zinsen kosten bares Geld.

Die Geldmarkthypothek hat gegenüber der festen Hypothek einen grossen Vorteil: Sie kann jeweils auf den nächsten Zinstermin  in eine Festhypothek umgewandelt werden. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn der Zinstrend dreht und der Kreditnehmer damit rechnet, dass die Zinsen steigen werden. Wer fest abgeschlossen hat, kann nicht vorzeitig aus- oder umsteigen, eine Festhypothek ist ohne Strafzins weder rückzahl- noch umwandelbar.

Strafzins für die verfrühte Auflösung

Für einen Strafzins für einen verfrühten Ausstieg, die Vorfälligkeitsentschädigung, muss ein Wohneigentümer unter Umständen tief in die Tasche greifen. Ein verfrühter Ausstieg lohnt sich in der Regel erst ab einer Zinsdifferenz von 1,5 Prozentpunkten und einer Restlaufzeit von mindestens einem Jahr. Dafür darf der Kreditnehmer diese Vorfälligkeitsentschädigung vom steuerbaren Einkommen abziehen. Ob sich das rechnet, muss für jeden Fall individuell betrachtet werden, weil verschiedene Variablen das Ergebnis massgeblich beeinflussen: Zinsdifferenz, Restlaufzeit, Vorfälligkeitsentschädigung, Bankgebühren und Grenzsteuersatz.

Tipp zur Minimierung der Nachteile von Festhypotheken

Wer fest abschliesst, sollte die Hypothek in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen. So macht sich der Kreditnehmer etwas unabhängiger vom Auf und Ab der Zinsen und hat dennoch mehr Budgetsicherheit als mit einer Geldmarkthypothek. Allerdings sollte er sich bewusst sein, dass er die Bank erst wechseln kann, wenn alle Tranchen fällig sind und nicht nur eine. Wenn er beispielsweise die Hypothek in zwei Tranchen aufgeteilt hat, muss er abwarten, bis die zweite fällig ist – oder sich überlegen, ob es sich lohnt, eine Vorfälligkeitsentschädigung für die zweite Tranche zu bezahlen (siehe «Strafzins für die verfrühte Auflösung»).

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