Vorteile der direkten Amortisation von Hypotheken

Wer sein Wohneigentum mit mehr als 65 Prozent Fremdkapital finanziert, muss die 2. Hypothek zurückzahlen. Bisher innerhalb von 20 Jahren, bald innerhalb von 15 Jahren. Die meisten Schuldner amortisieren indirekt. Aber auch direkt amortisieren hat Vorteile.

Die meisten Schuldner amortisieren indirekt, aber auch direkt amortisieren hat Vorteile.
Die meisten Schuldner amortisieren indirekt, aber auch direkt amortisieren hat Vorteile.

(rh) Banken und Versicherungen finanzieren Wohneigentum mit bis zu 80, allenfalls 85 % Fremdkapital. Zwei Drittel des Verkehrswertes als 1. Hypothek ohne Amortisationspflicht, die Differenz als 2. Hypothek mit Amortisationspflicht. Alles, was über 65 % hinausgeht, muss der Hypothekarschuldner zurückzahlen, sprich amortisieren. Wie rasch, vereinbaren Gläubiger und Schuldner: 1 % der gesamten Hypothekarschuld jährlich, bis die 2. Hypothek zurückbezahlt ist, innerhalb von 20 Jahren oder bis zur Pensionierung.

Die 2. Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden:

  • Bei der direkten Amortisation zahlt der Schuldner direkt an den Gläubiger. Dadurch sinken die Schuld und die Zinsbelastung. Weil der Schuldner weniger Hypothekarzinsen von seinem steuerbaren Einkommen abziehen kann, steigt dafür die Steuerbelastung.
  • Bei der indirekten Amortisation zahlt der Schuldner in die Säule 3a (gebundene Vorsorge) ein. Schuld und Zinsbelastung bleiben konstant, der Schuldner kann die Einzahlung von seinem steuerbaren Einkommen abziehen. Dadurch sinkt die Steuerbelastung.

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Vorteile der direkten Amortisation

Für die meisten Schuldner ist es aus steuerlichen Überlegungen sinnvoll, indirekt zu amortisieren. Allerdings hat die direkte Amortisation einen Vorteil, der in Zeiten historisch tiefer Zinsen wichtig ist: Die sinkende Hypothekarschuld gleicht die höhere Zinsbelastung zumindest teilweise aus, falls die Hypothekarzinsen eines Tages steigen sollten. Ausserdem kann es für einen Schuldner sinnvoll sein, direkt zu amortisieren, wenn er sein Arbeitspensum schrittweise reduziert und deshalb weniger verdient, zum Beispiel vor der Pensionierung.

Bisher hatten die Schuldner bis zu 20 Jahre lang Zeit, die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Weil immer mehr Experten fürchten, dass der Schweizer Immobilienmarkt überhitzen könnte, haben die Banken ihre Selbstregulierung (nicht ganz freiwillig) leicht verschärft. Die Zeit für die Amortisation wird von 20 auf 15 Jahre verkürzt, ausserdem müssen die Schuldner linear amortisieren, also in gleichmässigen Zahlungen. Bisher war es möglich, einige Jahre nichts zu zahlen oder den ganzen Betrag am Ende der Amortisationsfrist zurückzuzahlen.

15 statt 20 Jahre: Konsequenzen

Durch die Verkürzung sinkt die Schuld schneller, dafür steigt die jährlich finanzielle Belastung. Ein Beispiel: Ein Schuldner hat eine Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von Fr. 800'000.- mit Fr. 640'000.- von seiner Hausbank fremdfinanziert. Belehnung 80 %, 1. Hypothek Fr. 520'000.-, 2. Hypothek Fr. 120'000.-. Wenn er 20 Jahre Zeit hat, seine 2. Hypothek zu amortisieren, muss er Fr. 6'000.- im Jahr zurückzuzahlen; wenn er nur noch 15 Jahre Zeit hat, muss er Fr. 8'000.- jährlich zurückzahlen.

Die höhere jährliche Amortisation kann die Tragbarkeitsrechnung beeinflussen, weil die laufenden Kosten – Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten – nicht mehr als 35 % des Einkommens des Schuldners ausmachen sollten. Das dürfte die Finanzierung für den einen oder anderen Wohneigentümer in spe erschweren oder gar verunmöglichen.

Wichtig: Die verschärften Richtlinien gelten ausschliesslich für Neugeschäfte, nicht für bestehende Hypotheken oder Verlängerungen. Im Moment prüft die Finanzmarktaufsicht sie. Wenn die Finma die Richtlinien anerkennt, werden sie nach den üblichen Übergangsfristen etwa Ende 2014 als Mindeststandard für die Selbstregulierung der Banken in Kraft treten.

Zusätzliche Informationen

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