Sind Immobilien eine Anlagealternative zu Aktien & Co.?

Obligationen oder Sparbüchlein rentieren kaum, die Aktienkurse fahren Achterbahn, Gold ist so teuer wie noch nie. Kein Wunder interessieren sich immer mehr Schweizer für Immobilien als Kapitalanlage. Auch, weil die Hypothekarzinsen so tief sind. Auf was müssen Sie achten, wenn Sie in Immobilien investieren wollen? Und lohnt es sich überhaupt?

07_finanzierung_immobilien_als_kapitalanlage_quer

(rh) Nicht jeder eignet sich als Immobilieninvestor. Bevor Sie ein Objekt suchen, das Sie kaufen und vermieten oder wieder verkaufen wollen, antworten Sie ehrlich auf diese sieben Fragen:

  1. Kann und will ich mein Geld jahrelang fest binden?
  2. Kann und will ich mich hoch verschulden?
  3. Habe ich Zeit, selber zu suchen oder die Häuser zu besichtigen, die mir der Makler zeigen will?
  4. Habe ich Zeit und Geld, mögliche Sanierungen zu begleiten und zu finanzieren?
  5. Will ich mich um Vermietung und Unterhalt kümmern oder kann ich jemanden dafür bezahlen?
  6. Kann ich mir schwankende Einnahmen leisten, wenn nicht alle Wohnungen vermietet sind?
  7. Ist mir klar, dass ich vielleicht Geld verliere, wenn ich das Haus kurzfristig verkaufen muss?

Wenn Sie nur eine dieser Fragen mit «nein» beantwortet haben, lesen Sie nicht weiter – Immobilien sind keine Kapitalanlage für Sie. Falls Sie trotzdem in Immobilien investieren wollen, fragen Sie Ihren Anlageberater nach Anteilscheinen von Immobilienfonds oder Aktien von Immobiliengesellschaften.

Die wichtigsten Kriterien: Lage, Lage, Lage

Ob eine Immobilieninvestition rentiert, hängt von der Immobilie ab. Nicht jedes Haus ist ein Renditeobjekt und eignet sich als Kapitalanlage. Wenn Sie keinen Makler mit der Suche beauftragen wollen, müssen Sie unbedingt auf diese Punkte achten:

  • Wohnungen in Städten mit fast keinen leeren Wohnungen vermieten Sie schneller und teurer als anderswo. Auch die Infrastruktur in der Umgebung ist wichtig: Geschäfte für den täglichen Bedarf, Kindergärten, Schulen, Freizeitmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr, Autobahnanschlüsse.
  • Prüfen Sie die Bausubstanz gründlich, wenn Sie ein älteres Haus kaufen. Sanierungen kosten viel Geld. Ein Neubau ist zwar teurer, dafür müssen Sie in den ersten 20 Jahren mit keinen grösseren Ausgaben rechnen. Ausserdem erfüllt das Objekt alle Auflagen (Umweltschutz, Energieverbrauch).
  • Wenn Sie ein Haus kaufen, das bewohnt ist, schauen Sie sich die Mieterstruktur an. Zahlen die Mieter pünktlich? Wie häufig ziehen sie aus – und warum? Gibt es Mieter, die für Unruhe sorgen?
  • Der Preis muss stimmen. Seien Sie skeptisch, wenn Sie ein Schnäppchen entdecken. Der Markt ist effizient, Angebot und Nachfrage spielen. Zu hohe oder zu tiefe Preise sind Ausreisser, die einen Grund haben. Lassen Sie das Objekt von einem Fachmann oder Ihrer Bank bewerten.

Rechnen Sie Ihre Investition genau durch

Der Kaufpreis eines Renditeobjekts wird mit dem sogenannten Ertragswert berechnet. Dafür werden die (effektiven oder zukünftigen) Nettomieteinnahmen mit einem Zinssatz kapitalisiert, der 0,5 bis 3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken liegt. Dieser Kapitalisierungsfaktor schliesst neben Zins- und Amortisationskosten alle Ausgaben für Unterhalt, Verwaltung und Abschreibungen sowie Rückstellungen für Mietzinsrisiken ein. Je schlechter die Bausubstanz, desto höher ist der Kapitalisierungsfaktor, weil bald mit einer kostspieligen Sanierung zu rechnen ist.

Beispiel

Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, 12 Jahre alt  
Nettomietertrag im Jahr Fr. 12'000.-
Zinssatz für die 1. Hypothek 2,0 %
Zuschlag für Unterhalt, Verwaltung, Abschreibungen und Mietzinsrisiko 2,5 %
Kapitalisierungsfaktor 4,5 %
Ertragswert ((Fr. 120'000.- x 100) / 4,5) Fr. 3'000'000.-

Reich werden Sie mit Immobilien kaum. Ausser, Sie kaufen ein Objekt an einer Lage, die plötzlich im Trend ist, weil zum Beispiel eine neue S-Bahn-Linie den Ort erschliesst. Die Renditen sind stabil, aber knapp. Grosse institutionelle Anleger kauften 2010 ihre Immobilien mit einer Bruttorendite von 6,7 Prozent und verkauften sie für 5,2 Prozent. Meistens an private oder kleinere institutionelle Anleger. Unter dem Strich bleibt am Anfang eine Nettorendite von 2 bis 3 Prozent, mehr nicht. Ob sich dafür die hohen Kosten, der grosse Aufwand und der mögliche Ärger lohnen, müssen Sie entscheiden.

Zusätzliche Informationen

ImagePoint (Hans Auer) Artikel drucken