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Liegenschaft selbst verwalten: Tipps und Tricks

Wollen Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen und selbst verwalten oder Ihr geerbtes Mehrfamilienhaus selbst verwalten? Mit genügend Zeit und kaufmännischem Geschick können Sie das. Wir haben zusammengestellt, was auf Sie zukommt, worauf Sie achten sollten – und was für Alternativen Sie haben.

Eigentümer bei der Verwaltung seiner Liegenschaften
Die kaufmännische Liegenschaftsverwaltung macht am meisten Arbeit.
(rh) Zwei Drittel aller Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehören Privatpersonen. Die meisten davon haben ihre Immobilien geerbt oder ihr Geld in Mietwohnungen investiert, weil die Zinsen tief waren und sinnvolle Anlagealternativen fehlten. Viele von ihnen verwalten ihre Liegenschaften selbst, um Geld zu sparen und ihre Rendite nicht zu schmälern. Das gibt allerdings viel zu tun und braucht Zeit.

Kaufmännische Liegenschaftsverwaltung

Die kaufmännische Liegenschaftsverwaltung macht am meisten Arbeit. Die Aufgabenliste ist lang, das ist nur eine Auswahl der wichtigsten Aufgaben:

  • freie Wohnungen inserieren
  • mögliche Mietende überprüfen (Bonität, Referenzen usw.)
  • Mietverträge abschliessen, erneuern oder kündigen
  • Wohnungen abnehmen und übergeben, Mängel protokollieren
  • ausstehende Mieten mahnen und allenfalls eintreiben
  • Heizenergie rechtzeitig bestellen
  • Liegenschaftenabrechnungen erstellen
  • Heiz- und Nebenkosten abrechnen
  • Liegenschaftenbuchhaltung führen
  • Mietzinsen und Nebenkosten überprüfen und allenfalls anpassen
  • Liegenschaft versichern, Deckung regelmässig überprüfen
  • Personen für die Hauswartung anstellen und einführen, Lohn und Sozialabgaben abrechnen

Technische Liegenschaftsverwaltung

Eine Person für die Hauswartung unterstützt und entlastet Sie bei vielen Aufgaben. Sie kann beispielsweise bei einem Wasserschaden in der Waschküche Handwerksfirmen aufbieten, die Liegenschaft regelmässig kontrollieren und Renovationen oder Umbauten planen. Ausserdem kann sie freie Wohnungen zeigen, Wohnungen abnehmen oder übergeben und zwischen den Mietenden vermitteln, wenn es zum Beispiel Unstimmigkeiten über den Waschküchenplan gibt. Eine gute Fachperson nimmt Ihnen viel Arbeit ab und vertritt Sie gegenüber Ihren Mietenden. Darum lohnt es sich, eine einzustellen und bei der Auswahl darauf zu achten, dass sie nicht nur mit einem Schraubenzieher, sondern auch mit Menschen umgehen kann.

Selber verwalten oder verwalten lassen?

Falls Sie genügend Zeit haben und kaufmännisches Geschick besitzen, können Sie Ihre Liegenschaft selbst verwalten. Das Fachwissen können Sie lernen. Der Schweizerische Hauseigentümerverband beispielsweise vermittelt im Kurs «Liegenschaftsverwaltung» die Grundkenntnisse und gibt das «Handbuch der Liegenschaftsverwaltung» heraus. Wenn Ihnen Ihre Zeit und Ihre Nerven mehr wert sind als Geld, engagieren Sie eine Liegenschaftsverwaltung. Diese kostet einige Prozent der Mieteinnahmen und entlastet Sie gewaltig. Holen Sie Referenzen ein, vergleichen Sie die Leistungen und entscheiden Sie sich für eine Liegenschaftsverwaltung, bei der Sie sich gut aufgehoben fühlen. 

Tipps für die Wohnungsvermietung

Falls Sie Ihre Liegenschaft trotzdem selbst verwalten, sollten Sie diese wichtigen Tipps beachten:

  • Legen Sie eine orts- und marktübliche Miete fest. Die Miete muss die Hypothekarzinsen, die Amortisation, den Zins auf Ihrem Eigenkapital, den Unterhalt inklusive Hauswartung, die Steuern und die Versicherungen decken. Ausserdem wollen Sie mit der Vermietung Geld verdienen.
  • Berechnen Sie die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Kabel-TV, Allgemeinstrom in der Liegenschaft, Hauswart, Kehrrichtgebühren) und führen Sie sie im Mietvertrag auf.
  • Prüfen Sie mögliche Mietende auf Herz und Nieren. Verlangen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister, den letzten Lohnausweis sowie Referenzen. Zum Beispiel von der Arbeitsstelle oder bisherigen Vermietenden.
  • Mietverträge sind formlos und können sogar mündlich abgeschlossen werden. Sinnvoller sind allerdings schriftliche Verträge.
  • Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Mietkaution für Schäden durch Mietende. Gesetzlich sind bis zu drei Monatsmieten erlaubt.
  • Protokollieren Sie bei Wohnungsabgaben und -übernahmen alle Mängel und Schäden möglichst detailliert. 

Häufige Fragen

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