Steuern rund ums Eigenheim - die Leserfragen

Sparen bei den Steuern rund ums Eigenheim: Hausinfo hat seine Leserinnen und Leser aufgefordert, ihre ungeklärten Steuerfragen einzusenden. Christoph Perler, eidg. dipl. Steuerexperte, Fürsprecher und Director bei KPMG AG, hat sie beantwortet.

Energieeffiziente Massnahmen

Christoph Perler, KPMG
Christoph Perler, KPMG

(mei) Können die Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen nur bei Renovationsarbeiten von bestehenden Liegenschaften abgezogen werden, oder gilt dies auch für Neubauten? Und wie sieht es aus, wenn der Neubau eine Zweitwohnung ist?

Christoph Perler: Kosten für energieeffiziente Massnahmen können bei Neubauten steuerlich nicht geltend gemacht werden. Dies gilt unabhängig von der Nutzung, d.h. ob der Neubau als Erst- oder Zweitwohnung genutzt wird. Im Übrigen regelt das Merkblatt 5 der Steuerverwaltung des Kantons Bern die Abzüge, die im Bereich der Grundstückkosten bei Renovationen geltend gemacht werden können. Es enthält sogar einen Ausscheidungskatalog der nicht abzugsfähigen und (teils) abzugsfähigen Aufwendungen.

Überschuss des Liegenschaftsunterhaltes über die Einkünfte

Ich lasse eine Liegenschaft wärmetechnisch etappenweise sanieren. Der Liegenschaftsgewinn beträgt Fr. 110'000.-, die Unterhaltsarbeiten betragen Fr. 130'000.-, was einen Ausgabenüberschuss von Fr. 20'000 ergibt. Werden diese Kosten nirgends mehr verrechnet oder kann ich sie bei meinem steuerbaren Einkommen abziehen?

Christoph Perler: Ich nehme an, dass Sie mit Liegenschaftsgewinn den Liegenschaftsertrag meinen, d.h. den Mietertrag oder den Eigenmietwert, falls Sie das Gebäude selbst bewohnen. Sie können die Fr. 20'000.- mit übrigen Einkünften (z.B. Lohneinkommen, Vermögensertrag, Ersatzeinkommen etc.) verrechnen, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass Sie nebst dem Liegenschaftsertrag weitere steuerbare Einkünfte in mind. der Höhe von Fr. 20'000.- haben. Bei Unterhalts- und Renovationsarbeiten sollten grundsätzlich Ausgaben vermieden werden, die höher sind als die steuerbaren Einkünfte. Wenn Sie beispielsweise Abzüge in der Höhe von Fr. 60'000.- machen können, Ihre steuerbaren Einkünfte (nach Berücksichtigung der Abzüge) gesamthaft aber nur Fr. 50'000.- betragen, können Sie Fr. 10'000.- nicht abziehen. In einem solchen Fall ist es ratsam, die Arbeiten und somit auch die Rechnungen zeitlich zu staffeln (vgl. auch Antwort zur nächsten Frage).

Wert erhaltende und Wert vermehrende Renovationsarbeiten

Wir beabsichtigen im Kanton Bern einen Bauernhaus-Teil zu erwerben, der im Kern aus dem 18. Jahrhundert stammt, der Wohnteil wurde Ende 19. Jahrhundert erneuert. Nun stellt sich die Frage, ob wir die Küche, die etwas über 12 Jahre alt ist, und den Ausbau des Dachbodens sofort oder ev. erst in den Folgejahren machen sollen. Was macht steuertechnisch am meisten Sinn?

Christoph Perler: Die früher geltende Dumont-Praxis besagte, dass die Unterhaltskosten in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb einer Liegenschaft nur teilweise oder gar nicht abzugsfähig waren. Die Dumont-Praxis wurde im Kanton Bern per 1.1.2009 und auf Bundesebene per 1.1.2010 abgeschafft. Seither gilt, dass Wert erhaltende Arbeiten abzugsfähig sind, Wert vermehrende jedoch nach wie vor nicht. Neubauten und wirtschaftliche Neubauten stellen Anlagekosten dar und sind nicht als Unterhalt abziehbar.

Wenn Sie in Ihrer Küche nun beispielsweise Reparaturarbeiten vornehmen oder Geräte ersetzen, dürften dies Wert erhaltende Arbeiten sein. Wenn Sie hingegen erstmals einen Geschirrspüler installieren, gilt dies grundsätzlich als Wert vermehrend. Der Ausbau des Dachstocks fällt ebenfalls unter Wert vermehrende Arbeiten. Zudem könnte hier nach dem Ausbau der amtliche Wert neu geschätzt werden, was zu einer Erhöhung desselben und möglicherweise auch zu einer Erhöhung des Eigenmietwertes führen kann. Wichtig ist übrigens, dass Sie auch bei Wert vermehrenden Arbeiten die Belege aufbewahren: Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft können Sie nämlich den Grundstücksgewinn um den Betrag dieser Wert vermehrenden Arbeiten reduzieren. Ob Sie die Renovationsarbeiten jetzt oder später in Angriff nehmen, spielt also weniger eine Rolle als die Frage, ob Sie alles auf einmal machen lassen wollen oder nicht. Aus steuerplanerischer Sicht (Grenzsteuersatz) kann es ratsam sein, Unterhaltsarbeiten auf mehrere Jahre zu verteilen und damit die Steuerprogression zu brechen, weil das steuerbare Einkommen über mehrere Jahre tiefer gehalten werden kann.

Effektive Unterhaltskosten oder Pauschalabzug?

Kann ich in jedem Jahr wählen, ob ich die effektiven Unterhaltskosten oder den Pauschalabzug geltend mache?

Christoph Perler: Ausser bei Liegenschaften, die Teil des Geschäftsvermögens sind oder die geschäftlich genutzt werden, können Sie im Kanton Bern und auf Bundesebene frei wählen. Sie können den Pauschalabzug auch dann geltend machen, wenn Ihnen überhaupt keine Unterhaltskosten entstanden sind. Der Pauschalabzug beträgt bei Gebäuden, die max. 10 Jahre alt sind, 10 % des Bruttogebäudeertrags (d.h. des Eigenmietwerts oder der Mieterträge), bei älteren Gebäuden 20 % des Bruttogebäudeertrags.

Heizkosten

Kann ich die Kosten für Heizöl und den Kaminfeger als Liegenschaftsunterhalt abziehen?

Christoph Perler: Nein. Die Kosten für Heizöl gelten als Lebenshaltungskosten (es handelt sich um Nebenkosten) und sind nicht abziehbar. Heizungskosten sind ebenfalls nicht abziehbar, darunter fallen auch die Kosten für die Kaminreinigung. Dies gilt für den Kanton Bern. Andere Kantone haben allenfalls unterschiedliche Regelungen.

BVG

Ich habe im Rahmen der Wohneigentumsförderung einen BVG-Vorbezug zum Kauf einer Liegenschaft getätigt. Kann ich unmittelbar danach wieder Einkäufe in die 2. Säule tätigen?

Christoph Perler: Ja, Einkäufe können Sie schon tätigen. Aber: Sie können erst denjenigen Betrag steuerlich in Abzug bringen, der die Höhe des Vorbezugs übersteigt. Nehmen Sie also Fr. 100'000.- als Vorbezug heraus, können Einzahlungen bis zur Höhe von Fr. 100'000.- nicht steuerlich in Abzug gebracht werden. Sie erhalten nur die beim Vorbezug bezahlten Steuern unverzinst zurück. Erst die folgenden Einkäufe lassen sich steuerlich wiederum geltend machen. Erst die folgenden Einkäufe lassen sich steuerlich wiederum geltend machen.

Zusätzliche Informationen

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