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Müssen Schweizer Immobilien im Ausland versteuern?

Besitzerinnen und Besitzer von Häusern oder Wohnungen im Ausland müssen ihre Immobilie(n) in der Schweiz deklarieren, aber nicht versteuern. Trotzdem können Immobilien im Ausland die Steuerrechnung in der Schweiz beeinflussen.

Villa im Ausland
Das Häuschen oder die Villa im Ausland beeinflusst die Steuerrechnung in der Schweiz.

(rh) Wenn Sie ein Ferienhaus in der Provence oder eine Ferienwohnung in der Toskana besitzen, müssen Sie die Immobilie und die Einkünfte daraus in Frankreich beziehungsweise in Italien versteuern. Sie müssen die Immobilie aber auch in der Schweiz deklarieren, obwohl sie weder vom Bund noch vom Kanton noch von der Gemeinde besteuert wird. Der Wert und die Einkünfte wirken satzbestimmend: Der Steuerwert der Immobilie beeinflusst die Höhe des Steuersatzes für die Vermögenssteuer, die Einkünfte (Mieteinnahmen oder Eigenmietwert minus anrechenbare Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen) beeinflussen die Höhe des Steuersatzes für die Einkommenssteuer.

Zahle ich Steuern für mein Haus im Ausland?

Die finanziellen Konsequenzen

Nehmen wir an, Sie besitzen ein Haus in der Provence, das 400'000 Franken wert ist und das Sie für 20'000 Franken im Jahr vermieten. Die 400'000 Franken werden nicht als Vermögen und die 20'000 Franken werden nicht als Einkommen besteuert, weil Sie ja sonst doppelt besteuert würden. Aber sie bestimmen den Steuersatz für Ihr Vermögen (600'000 Franken) und Ihr Einkommen (100'000 Franken) in der Schweiz. Die 600'000 Franken werden zum Steuersatz für Vermögen von 1 Millionen Franken besteuert, die 100'000 Franken zum Steuersatz für Einkommen von 120'000 Franken. Das kann vor allem beim Einkommen zu einer höheren Steuerrechnung führen.

Kosten und Einnahmen

Falls die von den Mieten beziehungsweise vom Eigenmietwert abzugsberechtigten Kosten für Unterhalt, Versicherungen und Verwaltung den Ertrag übersteigen, entsteht ein Gewinnungskostenüberschuss – also eigentlich ein Verlust. In einigen Kantonen, zum Beispiel Zürich, Basel-Stadt oder Graubünden, wird der Gewinnungskostenüberschuss als Minuseinkommen aus dem Ausland übernommen und wirkt sich steuermindernd aus. Die meisten Kantone und der Bund übernehmen ein Minus aus dem Ausland allerdings nur satzbestimmend.

Schulden und Schuldzinsen

Schliesslich entstehen bei Immobiliengeschäften auch Schulden und Schuldzinsen. Das weltweite Vermögen und die weltweiten Schulden werden nach Lage und Wert der Immobilien auf die Steuerdomizile verteilt. Das führt beispielsweise dazu, dass ein Teil der Hypothekarschulden und Hypothekarzinsen auf Ihrer Eigentumswohnung in der Schweiz auf Ihr schuldenfreies Haus in der Provence umverteilt wird. Durch die Steuerausscheidung steigen das steuerbare Vermögen und das steuerbare Einkommen in der Schweiz, weil Sie hier weniger Schulden und weniger Schuldzinsen abziehen können. 

Andere Länder, andere Sitten

Bei Ferienhäusern oder Zweitwohnsitzen im Ausland müssen Sie noch mehr beachten. Zum Beispiel haftet in vielen Ländern die Liegenschaft für die Grundstückgewinnsteuern des Verkäufers. Diese sollten deshalb – um kein Risiko einzugehen – vor dem Kauf auf die Seite gelegt oder vom Verkäufer als Teil der Kaufsumme übernommen werden. Und bei der Versteuerung des Ertrags aus einer Liegenschaft gibt es zwischen den einzelnen Ländern sehr grosse Unterschiede.

Nicht deklarieren lohnt sich nicht

Die Schweiz hat am 1. Januar 2018 den automatischen Informationstausch eingeführt. Seither liefern die Banken die Daten von ausländischen Kunden an die nationalen Steuerverwaltungen. Aktuell machen mehr als 100 Länder mit, darunter alle EU-Staaten. Eigentlich werden nur Informationen über Konten und Wertschriftendepots ausgetauscht. Aber mit diesen Informationen können die Steuerämter auf Hinweise auf nicht deklarierte Immobilien stossen. Wer ertappt wird, muss sein Vermögen und Einkommen zehn Jahre rückwirkend zum höheren Satz versteuern sowie Verzugszinsen und eine Busse bezahlen. Erben nicht deklarierter Immobilien kommen mit drei Jahren rückwirkender Bezahlung davon.

Sichern Sie Ihre Investition sinnvoll ab

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Wer sein ganzes Vermögen in ein Haus anlegt, sollte diese Investition mit einer Erdbebenversicherung sorgfältig absichern.

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Zusätzliche Informationen

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