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Steuertipps rund ums Eigenheim

Um hohe Steuerzahlungen zu vermeiden, lohnt es sich, Unterhaltsarbeiten an Liegenschaften sorgfältig zu planen.

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Wird eine alte Heizung durch ein energieeffizientes System ersetzt, kann der Aufwand für diese Renovation steuerlich in Abzug gebracht werden, auch wenn sie wertvermehrend ist.

(mei) Das grösste Steuersparpotenzial für Liegenschaftsbesitzer liegt in der Planung des jährlichen Gebäudeunterhalts. Unterhaltsarbeiten können im Kanton Bern im Jahr, in dem sie in Rechnung gestellt werden (Rechnungsdatum gilt), steuerlich in Abzug gebracht werden, sofern sie werterhaltend sind. Die kantonalen Steuerverwaltungen erlassen Richtlinien darüber, was als abziehbarer Unterhalt gilt.

Dumontpraxis

Nicht mehr anwendbar ist die sog. Dumontpraxis, wonach beim Erwerb einer unterhaltsmässig vernachlässigten Liegenschaft in den ersten fünf Jahren Unterhaltskosten maximal zur Hälfte in Abzug gebracht werden durften. Die Dumontpraxis wurde im Kanton Bern per 1. Januar 2009 und auf Bundesebene per 1. Januar 2010 aufgehoben.

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Neubau und Umbau

Nicht als Unterhalt abziehbar sind Kosten für einen Neubau von Gebäuden, Gebäudeteilen oder Anlagen, da sie Anlagekosten darstellen. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern prüft bei Gesamtsanierungen, ob es sich um abziehbare Unterhaltskosten handelt, oder um Anlagekosten im Rahmen eines Umbaus. Dabei gilt, dass die Kosten für den Abbruch von Gebäudeteilen und deren Neuaufbau als Unterhalt abziehbar sind, soweit es sich um einen gleichwertigen Ersatz handelt, mithin bspw. keine Nutzungsänderung/-erweiterung bzw. keine Grundrissänderung/-erweiterung erfolgt. Beim Abriss und Ersatz von Installationen sind die aufgewendeten Kosten – ebenfalls nach der Praxis der Steuerverwaltung des Kantons Bern – abziehbar, soweit die neuen Installationen den gleichen Funktionsstandard aufweisen wie die bisherigen.

Wer eine alte Heizung durch ein energieeffizientes System ersetzt, kann diesen Aufwand gemäss geltender Praxis als Unterhalt vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen, auch wenn dieser Ersatz wertvermehrend ist.

Effektive Kosten oder Pauschalabzug

Im Kanton Bern und in den meisten anderen Kantonen können Wohneigentümer jährlich frei wählen, ob sie die effektiven Kosten von Unterhalts- und Renovationsarbeiten oder eine Pauschale abziehen wollen.

Der richtige Zeitpunkt für Unterhaltsarbeiten

Je nach Situation ist es sinnvoll, alle Unterhaltsarbeiten auf einmal vorzunehmen oder aber diese auf mehrere Steuerperioden zu verteilen. Oft ist es sinnvoll, die Arbeiten auf mehrere Perioden zu verteilen, weil so u.U. die Progression innerhalb der Einkommenssteuer in mehreren Jahren gebrochen werden kann.

Allgemein zu vermeiden gilt es, dass das steuerbare Einkommen unter null fällt. Bei natürlichen Personen können negative steuerbare Einkommen nie mit positiven steuerbaren Einkommen in den Folgejahren verrechnet werden.

Schlussendlich muss auch die «saisonale» Planung passen. Es ist beispielsweise nicht sehr praktisch, über den Jahreswechsel die Heizung zu ersetzen.

Eigenmietwert

Für Wohneigentümer stellt der sogenannte Eigenmietwert ihrer Liegenschaft steuerbares Einkommen dar. Es empfiehlt sich, den festgelegten Marktwert resp. Eigenmietwert zu überprüfen. Bei der Schätzung des amtlichen Wertes empfiehlt es sich, die Einflussmöglichkeiten wahrzunehmen und das Protokoll, welches zur Festlegung des amtlichen Wertes und des Eigenmietwertes dient, zu prüfen.

Steuern lassen sich dort sparen, wo eine Liegenschaft optimal finanziert wird. Als Faustregel gilt: Die Höhe der Hypothek sollte so gewählt werden, dass der Eigenmietwert durch die Schuldzinsen «ausgehebelt» werden kann. So kann das steuerbare Einkommen auf der Liegenschaft, die selbst genutzt wird, gegen null reduziert werden. Bei den aktuell tiefen Zinssätzen, wird dieses Ziel nicht erreicht werden können.

Politische Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung und die damit verbundene Einschränkung resp. Abschaffung der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen sind ständig im Gange. Aktuell bereitet die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats eine Vorlage zu einem solchen Systemwechsel vor. 

Indirekte Amortisation

Eine weitere steuerplanerische Massnahme ist es, eine Hypothek mittels indirekter Amortisation durch die Einzahlung in eine steuerbegünstigte Kapitalversicherung (Säule 3a) abzutragen. Dabei nehmen einerseits die Schuldzinsen nicht kontinuierlich ab, sondern bleiben in ähnlicher Höhe (Annahme einer teilweisen direkten Amortisation), und können anderseits die Beiträge an die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden.

Verkauf der Liegenschaft

Schlussendlich sollte auch der Hausverkauf steuerlich geplant werden. Falls ein Gewinn realisiert wird, fällt eine Grundstückgewinnsteuer an. Sie bemisst sich primär nach dem erzielten Gewinn (Differenz zwischen Verkaufspreis und Gestehungskosten), daneben aber auch nach der Länge der Besitzesdauer.

Übertragung von Liegenschaften im Scheidungsfall

Kommt es im Scheidungsfall zu einer Übertragung von Liegenschaften auf nur mehr einen Ehegatten, so sollte die latente Grundstückgewinnsteuer in die Berechnung der Ausgleichszahlung miteinbezogen werden

Ersatzbeschaffungen

Wird eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft veräussert und wird für den erzielten Gewinn innert angemessener Frist eine andere, gleich genutzte Liegenschaft erworben (sog. Ersatzbeschaffung), so wird die Besteuerung des Grundstückgewinns grundsätzlich aufgeschoben. Soweit der erzielte Gewinn aus dem Verkauf der alten Liegenschaft jedoch den Kaufpreis der neuen Liegenschaft übersteigt, wird die Differenz besteuert. Ältere Ehepaare, die nach dem Auszug der Kinder ihr Haus verkaufen und in eine günstigere Eigentumswohnung ziehen, haben deshalb in der Regel trotz dem grundsätzlichen Steueraufschub bei Ersatzbeschaffungen eine Grundstückgewinnsteuer zu entrichten.

Abziehbare Kosten

Es ist sehr ratsam, dass sämtliche Belege des Hauskaufs und für wertvermehrende Arbeiten aufbewahrt werden, da im Falle des Verkaufes der Liegenschaft die ursprünglichen Anschaffungskosten und die wertvermehrenden Arbeiten sowie die bezahlten Handänderungs- und Vermittlungskosten grundsätzlich nachgewiesen werden müssen. Je höher diese Kosten sind, umso tiefer sind der Grundstückgewinn und damit auch die Grundstückgewinnsteuer.

Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf

Der Grundstückgewinn wird je nach Besitzesdauer reduziert (vgl. oben). Die Besitzesdauer wird in ganzen Jahren gemessen. Es empfiehlt sich daher, einen Verkauf so zu planen, dass er möglichst nach Vollendung eines ganzen Jahres stattfindet. So wird der Abzug grösser resp. der zu versteuernde Gewinn kleiner.

Wechselt das Objekt gar nur wenige Jahre nach dem Erwerb den Besitzer, kann in gewissen Kantonen zusätzlich ein so genannter Spekulationszuschlag anfallen.

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