Werterhaltender und wertvermehrender Gebäudeunterhalt

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung besitzen, können Sie die Unterhaltskosten teilweise vom Eigenmietwert oder Bruttomietertrag abziehen. Je älter das Wohneigentum ist, desto eher lohnt sich der Abzug der effektiven Kosten. Wir verraten Ihnen, worauf Sie achten müssen.

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Werterhaltende und wertvermehrende Arbeiten.

(rh) Wohneigentum kostet Geld. Die Kosten für Liegenschaften im Privatvermögen können Sie in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Zum Beispiel die Unterhaltskosten, Versicherungsprämien sowie Verwaltungskosten. Die Unterhalts- und Verwaltungskosten können Sie pauschal oder effektiv abziehen. In allen Kantonen können Sie jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie pauschal oder effektiv abrechnen. Die Pauschale ist in den meisten Kantonen 10 % vom Bruttomietertrag beziehungsweise Eigenmietwert, wenn das Haus oder die Wohnung jünger als 10 Jahre ist, und 20 % für ältere Liegenschaften. Wie viel Sie pauschal abziehen dürfen, steht in der «Wegleitung zur Steuererklärung». Sie können natürlich auch das kantonale Steueramt beziehungsweise die kantonale Steuerverwaltung fragen.

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Wenn Sie effektiv abrechnen, müssen Sie alle Kosten auflisten: Datum, Leistung, Empfänger, Betrag. Abzugsberechtigt sind werterhaltende Arbeiten, die den Zustand der Liegenschaft erhalten (siehe Tabelle «Übersicht: abzugsfähige Unterhaltskosten»). Wertvermehrende Massnahmen wie An- oder Umbauten, Erschliessungen und Luxusausstattungen können Sie nicht abziehen. Der Grat zwischen werterhaltend und -vermehrend ist schmal. Nehmen wir an, Sie wollen Ihre Küche renovieren. Die Kosten für die Einbauschränke und Geräte, die Sie gleichwertig ersetzen, können Sie abziehen. Wenn Sie zum bisherigen Backofen einen Steamer einbauen, wird das Steueramt die Kosten kaum akzeptieren. Wenn Sie aber die alte Mikrowelle durch einen Steamer ersetzen, dürfte das Steueramt die Mehrkosten – Differenz zwischen dem Preis für einen neuen Steamer und dem Preis für eine neue Mikrowelle – akzeptieren.

Sinnvoll investieren und Steuern sparen

Eine Ausnahme sind wertvermehrende Investitionen, um die Energieeffizienz zu steigern und erneuerbare Energien zu nutzen. Zum Beispiel Solaranlagen, die Isolation von Böden, Wänden, Dächern sowie Decken oder neue Fenster, die besser isolieren. Sie können alle Kosten, die Sie selber getragen haben und die nicht subventioniert worden sind, von der direkten Bundessteuer abziehen. Die Kosten sind auch in den meisten, aber nicht in allen Kantonen abzugsberechtigt. Tipp: Verteilen Sie grosse Investitionen auf zwei Jahre. Dann können Sie die Ausgaben aufteilen und – Progression sei Dank – Steuern sparen. Je nach Kanton ist das Datum, an dem die Arbeiten ausgeführt wurden, oder das Rechnungsdatum ausschlaggebend. Fragen Sie Ihren Steuerberater oder informieren Sie sich beim Steueramt – und planen Sie die Arbeiten sinnvoll.

Übersicht: abzugsfähige Unterhaltskosten

Erneuerungsfonds (STWE)
  • Einlagen, sofern der Fonds für den Unterhalt der Liegenschaft verwendet wird
Gartenarbeiten
  • Pflanzen zurückschneiden
Hausgeräte
Privatstrasse
  • Schneeräumung
  • Strassenbeleuchtung
  • Strassenreinigung
  • Strassenunterhalt
Reparaturarbeiten
  • Bodenlegerarbeiten
  • Gipser- und Tapeziererarbeiten
  • Malerarbeiten
  • Sanitärarbeiten
  • Schreinerarbeiten
  • Spenglerarbeiten
  • usw.
Versicherungsprämien
Renovieren und umbauen

Konsultieren Sie das kantonale Steuergesetz und berücksichtigen Sie die Steuerpraxis im Kanton, wo Sie steuerpflichtig sind.

Zusätzliche Informationen

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