Steuern bei Wohneigentum und Miete

Käufer von Liegenschaften müssen verschiedene Steuern entrichten. Wie sieht ihre Steuerbelastung im Vergleich zu derjenigen von Mietern aus?

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Wohneigentümer verfügen über mehr Möglichkeiten für eine Steuerplanung als Mieter.

Mieterinnen und Mieter

(mei) Mieterinnen und Mieter, die nicht selbstständig erwerbstätig sind, verfügen mit Ausnahme ihrer Altersvorsorge über wenig Spielraum bei ihrer Steuerplanung. Wer während seiner Erwerbstätigkeit in die Säule 3a investiert, kann diese Gelder vom steuerbaren Einkommen abziehen und damit seine Steuerbelastung senken. Steuern sparen lässt sich ebenfalls mit dem Einkauf in die 2. Säule und mit der Planung der Auszahlung im Rentenalter.

Hauseigentümer

Wohneigentümern wird der Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als fiktives Einkommen, d.h. als so genanntes Naturaleinkommen, angerechnet, das entsprechend versteuert werden muss. Als Faustregel gilt, dass der Eigenmietwert zwischen 60-70 % des Marktmietpreises beträgt. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % führt ein Eigenmietwert von CHF 12'000.- zu einer ca. CHF 3'600.- höheren Steuerbelastung – ohne dass ein entsprechendes Bar-Einkommen vorhanden ist.

Es ist deshalb ratsam, den Eigenmietwert mit abzugsfähigen Aufwendungen möglichst zu reduzieren. Dies lässt sich beispielsweise mit einer intelligenten Renovationsplanung machen. Wer Unterhaltsarbeiten staffelt, kann über mehrere Jahre den steuerbaren Liegenschaftsertrag gering halten. In Jahren ohne Sanierungen kann wenigstens der Pauschalabzug geltend gemacht werden. Dieser beträgt im Kanton Bern und in weiteren Kantonen bei unter 10-jährigen Liegenschaften 10 % des Eigenmietwerts und bei älteren Liegenschaften 20 % des Eigenmietwerts. In den Jahren, in denen Renovationen anfallen, können dann die effektiven Kosten abgezogen werden. Wer sich pensionieren lässt, sollte alle nötigen Renovationen wenn möglich noch während des Erwerbslebens ausführen zu lassen, da die Renovationsabzüge bei einem höheren Einkommen und einem dementsprechend höheren Grenzsteuersatz wirksamer sind.

Gegen den Eigenmietwert können auch die Hypothekarzinsen steuerlich gegengerechnet werden. Bei einer Hypothekarschuld von CHF 300'000.- und einem Zins von 4 % beträgt die jährliche Zinsbelastung CHF 12'000.-, die steuerlich in Abzug gebracht werden kann. Die mögliche Entwicklung der Schuldzinsen sollte allerdings nicht vergessen werden. Wohneigentümer werden so oder so zur Kasse gebeten. Sie können höchstens wählen, wem sie ihr Geld lieber geben wollen: der Bank oder der Steuerverwaltung. Die Optimierungsmöglichkeiten von Wohneigentümern sind zahlreich und wollen entsprechend geplant werden. In Betracht zu ziehen ist auch die Möglichkeit der indirekten Amortisation.

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