Wohneigentumsbesteuerung in der Schweiz

Wer Wohneigentum besitzt, muss dessen Eigenmietwert als fiktives Einkommen bei Bund und Kanton versteuern. Es empfiehlt sich, die Veranlagungsverfügung bezüglich des Eigenmietwertes genau zu kontrollieren und wenn nötig anzufechten.

Wer Wohneigentum besitzt, muss dessen Eigenmietwert als fiktives Einkommen bei Bund und Kanton versteuern.
Wer Wohneigentum besitzt, muss dessen Eigenmietwert als fiktives Einkommen bei Bund und Kanton versteuern.

(mas) Die Eigenmietwerte dürfen auf kantonaler Ebene grundsätzlich nicht weniger als 60%, auf Bundesebene nicht weniger als 70% der durchschnittlichen Marktmiete betragen. Im Gegenzug zur Eigenmietwertbesteuerung wird den Hauseigentümern ein (in der Regel vollständiger) Abzug der Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen gewährt. Zudem können Unterhaltsarbeiten steuerlich in Abzug gebracht werden. Mit diesem System fahren diejenigen gut, deren Liegenschaften so hoch hypothekarisch belastet sind, dass die Zinszahlungen die Höhe des Eigenmietwertes erreichen oder übersteigen. Benachteiligt hingegen sind Eigentümer, die in ihrem abbezahlten Haus leben und dafür auf dem vollen Eigenmietwert Steuern zahlen.

Für Grundstücke im Ausland sind nach der Wegleitung zum Ausfüllen der Steuererklärung des Kantons Bern 6% des amtlichen Wertes als Mietwert zu deklarieren (als amtlicher Wert ist 70% des Kaufpreises anzugeben).

Eigenmietwertbesteuerung bei Vermietung von Wohneigentum

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung fällt bei einer Vermietung zum Vorzugspreis an nahe Verwandte nur der effektiv eingenommene Mietzins unter die Einkommenssteuer. Der allenfalls höhere Eigenmietwert muss nicht versteuert werden, soweit es sich nicht um eine Steuerumgehung handelt. Gemäss dem Bundesgericht liegt bei der direkten Bundessteuer eine Steuerumgehung vor, wenn der Vorzugsmietzins tiefer als die Hälfte des Eigenmietwerts ist. Im Umkehrschluss liegt keine Steuerumgehung vor, wenn der Mietzins mindestens 50 % des für die Bundessteuer massgebenden Eigenmietwerts beträgt. Aber Achtung: Die kantonalen Steuerverwaltungen sind bei der Befolgung dieser Rechtsprechung sehr zurückhaltend. Es kann sein, dass sie dennoch den höheren Eigenmietwert anstelle der tieferen Mietzinseinnahmen zum Einkommen hinzurechnen. Im Kanton Bern gilt beispielsweise, dass bei Vermietung an eine nahestehende Person zu einem Mietzins unter dem Eigenmietwert dennoch der Eigenmietwert zu versteuern ist.

Eigenmietwert bei Zweitwohnungen

Bei Zweitwohnungen kommt im Kanton Bern, sei es für die «normale» Eigenmietwertversteuerung oder für die Versteuerung des Eigenmietwerts bei Vermietung zum Vorzugspreis, ausschliesslich der «Mietwert Bund» zur Anwendung. Bei Liegenschaften, die nicht als Hauptwohnsitz dienen, wird deshalb im Rahmen der Veranlagung der «Mietwert Kanton» durch den «Mietwert Bund» ersetzt. Dies ist auch so, wenn die Wohnung nicht ständig genutzt und auch nicht vermietet wird. Es kann einzig versucht werden, den Nachweis zu erbringen, dass Bemühungen zur Vermietung erfolgten, diese jedoch erfolglos blieben.

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