Verkehrswertschätzung: Ortstermin nur zur Abrundung

Schätzt ein Makler den Verkehrswert einer Liegenschaft, so tut er dies heute weitgehend online. Der Besuch vor Ort bleibt dennoch im Programm: Ein kurzer Augenschein dient dazu, den vorher errechneten Wert bei Bedarf anzupassen. Hausinfo war bei der Schätzung eines Einfamilienhauses dabei.

Der Immobilientreuhänder und Schätzungsexperte Marc Lergier fotografiert bei einer Schätzung nicht nur den Innenbereich der Liegenschaft, sondern auch die Aussenansicht sowie die Umgebung.
Der Immobilientreuhänder und Schätzungsexperte Marc Lergier fotografiert bei einer Schätzung nicht nur den Innenbereich der Liegenschaft, sondern auch die Aussenansicht sowie die Umgebung.

(mei) Der Immobilientreuhänder und Schätzungsexperte Marc Lergier hat den Wert des Einfamilienhauses, dessen Eigentümerin er gleich besuchen wird, schon im Vorfeld geschätzt. Bis zu 300 Bewertungen nimmt der Regionalleiter Bewertung Mitte bei Privera jährlich vor, mitunter also täglich mehr als eine. Und das in einem Gebiet, das vom Jurasüdfuss bis Basel und vom Berner Mittelland bis Luzern reicht und selbst das Berner Oberland umfasst. In Regionen mit einem aussergewöhnlichen Immobilienmarkt, wie er etwa in Grindelwald oder Gstaad zu finden ist, führt Lergier hingegen keine Schätzungen durch. «Um diesen lokalen Besonderheiten gerecht werden zu können, braucht es ein Spezialistenwissen, das ich mit meiner breiten Erfahrung nicht mitbringe», sagt er.

Zentrale Vorab-Recherchen

Wichtigstes Hilfsmittel für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft ist das Internet mit seinen zahlreichen Datenbanken, auf denen der Immobilientreuhänder fast alles findet, was er für seine Schätzung benötigt. Nebst den Zonenplänen, die praktisch jede Gemeinde online zur Verfügung stellt, sind dies Geodaten, mit denen sich etwa Grundstücks- und Gebäudeflächen einfach berechnen lassen und die anzeigen, ob Altlasten eingetragen sind. «Ein Vermerk im Altlasten-Kataster bedeutet allerdings nicht zwingend, dass auch ein – wertverminderndes – Problem besteht», präzisiert Lergier. Sind auch die Grundriss- und Fassadenpläne in seinem Besitz, kann er daraus einfach die Kubatur berechnen: Das Volumen eines Hauses ist ein wichtiger wertbestimmender Faktor. Dasselbe gilt für Informationen zu den getätigten Renovations- und Sanierungsarbeiten sowie im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeitsverträge. Weitere Unterstützung bieten Google Earth und Google Street View, mit der sich die Umgebung eines Gebäudes begutachten lässt. Am Schluss seiner 30- bis 60-minütigen Recherche hat Lergier bereits den vorläufigen Verkehrswert ermittelt, gerundet auf tausend Franken.

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Wichtiger Teil einer Schätzung: die Grundrisspläne.
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Auf zum Ortstermin

Damit dem nüchternen Frankenbetrag etwas Leben eingehaucht wird, nimmt Lergier für jede Schätzung einen Ortstermin vor. «Ich will sehen, in welchem Zustand sich die Liegenschaft befindet, und ein Bauchgefühl für das Objekt gewinnen», lautet die Begründung des Experten. Lange dauert die Besichtigung nicht: «Ich benötige maximal 30 Minuten, um mir ein Bild zu machen», meint Lergier. In dieser halben Stunde begeht er das gesamte Gebäude und begutachtet auch die Umgebung. In welchem Stil wurde das Objekt gebaut, muten die Küche und Nasszellen modern oder veraltet an, sind die Böden aus Parkett oder Teppich, wie gut ist die Besonnung der Räume, nicht zuletzt auch wegen Bäumen und Sträuchern auf dem Grundstück – dies sind Kriterien, die den Verkehrswert der Liegenschaft beeinflussen. In aller Regel muss der Immobilientreuhänder nach der Besichtigung den Verkehrswert denn auch leicht anpassen. Nicht immer kommt Lergier übrigens mit einem Aufwand von 30 Minuten davon – auch heute nicht: Der zeitintensivste Faktor sind die Eigentümer, die stolz von ihrem Gebäude erzählen und einen Kaffee offerieren.

Teurer Beschrieb

Nach dem Ortstermin fängt der Hauptteil der Arbeit erst an: Nun erstellt Lergier für seine Kunden in einem guten halben Arbeitstag ein etwa 12-seitiges, bebildertes Dokument mit einem ausführlichen Beschrieb. Am Schluss steht die Zahl da, die am meisten interessiert: der Verkehrswert, also der Preis, den das Objekt auf dem Markt erzielen würde.

Die Kosten für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Einfamilienhauses betragen zwischen 800 und 1'500 Franken. Wer auf den Beschrieb verzichtet, kommt mit rund einem Drittel des Betrags davon. Allerdings, weiss Lergier aus Erfahrung, sind die meisten Eigentümer mit den nackten Zahlen allein dann doch nicht glücklich. Eine Ausnahme aber gibt es: Angehende Stockwerkeigentümer vor dem Kaufentscheid brauchen nur diese eine Zahl, die ihnen sagt, ob sie zu viel bezahlen würden oder nicht. Auch dafür gibt’s den Schätzungsexperten.

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