Methoden für die Schätzung des Werts einer Immobilie

Für die Schätzung des Verkehrswertes einer Immobilie eignen sich die «Vergleichsmethoden» (Besitzobjekte) und die Ertragsmethoden (Nutzobjekte).

Für die Schätzung des Verkehrswertes einer Immobilie eignen sich die «Vergleichsmethoden» (Besitzobjekte) und die Ertragsmethoden (Nutzobjekte).
Für die Schätzung des Verkehrswertes einer Immobilie eignen sich die «Vergleichsmethoden» (Besitzobjekte) und die Ertragsmethoden (Nutzobjekte).

Andere Schätzungsmethoden können für Kontrollzwecke oder für die Berechnung von Hilfs- und Zwischenwerten herbeigezogen werden. Die Wahl der Schätzungsmethode ist abhängig vom Objekt, der Objektart und der Typologie, dem Auftrag (verlangter Wert, Bewertungszweck) und den vorhandenen Daten und Informationen.

Vergleichswertmethode

  • eignet sich für alle Besitzobjekte
  • besonders geeignet für Bauland und Nichtbauland, für Vorgartenland, Gebäude- und Bauteile an bestehenden Bauten, die keinen Nutzen haben bzw. Ertrag abwerfen (Kunst am Bau), für Kunstobjekte, Verkehrsbauten, Staudämme etc., Landwerte von Bauland
  • Voraussetzung: genügende Anzahl Vergleichsobjekte
  • ergibt den absoluten Landwert

Multi Element Value-System (MEV)

  • Nach dem MEV-System werden Nutzobjekte bewertet, die einen Nutzen abwerfen.
  • Der Gesamtwert der Immobilie entspricht der Summierung aller positiven und negativen Wertelemente.
  • Positive Wertelemente sind Ertragswerte von ertragsabwerfenden Landflächen, Bauten oder unbefristeten Vorteilen (z.B. Quellenrechte) von unbefristeten Nutzobjekten, Barwerte von befristeten Nutzobjekten (befristete Erträge, Dienstbarkeiten etc.) sowie pauschale Geldbeträge wie z.B. Heimfallentschädigungen bei Baurechten.
  • Negative Wertelemente sind einmalige Beträge für die technische Entwertung, für notwendige Investitionskosten, für einmalige Heimfallentschädigungen etc., Barwerte von Baurechtszinsen, Leerständen, Mindererträgen aus Wohnrechten usw.

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Hilfsmethoden

Kennwertmethode

  • eignet sich für approximative Schätzungen
  • geeignet für Landwerte von Bauland, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (BGF-Werte)
  • bedingt geeignet für Geschäftsbauten

Ökonometrische (EDV-gestützte) Methode

Ist eine Vergleichswertmethode für die

  • periodische Überprüfung grösserer Immobilienbestände
  • approximative Schätzung bestimmter Objektkategorien

Lageklassenmethode

  • dient ausschliesslich dazu, den Ertragswert überbauter Liegenschaften in seine Bestandteile Bauten und Landwert aufzuteilen. Sie kann selber keine Immobilienwerte errechnen.

Kapitalisierungsmethode

  • eignet sich für alle Objekte mit nachhaltigen und konstanten Erträgen wie z.B. reine Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser), aber auch selbstgenutzte Häuser und öffentliche Bauten

Barwertmethode

  • Objekte mit zeitlimitierten oder variablen Erträgen, wie bei Leerständen, zu hohen oder zu tiefen Erträgen
  • Objekte, die durch Personaldienstbarkeiten belastet oder berechtigt sind
  • für Baurechtsobjekte, für baurechtsbelastetes Land

Realwertmethode

  • ist eine kostenorientierte Methode mit fehlendem Bezug zu individuellen Wertbildung
  • entspricht nicht mehr dem Stand des Wissens im modernen Schätzungswesen
  • liefert die Kosten eines Objektes, nicht dessen Wert und eignet sich weder für Besitz- noch für Nutzobjekte

Mischwertmethode

  • weit verbreitete Methode, oft bezeichnet als Praktikermethode
  • entspricht nicht mehr dem Stand des Wissens im modernen Schätzungswesen
  • Die Mischung eines Ertragswertes mit einem kostenorientierten Wert (z.B. Realwert) liefert ein unbrauchbares Ergebnis.

Differenzwertmethode

  • für renovationsbedürftige Bauten
  • für Abbruchobjekte

Zusätzliche Informationen

Hans Rausser Artikel drucken