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Immobilien schätzen: Methoden und wertbestimmende Faktoren

Mit einer Immobilienschätzung haben Sie eine Grundlage für Preisverhandlungen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen. Wir stellen Ihnen die gängigen Methoden der Immobilienbewertung vor und erklären, wie Sie den Wert der Immobilie erhalten oder steigern.

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Mit einer Immobilienschätzung haben Sie eine Grundlage für Preisverhandlungen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen.

(rh) Der Verkehrswert oder Marktwert ist eine Schätzung des erzielbaren durchschnittlichen Verkaufspreises. Für die Schätzung gibt es zwei gängige Methoden: Sie lassen Ihr Haus beziehungsweise Ihre Wohnung durch einen Bewertungsexperten oder online schätzen, beispielsweise von IAZI oder Wüest Partner.

Fachmann oder Onlineschätzung?

Die Onlineschätzung oder hedonistische Bewertung vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region, die in den letzten Jahren verkauft worden sind. Sie füllen ein Formular aus, bezahlen online und erhalten innert Sekunden eine Schätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen stimmt. Falls Sie aber ein spezielles Objekt verkaufen wollen, kann es sich lohnen, einen Bewertungsexperten zu beauftragen. Das kostet mehr, dafür ist der Experte mit den örtlichen Verhältnissen vertraut, besichtigt das Haus oder die Wohnung und kennt vielleicht mögliche Kaufinteressenten. Bewertungsexperten finden Sie unter anderem im Verzeichnis des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft SVIT. Im Kanton Bern können Sie auch einen Schätzer der Gebäudeversicherung Bern beauftragen.

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Faktoren, die den Wert bestimmen

Ob Fachmann oder Computer, die Schätzung hängt letztlich von denselben Faktoren ab:

Lage

  • Aussicht
  • Nachbarschaft
  • Erschliessung
  • Besonnung
  • Lärmbelastung
  • Steuerfuss
  • Nachfrage

Haus oder Wohnung

  • Wohnfläche
  • Raumvolumen
  • Ausbaustandard
  • Alter
  • Grundriss
  • Architektur

Das Ergebnis der Bewertung ist die Grundlage für Verhandlungen. Der Verkaufspreis kann aber von der Schätzung abweichen, wenn Sie die ruhige Lage am Waldrand beispielsweise höher gewichten (persönlicher Wert) als der Käufer. Ausserdem können weitere Faktoren den Preis beeinflussen, zum Beispiel Dienstbarkeiten im Grundbuch. Letztlich hängt der Preis von Angebot und Nachfrage ab. Die Schätzung ist eine wertvolle Grundlage für die Preisverhandlungen.

Ältere Häuser und Wohnungen schätzen

Zwei wichtige Faktoren für den Wert sind das Alter und der Ausbaustandard. Je älter ein Haus oder eine Wohnung, desto höher die Altersentwertung. Die technische Altersentwertung ist der altersabhängige Minderwert der Bauteile, ihre Lebensdauer hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Material
  • Konstruktion
  • Qualität der Arbeit
  • Sorgfalt der Bewohner
  • Unterhalt
  • Umwelteinflüsse

Die Käufer haben heutzutage andere Ansprüche an ihr Zuhause als früher. Die wirtschaftliche Altersentwertung hängt davon ab, wie zeitgemäss und zweckmässig das Haus oder die Wohnung noch ist. Drei Beispiele:

  • Die Käufer wünschen lieber weniger, dafür grössere Zimmer als früher.

  • Die Käufer wünschen heute lieber ein Badezimmer für die Eltern und eines für die Kinder als ein grosses Badezimmer für alle.

  • Spannteppiche, Tapeten oder eine gemeinsame Waschküche waren vor 20 Jahren Standard. Heute sind sie nicht mehr zeitgemäss.

Wert erhalten und Wert steigern bei Immobilien

Diese Altersentwertung können Sie mit werterhaltenden oder wertsteigernden Massnahmen vermeiden. Werterhaltend heisst, Sie ersetzen etwas gleichwertig. Zum Beispiel den alten Backofen durch einen neuen. Wertsteigernd wäre, wenn Sie den alten Backofen durch einen Steamer ersetzen würden. Der Unterschied ist wichtig, weil Sie werterhaltende Massnahmen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen dürfen, wertsteigernde aber nicht. Mit einer wichtigen Ausnahme: Investitionen in die Energieeffizienz und in erneuerbare Energien dürfen Sie von der direkten Bundessteuer abziehen. Das gilt beispielsweise für Solaranlagen, neue Fenster oder die Isolation von Böden, Wänden und Decken.

Zusätzliche Informationen

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