Verkehrswert ist nicht gleich Marktpreis

In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien zum Teil stark gestiegen. Wissen Sie, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist? Es gibt zwei Methoden, den Verkehrswert oder Marktwert herauszufinden: die Experten-Schätzung und die hedonistische Bewertung. Was ist was – und welche Methode eignet sich für Sie?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen will, muss zuerst den Wert kennen, um über den Preis verhandeln zu können.
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen will, muss zuerst den Wert kennen, um über den Preis verhandeln zu können.

(rh) Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen will, muss zuerst den Wert kennen, um über den Preis verhandeln zu können. Doch wie viel ist die Immobilie wert? Die schlechte Nachricht: Es gibt keine fixe Formel, um den Verkehrswert oder Marktwert zu bestimmen, weil jedes Haus oder jede Wohnung anders ist. Die gute Nachricht: Es gibt eine Lösung.

Der Wert wird geschätzt. Von einem Fachmann – oder von einem Computerprogramm. Weil wir schon über die hedonistische Bewertung oder Online-Schätzung berichtet haben, fangen wir mit der Expertenbewertung an. Bewertungsexperten sind in der Regel Architekten mit Zusatzausbildung. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde oder bei der regionalen Bank nach Experten, die mit den örtlichen Verhältnissen vertraut sind. Oder schlagen Sie im Verzeichnis des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft SVIT nach.

Entscheidend ist die Lage

Der Schätzer besichtigt das Objekt. Er bewertet die Lage und das Haus beziehungsweise die Wohnung. Die Lage ist für den Wert wichtiger als das Objekt:

1.    Lage

2.    Haus oder Wohnung

Auf der Basis dieser Faktoren schätzt der Experte den Wert der Immobilie. Das Resultat ist eine möglichst genaue Annäherung an den wahrscheinlich fairen Preis. Der Verkehrswert oder Marktwert ist aber bloss eine Grundlage für die Preisverhandlungen. Der geschätzte Wert kann vom bezahlten Preis abweichen. Beispielsweise, wenn die Nachfrage deutlich grösser ist als das Angebot in der Region oder der Verkäufer immaterielle Werte wie die ruhige Lage oder den unverbaubaren Seeblick höher gewichtet als der Käufer.

Die Alternative ist die hedonistische Bewertung, beispielsweise von IAZI oder Wüest und Partner. Das hedonistische Modell vergleicht das Objekt mit Tausenden Objekten, die in den letzten Jahren verkauft wurden. Alles, was Sie tun müssen, ist ein Formular ausfüllen, online oder auf Rechnung bezahlen, fertig. Als Ergebnis erhalten Sie eine Verkehrswert- oder Marktwertschätzung, die ähnlich genau ist wie die eines Bewertungsexperten. Auch Banken arbeiten mit dem hedonistischen Modell, wenn sie Liegenschaften bewerten.

Mensch oder Maschine?

Die Ergebnisse sind, wie gesagt, mehr oder weniger vergleichbar. Weil die hedonistische Bewertung günstiger ist, eignet sie sich in vielen Fällen. Zum Beispiel, wenn Sie neugierig sind und wissen wollen, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist. Oder wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen und vor den Verhandlungen wissen wollen, wie viel Sie verlangen können oder bezahlen wollen.

Es gibt aber auch gute Gründe für Experten-Schätzungen. Beispielsweise, wenn Sie ein Liebhaberobjekt schätzen lassen wollen. Oder in Erbfällen und Scheidungsverfahren. Das Honorar – 500 bis 2500 Franken, je nach Objekt – ist gut investiert, weil ein zertifizierter Immobilienschätzer sich nicht nur auf statistische Zusammenhänge verlässt, sondern den Verkehrswert so marktnah als möglich schätzt.

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