Wertsteigerung von Liegenschaften

Welche Renovationen lohnen sich und wie sollte man sie angehen? Hausinfo im Gespräch mit Ivo Bracher, dem Vorsitzenden der Geschäftsleitung der Bracher und Partner AG in Solothurn.

Ivo Bracher, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bracher und Partner AG.
Ivo Bracher, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bracher und Partner AG.

(mei) Was macht den Wert einer Wohnimmobilie aus?

Ivo Bracher: Es gibt zwei Werte: den Verkehrswert und den persönlichen Wert. Der Verkehrswert ist der Wert, den das Objekt am Markt hat, wenn man es wieder verkauft. Der persönliche Wert kann höher liegen. Die Different zum Verkehrswert ist der Liebhaberteil. Beim Wiederverkauf erhält man ihn oftmals nicht zurück.

Ist beim Verkehrswert vor allem die Lage entscheidend?

Die Lage ist in der Tat ein Match entscheidender Faktor. Die Lage verändert vor allem den Bodenwert: eine gute Lage hat eine hohen Bodenwert zur Folge und umgekehrt. Daneben kommen beim Verkehrswert Faktoren wie die Grundrissgestaltung, die Bauqualität etc. dazu.

Die Lage als einer der wichtigsten Faktoren für den Verkehrswert lässt sich nicht ändern. Wie kann man den Wert einer Immobilie trotzdem steigern?

Dies ist eine schwierige Frage. Die Wertsteigerung ergibt sich aus der Marktabhängigkeit. Bei tiefen Zinsen ist der Marktwert tendenziell höher. Der Markt reagiert stärker auf die Zinsebene und die Konjunkturlage als auf die individuellen Investitionen. Hier können nur sinnvolle Renovationen den Wert steigern. Bei Liebhaberinvestitionen ist eventuell keine Wertsteigerung gegeben: Eine 60 000 fränkige Massivholzküche im rustikalen Stil bedeutet beispielsweise keine Wertsteigerung für jemanden, der eine moderne Küche vorzieht. Die Massivholzküche könnte gar eine Belastung sein, falls der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin sie heraus reissen lassen muss oder will.

Wie lassen sich gute und schlechte Renovationen voneinander unterscheiden?

Bei allem, was man macht, sollte man sich überlegen, wie nachhaltig die Renovation ist. Lässt sich der Verkehrswert bei einer Renovation steigern? Wichtige Faktoren dabei sind die Qualität des Partners (Architekt, Küchenbauer etc.) sowie die Wahl der Massnahmen, die man trifft. Liebhaberinvestitionen auf der anderen Seite erhöhen den Verkehrswert nicht und müssen ganz oder teilweise abgeschrieben werden. Zudem gibt es nachhaltige Materialien, die es sich grundsätzlich einzusetzen lohnt.

Welche konzeptionellen Aspekte sind Wert relevant?

Ein klarer Trend ist der gestiegene Quadratmeterbedarf pro Person. Kleinräumige Grundrisse sind von der Wertsituation her deshalb schlecht zu beurteilen. Wenn ich eine kleinflächige 5½-Zimmer-Wohnng umbaue, habe ich danach evtl. nur noch eine 3½-Zimmer-Struktur. Nebst der Grundrissgestaltung muss man auch die Besonnungsausrichtung und die Aussenräume (Balkone, Terrassen) in Betracht ziehen. Früher wurden sehr kleine Terrassen gebaut, auf der nur ein Bistrotischchen und zwei Stühle Platz fanden. Heute sind die Wohnanforderungen ganz anders. Muss man hier Veränderungen vornehmen, kostet das viel Geld. Schallschutz ist ein weiterer wichtiger Faktor. Heute erwartet man, dass ein Einfamilienhaus nach aussen gut Schall gedämmt ist, bei Stockwerkeigentum auch unter den Wohnungen. Bei Bauten, die vor 20 Jahren und mehr erstellt worden sind, ist dies häufig nicht der Fall. Schliesslich müssen auch die Installationen, zum Beispiel die Heizung, geprüft werden. Der Energiepreis wird langfristig weiter steigen, deshalb werden gut isolierte, energieeffiziente Lösungen bevorzugt werden. In jedem Fall sollte man differenziert mit einem Experten die Sachlage prüfen, so kann zum Beispiel eine alte Wärmepumpe sehr ineffizient sein und einen hohen Unterhaltsbedarf aufweisen. Man darf sich hier nicht von Begriffen blenden lassen.

Sollte man Renovationen in einer bestimmen Kadenz vornehmen, um den Wert optimal zu erhalten?

Manchmal wäre es sinnvoller, nur das Nötigste an Unterhalt zu leisten und danach das Gebäude abzureissen. Eine schlechte Konzeption bleibt bei jeder Renovation schlecht. Der Eigentümer hat jedoch das Gefühl, er hätte immer investiert und müsste dafür einen Gegenwert erhalten. Dies ist jedoch nicht automatisch der Fall.

Welche Grössenordnung sollten Renovationen im Verhältnis zum Verkehrswert nicht überschreiten?

Es gibt keine generellen Grössenordnungen. Der oberste Richtwert ist der Verkehrswert. Welches ist der nachhaltige Verkehrswert, den ich erzielen kann, wenn ich verkaufen will oder muss? Zieht man von diesem Verkehrswert den heutigen Wert, den Kaufpreis ab, erhält man den Differenzwert. Diesen Differenzwert kann man in eine Renovation investieren. Wenn ich Wünsche habe, die darüber hinausgehen, werden diese den Verkehrswert nicht steigern (es sei denn, ich finde einen Liebhaber, der genau den gleichen Geschmack wie ich hat). Diese Liebhaberinvestition muss ich abschreiben können. Wenn ich heute ein Objekt kaufe, nimmt die Bank keine sonderlich differenzierte Betrachtung vor. Sie geht von einem Tragbarkeitsmodell für mich aus, stimmt die Tragbarkeit, wird der Preis nur grob unter die Lupe genommen. Hier muss sich der künftige Eigentümer selbst darüber im Klaren sein, dass die Verantwortung bei ihm liegt.

Wann rentieren Mehrfamilienhäuser als Wertanlage?

Mehrfamilienhäuser rentieren heute sehr schnell im Verhältnis zu anderen Anlagen. Die Rendite kann aber sehr viel tiefer liegen als auf dem Papier errechnet, da aus den Erträgen Unterhaltsarbeiten abgedeckt werden müssen. Ein Mehrfamilienhaus ist wie eine Maschine: Man muss sie ölen, schmieren, unterhalten etc. Ein Mehrfamilienhaus sollte man deshalb mit einer Langfristoptik betrachten: Was fällt in den nächsten 10 Jahren an Unterhaltsbedarf (Liftanlagen, Heizanlagen, sanitären Anlagen, Dach, elektr. Anlagen, Küchen, Bodenbeläge etc.) an? Sehr oft ist man der irrigen Ansicht, man habe die Mietzinseinnahmen und müsse dafür nichts machen. Bei einer ungenügenden Schalltechnik oder einer schlechten Isolation kann es bei hohen Energiepreisen zudem schwierig werden, Mieter zu finden.

Welche Richtlinien gibt es bei der Zusammensetzung der einzelnen Wohneinheiten, damit ein Mehrfamilienhaus möglichst rentiert?

Man muss sich bewusst sein, dass der Mensch heute ein grösseres Platzbedürfnis hat, dem man Rechnung tragen sollte. Zudem herrscht ein klarer Trend weg von den ganz kleinen Wohnungen. Auch die Lage spielt bei dieser Grobbetrachtung eine Rolle: Welches Kundensegment interessiert sich für diese Lage? Daneben ist es nötig, das individuelle Objekt zu berücksichtigen: Wer spricht darauf an? Für welchen Benutzerkreis liegt das Objekt gut? Liegt beispielsweise ein Spital in der Nähe, hat man zum Beispiel Krankenschwestern und Ärzte als mögliche Mieter.

Welche Anreize gibt es, damit man in Mehrfamilienhäuser investiert?

Zum heutigen Zeitpunkt ist der wichtigste Anreiz klar eine gute Rendite. Wenn ich bei 6 % Bruttorendite kaufen kann und das langfristig finanzieren kann, habe ich einen so genannten Leverage-Effekt, d.h. ich kann mit wenig Eigenkapital ein Mehrfamilienhaus ins Eigentum übernehmen. Die Eigentümerkosten liegen dann bei 1-1,5 %, ferner muss ich meine Zinsen bezahlen. Nach Abzug der notwendigen Unterhaltsarbeiten verbleibt dann der Zins auf dem Eigenkapital. So rentiert mein Eigenkapital gut. Wenn ich auf die sichere Seite gehen will, entscheide ich mich für eine tiefe Finanzierung, dann rentiert das Eigenkapital schlechter, aber ich stehe bei einer Zinsveränderung immer noch gut da. Fazit: Mit Immobilien lässt sich in diesen Zeiten eine gute und sichere Rendite erzielen, aber nur dann, wenn man das Objekt nicht überbezahlt und die Beurteilung langfristig macht.

Welche Hemmnisse stehen bei solchen Investitionen an?

Das grösste Hemmnis liegt im Volumen: Es gibt nur wenige Objekte auf dem Markt. Gerade wer mit einem kleineren Betrag einsteigen will, findet oft gar keine entsprechend kleine Objekte. Hier kann man auf Fonds und Anlagen-Aktiengesellschaften ausweichen. Zudem kann man sich durch die gute Rendite blenden lassen und den Unterhalt nicht sehen, weil einem zum Beispiel die Fachkompetenz fehlt. Hier sollte man einen Profi beiziehen, der einem bei der Beurteilung hilft. Hemmnisse können auch sein, dass man sich nicht professionell in der Bewirtschaftung und Verwaltung begleiten lässt und beispielsweise Mietverträge abschliesst, die nicht dem Mietrecht entsprechen und dementsprechend Probleme und Wertminderungen verursachen.

Welche Tipps geben Sie einem Einfamilienhausbesitzer auf den Weg, damit er den Wert seines Objektes möglichst gut erhalten kann?

Er muss eine Liegenschaft in einer 10-Jahres-Optik betrachten. Er soll einen erfahrenen Architekten oder einen erfahrenen Immobilientreuhänder für eine kritische Beurteilung beiziehen (und vorher einen Pauschalbetrag als Honorar vereinbaren). Nur so hat ein Eigentümer, der in der Regel nur ein Objekt besitzt und kein Baufachmann ist, die Möglichkeit, sein Gebäude unvoreingenommen zu sehen. Auch die Installationen und das Holzwerk sollte beurteilt werden, da hier viele Probleme auftauchen können. Erst aus dieser Gesamtsicht heraus, in die man besser vorab investiert, sollte man daraufhin die möglichen Sanierungsarbeiten angehen.

Vielen Dank für das Interview.

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