Wertsteigerung von Immobilien: So geht’s

(rh) Wenn zwei Personen die Immobilien besitzen über Wert diskutieren, meinen sie nicht immer dasselbe. Die eine redet vielleicht vom Verkehrswert, die andere vom persönlichen Wert. Verkehrswert ist der Betrag, den Sie für Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Einfamilienhaus erhalten, wenn Sie verkaufen. Der persönliche Wert ist der Wert, den das Objekt für Sie und nur für Sie hat. Oft liegt er über dem Verkehrswert, weil beispielsweise eine rustikale Massivholzküche teuer ist, aber nur Ihnen gefällt. Es dürfte schwierig werden, jemanden zu finden, der die Kosten übernimmt. Allenfalls bieten Kaufinteressenten sogar weniger, weil sie die Küche rausreissen und ersetzen müssen.

Sinnvolle und weniger sinnvolle Massnahmen

Drei Faktoren bestimmen den Verkehrswert massgeblich: Lage, Lage und Lage. Andere wichtige Faktoren sind Alter, Grundriss, Wohnfläche und Ausbau. Wenn Sie den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses steigern wollen, können Sie nur Grundriss, Wohnfläche oder Ausbau verändern, nicht die Lage. Mögliche sinnvolle wertvermehrende Investitionen:

• Die Wohnfläche des Hauses durch einen Anbau vergrössern.
  
• Den Grundriss ändern und aus der kleinräumigen 5,5-Zimmer- eine grossräumige 3,5-Zimmer-Wohnung machen.
  
• Den Ausbaustandard durch neue Geräte in der Küche, ein neues Badezimmer oder Schallschutzmassnahmen nachhaltig steigern.
  
• Das Haus oder die Wohnung energetisch sanieren und beispielsweise die Fassade und das Dach isolieren, die alten Fenster ersetzen und die Gas- oder Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen.

Falls Sie das Objekt früher oder später verkaufen wollen, sollten Sie sich Gedanken über solche Massnahmen machen. Eine zeitgemässe Küche ist sinnvoll, eine Massivholzküche nicht. Im schlimmsten Fall wird sie sogar zur Belastung, falls sie den Kaufinteressenten nicht gefällt.

Budget und Finanzierung

Wie viel sollen Sie in wertvermehrende Massnahmen investieren? Dafür gibt es keine Formel. Nicht mehr als die Differenz zwischen dem aktuellen Verkehrswert und dem Kaufpreis, falls Sie verkaufen wollen. Sonst legen Sie drauf. Wenn Sie erst später verkaufen wollen und das Objekt für sich in Schuss bringen, beispielsweise mit einer Landhausküche, müssen Sie in der Lage sein, die Ausgaben für solche Liebhaberinvestitionen abschreiben zu können. Denken Sie bei der Finanzierung daran, dass sich Ihre Bank am Verkehrswert und nicht am persönlichen Wert orientiert. Falls Sie die Belehnungsgrenze ausgeschöpft haben, müssten Sie die Kosten für die Küche aus Ihrer Tasche bezahlen, weil der Verkehrswert nicht steigt.

Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Anlagealternative. Die Rendite ist allerdings nicht immer so hoch, wie viele die Mehrfamilienhäuser besitzen ursprünglich glauben. Oft sehen sie nur die Mietzinseinnahmen und vergessen den Unterhalt, vor allem, wenn das Haus älter ist. Grosse Kostenfaktoren sind beispielsweise die Liftanlage, die Heizung, sanitäre Anlagen, das Dach, elektrische Anlagen oder Küchen. Und die Heizkosten, falls das Haus schlecht isoliert ist.

Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kauft, sollte langfristig denken und planen. Am besten mit einer Zehnjahresoptik und einem erfahrenen Architekturbüro oder einer immobilientreuhändisch beauftragten Person, die sie bei werterhaltenden oder wertvermehrenden Massnahmen berät. Es ist langfristig sinnvoller, regelmässig zu investieren und das Haus in Schuss zu halten als den Unterhalt zu vernachlässigen und nur Mieten zu kassieren. Mit einem gut unterhaltenen Mehrfamilienhaus erwirtschaften Sie eine sichere Rendite.

Häufige Fragen