Wertbestimmende Faktoren bei Immobilien

Für den Wert einer Immobilie entscheidend sind die Objekteigenschaften, das Grundbuch, das Bau- und Planungsrecht, der Immobilienmarkt, das Mietrecht und die Lage.

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Der Wert einer Immobilie wird massgeblich mitbestimmt durch die materiellen physischen Eigenschaften der darauf stehenden Bauten und Anlagen.

Objekteigenschaften

Dabei geht es vor allem darum, wie gut die vorhandene Bausubstanz in der Lage ist, die Nutzungsvorstellungen und -anforderungen zu erfüllen, die an das betreffende Objekt gestellt werden.

Nutzobjekte

Bezüglich der Wertbildung werden die Immobilien in Nutz- und Besitzobjekte unterteilt. Nutzobjekte erbringen einen Nutzen und werfen einen Ertrag ab. Der Wert entspricht der Summe aller befristeten und unbefristeten Erträge, unter Berücksichtigung von Entwertung und Erneuerung.

Bei Nutzobjekten entspricht der Gesamtwert einer Immobilie der Summe der Objektwerte (Grundstückbestandteile), wobei jedes Objekt aus einem oder mehreren Wertelementen bestehen kann. Das Wertelement eines Objektteils ist die kleinste Werteinheit. Diese Wertermittlungsart wird als Multi Element Value-System (MEV) bezeichnet und findet bei allen Nutzobjekten Anwendung.

Bei ertragsorientierten Objekten (Renditeobjekten) ist ausschlaggebend, ob und wie lange die Nutzung sichergestellt ist und ein bestimmter Ertrag erzielt werden kann bzw. wann der Zustand der Objektteile bestimmte Veränderungen (Investitionen) erfordert.

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Besitzobjekte

Besitzobjekte sind Objekte, die weder einen Ertrag abwerfen noch einen Nutzen generieren. Ertragslose Objekte bringen dem Besitzer keinen messbaren Nutzen. Anstelle eines Ertragsflusses tritt die allgemeine Zweckerfüllung wie zum Beispiel der blosse Besitz bzw. die Selbstnutzung.

Eine seriöse Abklärung der Objekteigenschaften auf Nutzung, Ertrag und Besitz muss immer vor Ort mit einer Besichtigung erfolgen. Objekteigenschaften wie die Qualitäten des Bodens und der Umgebung sowie immaterielle Faktoren wie Funktionalität oder Ästhetik und Architektur unterstützen den Entscheidungsprozess, ob ein Besitz- oder Nutzobjekt vorliegt.

Zusätzliche Informationen

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